05강. 고수의 부동산 투자 원칙

- 쌀때 산다

- 장기간 보유 가능한 자산을 사서, 5년-10년 이상 보유한다.

- 시장에 흔들리지 않는다.

✅ 느낀점

나는 현재 너무 조급해 한다.

장기간 레이스로 바라봐야하는데 그게 잘 안된다.

이걸 되게 해야겠지?

06강. 부동산 가치를 평가하는 방법

- 직장

- 교통

- 학군

- 환경

- 호재/악재

- 브랜드

저평가 아파트 찾는 방법은 같은 가격의 아파트를 위에 기준들을 토대로 비교하는 것이다.

✅ 느낀점

내마반에서 자세하게 배운 내용이어서 복습하는 느낌이었다.

여기에 추가로 호재/악재는 지금과 같은 불황기 때는 고려해야한다는 것을 알게 되었다.

내가 살던 지역이면서 gtx 호재가 있는 구성 지역의 아파트를 한번 조사해보고 싶어졌다.

그리고 투자 대상을 선정하는 방법으로 가격이 같은 아파트로 비교하는 것을 보았는데

실제 투자하고 싶었던 아파트인 용인 수지의 보원아파트를 이 방법에 적용해봐야겠다고 생각했다.

07강. 부동산 가격에 영향을 미치는 요소

장기적 요소, 단기적 요소가 있으며, 초보 투자자는 단기적 요소쪽에 더 초점두고 공부하자.

장기적 요소(숲)

- 물가 : 물가와 부동산 전세가는 비례

- 통화량 : 통화량 증가는 매매가/전세가 증가를 발생시킴

- 경기 : 불경기일때 매매 수요가 낮아져서 가격이 싸짐

- 입지(수요) : 직장/교통/학군/환경

- 입지 독점성

단기적 요소(나무)

- 가격(저평가) : 저평가이면 매수 시그널

- 심리: 불황일 때 매수 시그널

- 단기공급: 공급량 증가로 전세/매매가가 갑자기 싸지는 시기가 있음

- 투자기준 

✅ 느낀점

부동산 가격에 영향을 미치는 요소에 대해 배웠고, 머리로 이해가 너무 잘 되는 내용들이었다.

그런데 이걸 현실에 어떻게 녹여서 내것으로 체화시킬지 생각해보게 되었다.

장기적 요소에 대해서는 월에 1번씩 검색해보아야겠다.

단기적 요소에 대해서(저평가인가?) 는 시세트래킹에 녹여낼 수 있겠다.

내마반에서는 전세가율 65% 기준으로 저평가라 배웠는데(내 기억이 잘못된 것일수도.. 다시 자료를 봐봐야겠다)

너나바님은 서울 75%, 지방 85% 라는 기준을 주셔서 이걸 적용해서 단지를 분석해봐야겠다.

08강. 부동산 투자 기준

기준과 원칙이 있다.

기준은 변할 수도 있는 것이고, 원칙은 변하지 않는 것이다.

투자 기준

1) 저평가 여부(가치 > 가격)

: 비교평가를 활용하여 저평가를 판단하라.

2) 환금성***

: 제일 강조되었던 것, 환금성이 낮은 오피스텔, 빌라는 투자하지 말자. 아파트를 투자하자.

3) 수익률

. 적정 목표 수익률

> 투자 1년차 : 잃지 않기

> 투자 2년차 : 10%

> 투자 10년차 : 20%

> 부자 : 5~10%

4) 원금보존

. 원금보전 1원칙 : 적정 전세가

. 원금보전 2원칙 : 입지 독점성, 입주물량

5) risk 관리

. 역전세 날 가능성?

. 대량 공급 계획으로 가격 하락할 가능성?

. 부동산 자산은 수익시기를 알 수 없어! 고정적인 캐시카우 시스템이 있는가?

. 투자에 대해 무지한 채로 살고 있지 않은가?

. 잃지 않는 투자안가?

. 내가 사려는 부동산은 매도가 가능한가?

(05강에서 배운)고수의 투자 원칙

- 쌀때 산다

- 장기간 보유 가능한 자산을 사서, 5년-10년 이상 보유한다.

- 시장에 흔들리지 않는다.

✅ 느낀점

나는 투기꾼이었을까 투자자였을까?

나는 부동산보다는 실전투자가 더 쉬운 '주식' 투자를 하고 있다.

나는 지금도 주식 투자를 하고 있으며,

거래량과 환율, stochastic slow 차트를 사용해서 매수 시그널이라 기준잡은 시점에 매수를 한다.

주식의 기술적분석을 활용하였다.

그러나 내가 세운 기준은 명확하지는 않다.

기준이 되는 지표들이 있지만 구체적인 수치값은 없었기 때문이다. 

이걸 보면 나는 투기꾼이라고 해야겠따.

그리고 무엇보다도 나는, 내 기준보다는 시장상황에 더 민감한 투자자다.

워렌버핏은 시장에 흔들리지 않고 장기투자를 이어나가는데

나는 기술적 분석을 사용해서 단기투자를 선호하기 때문이다.

그래서 이게 잘못되었을까? 아직은 잘못되었다고 생각하지 않는다.

주식으로 돈을 벌고 있기 때문에 사실 공부 방향을 다시 잡는 것이 필요하고,

이게 정립되기 전까지 주식 투자금을 줄여야겠다는 생각이 든다.

부동산 투자를 공부하게 된 것은

이런 나의 변덕스러움을 강제로 장투하게 하기 위함과, 내 자산의 끝은 부동산으로 남길 것이기 때문이다.

주식시장은 빠르게 변한다. 그래서 롤러코스터같은 감정상태를 갖게하기 때문에 스트레스를 너무 많이 받는다. 

그런데 주식에 비해 부동산은 최소 2년 투자해야하기 때문이다. 종잣돈을 모으고 1채를 늘리고 빠르지 않지만 꾸준함으로 승부보는 점이 나에게 더 맞다고 생각했다.

(지금 공부해보니 부동산 투자에 있어서 2년은 단기적인 시간인 것 같다.)

그런데 부동산의 단점은 큰돈이 오가기 때문에 선뜻 매수하기 힘들다는 점이다.

그래서 나는 너바나님이 가르쳐준 기준들을 잘 살피고, 손품을 팔아서 꼭 1채를 사기로 결심했다.

➕ 추가)

올해 초 월부강의를 듣기 전에 실거주용 오피스텔 매매를 알아봤었다.

진짜 큰일날 뻔했구나 생각했다... 휴