열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 66기 43조 부동산공부하는경위]

안녕하세요

사랑하는 사람들을 지키고 싶은

부동산공부하는경위입니다.

이번 2주차 강의에서는 

너바나님께서 10년 넘게 투자해 오시면서 가지셨던

투자의 원칙과 기준에 대해서 배우는 

즉, 거인의 어깨를 빌리는 시간을 가졌습니다.

먼저 '투자와 투기'에 대한 명확한 구분을 위한 개념정립에 이어

과연 ‘좋은 투자란 무엇일까?’에 대한 너바나님께서 10년 넘도록 

이 시장에서 잃지않고 살아남은 투자자로서의 핵심을 전해 들을 수 있었습니다.

무엇보다 투자자로서의 길을 선택하고 걸어가는 이상

세상과 똑같은 시선과 방향으로 걸어가야 될 것이 아니라

남들이 모두 YES 라고 할 때, NO 라고 외칠 수 있는 배짱과

얼마나 세상의 비관론을 무시한 채로 자신이 정한 투자원칙과 기준을

고수하며 견뎌낼 수 있는지가 중요하다는 것을 다시 한번 깨닫게 되었습니다.

또한 비관론자가 아닌 장기적 낙관론자가 되어야만 이 시장에서 살아남기가 유리하다는 것을

거시적 요소(숲)와 미시적 요소(나무)를 통해서 다시한번 저의 모습을 메타인지 해보기도 했습니다.

너바나님의 투자 원칙이 제 투자원칙이 되어버리기도 한

저.환.수.원.리

그렇다면 이 원칙을 나는 얼마나 실제 투자에서 잘 적용해왔는지

올해 3월 세입자를 맞춰 잔금을 친 물건의 복기를 통해서 한층 더 성장해 가려고 합니다.

올해 제가 투자한 지역은

수도권과 지방의 성격을 동시에 갖추고 있으면서 인구수가 지속적으로 늘어나고 있는 곳입니다.

그래서인지 증가하는 인구 수에 맞춰 폭발적인 공급량으로 인해 제가 투자한 단지 뿐만 아니라

전체적으로 전세가가 말도 안되게 바닥을 향해서 곤두박질 치고 있는 곳이었죠.

22년 11월부터 해당 지역을 임장가기 시작해 

눈이오나, 비가오나, 매서운 겨울 칼바람이 불어 닥치나

22년 한 해가 넘어갈 때까지 꾸준히 매주 임장을 가고 물건을 보러 다녔습니다.

그렇게 해가 지나 2023년 1월이 되서 

더이상 빠질래야 빠질수 없는 전세가의 분위기가 형성되고

매매가 또한 단지별로 상이하였으나 과거 전고점 대비 약40%까지 빠진 단지들도 볼 수 있는

기이한 시장이기도 했었죠.

당시 제가 가용할 수 있었던 종잣돈은 약 8천만원

즉, 제가 원금보전성 측면에서 잃게 되도 8천만원 이상은 잃지 않을 수 있는 전세가율이 저에게 필요했습니다.

임장 후 뽑은 물건들과 

앞마당 내 시세트레킹을 하던 단지들과 비교평가 끝에

이 지역이 확실히 입지의 위상 대비 상대적으로 싸다는 확신을 하게 되었고 

제 종잣돈 안에서 투자가능한 물건으로 만들기 위해 

가격협상에 나서기 시작했습니다.

매도자의 사정과 수리가 필요한 기본집이라는 두가지 이유를 통해서 협상 우위에 선 끝에 

4천만원까지 깎을 수 있게 되었고, (당시 공실)인테리어를 하기 위해 약 5곳의 인테리어 업자와 싱크대, 화장실 공장 업자와의 미팅까지 비교견적 끝에 약 9백만원에 싱크대, 안방화장실, 앞.뒤 베란다 단열공사, 도배/장판, LED등 교체, 우.배수관 탄성작업까지 할 수 있었던것은 

지금 돌이켜봐도 너바나님께서 말씀하신

<투자자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아니라 배짱>이라고 말씀하신것 밖에는 설명할 길이 없는 

운이 좋은(?) 경험이었던 것 같습니다.

무엇보다 해당 물건을 매수하기로 결심한 가장 큰 이유는 인구수가 전국에서도 손에 꼽히는 곳에다가

해당 입지의 위상 또한 지역 내에서는 2번째임에도 제 물건이 평당 1,000만원도 안한다는 것이 ‘그냥 싸다’라는 말밖에 할 수 없게 만드는 궁극적인 결정 요소였습니다.(저평가라고 판단)

또한 환금성 측면에서도 해당 생활권은 모두 준구축(2000~2010년)단지들도 이뤄져있는 곳이라 연식으로는 경쟁력이 없으나 단지수로는 제가 매수한 단지가 1,500세대 이상의 대단지로서 가장 큰 단지수로 매매/전세 거래 또한 활발하다는 것을 이미 손/발품을 통해 확신할 수 있었습니다(환금성 좋다고 판단)

그리고 ‘수익성’ 측면에서도 코로나 상승기 때 전고점 4.5까지 찍어본 성적표가 있었기에 장기보유 관점에서 수익률 200%이상 낼 수 있을거라고 확신을 했습니다(수익성 있다고 판단)

가장 중요한 ‘원금보전성’과 ‘리스크관리’ 측면에서는 제가 매수 후 해당 단지가 떨어져도 투자금보다는 잃지 않겠다는 것과 혹시나 임차인을 맞추지 못할 시 잔금을 치르기 위해 대출을 일으켜 등기를 칠 수 있다는 부분이 주변 공급이 폭발적으로 일어나고 있는 시장 속 용기를 가질 수 있게 만들어준 가장 큰 이유지 않나 싶습니다.

