비전보드
잘한 점 : 사진으로 목표 표현, 마인드 맵, 나보다 뛰어난 멘토 자주 만나기, 30/40/50/60대 나눠서 계획, 노후 자금 계산
못한 점 : 현실성 고민 필요, 상/하위 가치 중 상위 가치 선정
BM : 중요한 일 >>> 시급한 일, Running Mate 만들기, 주 20시간 투자 공부
*경험 상 10번 전세 거래를 하면 5번은 상승, 3번은 같은 금액, 2번은 하락
**너바나 : 전세금 상승분의 50%=재투자, 40%=Risk 관리, 10%=가족 보상
***일공일오(튜터) : 전세금 상승분의 90%=재투자, 10%=세금
부린이에서 투자 고수되는 법(부자 따라하기)
뉴스(상황)보다 좋은 부동산 선정이 중요(매수가, 전세가 상승, 매도가)
시장의 평균 회귀 속성
투자자는 악재/불황=매수, 호재/호황=매도
투자는 정글 : 누군가 이익 시 상대방은 손실
투자의 본질=돈이 일하게 하는 것
사와카미 아스토의 투자 원칙
- 농사꾼의 마음으로 투자 후 인내
- 불황일 때 싸게 매수 호황일 때 비싸게 매도
- 5년/10년 장기 응원할 수 있는 것 투자
BM : 기회 주의 투자는 실패, 좋은 투자=원금 보전, 수익률, 가족과 살 수 있는 곳 매수, 싸게 매수/규모의 경제/장기 보유
10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는 법(가치 판별하는 법)
좋은 투자=같은 가격에 더 가치 