그렇게 인테리어를 약 2주간 한 뒤 전세를 놓고 얼마 안되서 세입자를 맞출 수 있게 되었고

제 투자금 범위 안에서 인테리어 비용까지 포함해 등기를 칠 수 있었습니다.

지금 돌이켜보면 미흡했던 부분도 잘했다고 생각한 부분들도 있지만

무엇보다 이번 물건을 통해서 명확히 깨달은 것은 단 한가지 입니다.

<투자자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아니라 배짱>이다

단. 원금보전성과 리스크관리를 사전에 얼마나 철두철미하게 계획하고 메타인지가 되어있느냐에 따라

그 배짱이 용기인지 자만인지 구별되는 것 같습니다.

이후에는 그냥 제 임장보고서를(그 당시 수준에서)믿었고

제가 가진 앞마당 중에서 상대평가 한것을 믿었고

싸다고 생각했기 때문에 매수한 것 밖에는 없는 것 같습니다.

10개월 만에 다시 듣는 너바나님의 주옥같은 열반기초반 강의를 통해

다시한번 저.환.수.원.리 투자 원칙에 대해 새기고 복기하게 됩니다.

그리고 무엇보다 가장 인상깊었고 공감하는 것은

원칙은 절대 변하지 않지만 기준은 그 사람에 따라 변할 수 있다는 것

저는 야구를 잘 몰라서 좋아하는 축구에 대입해서 생각해봤을때

축구의 원칙은 경기 시작시 11대 11로서 진행을 하는 것

그리고 골을 많이 넣는 팀이 이기는 게임이라는 것

이 두가지는 결코 바뀔 수 없는 불변의 원칙입니다,

하지만 기준은 저마다 다를 수 있다고 생각합니다.

리오넬 메시 선수가 자신의 팀을 승리로 이끌기 위해

자신의 장점인 현란한 드리블로(기준) 골을 넣는 것과(원칙)

손흥민 선수가 자신의 팀을 승리로 이끌기 위해

자신의 장점인 폭발적인 스프린트로(기준) 골을 넣는 것은(원칙)

각자의 상황과 장점을 경기에 잘 녹여낸 것이 아닐까 생각합니다

서로 다른 장점을 이용해 골을 넣었다고 해서 과연 누가 뭐라고 할수 있을까요?

그냥 저마다의 기준이 다를 뿐입니다.

그렇기 떄문에 

투자자로서 이 길을 걸어가 목표한 비전보드를 현실로 만들기 위해서는

원칙은 이미 몇십년의 경험과 결과가 증명하고 있는 거인의 어깨를 통해

배우고 지키며 그대로 벤치마킹 하되

기준은 자신의 장점을 메타인지 후 상황에 맞게 적용하는 것이

올바른 접근방법이라는 생각을 해보게 됩니다.

결과적으로 제가 올해 매수한 위 물건도 따지고 보면 전세가율 약76%에 투자금 또한 5천만원이 넘었습니다.

하지만 저는 제가 원칙과 기준을 지키지 않았다고 생각하지 않습니다.

더욱이 실패한 투자라고도 생각하지 않습니다.

왜냐하면 그 당시의 저는 리스크 관리가 된 상태에서 싸다고 확신하고 매수했기 때문입니다.

앞으로도 매년 1채씩 매수해 시스템을 만들어 갈테지만

각양각색의 상황과 판단속에서 저와 오래도록 함께할 물건을 만나게 되겠죠.

유동적인 상황 투성이지만, 결코 바뀌지 않아야 할 제 투자원칙

저.환.수.원.리를 매 순간 잘 지켜간다면 분명 올해의 투자 이상으로 더 좋은 투자를

앞으로도 잘 해내갈 수 있을거라 확신합니다!

끝으로 너바나님께서 2강을 마무리 하시며 해주신 말씀

You become what you think of

'우리는 생각하는대로 된다'

비전보드가 단순히 비전에서만 그치지 않기 위해 지금의 수고로움, 만족지연, 들이는 시간들이

그날의 현실로 만들어가는 초석임을 항상 생각하며

앞으로의 긴 여정 속 투자를 즐겁게, 잃지않고, 성장하는 투자자가 되어 갈 수 있도록 정진해가려합니다!

우리 모두 한걸음씩 더디더라도 포기하지 말고 목적지를 향해 발을 내딛어갑시다! 

늘 응원하겠습니다. 감사합니다.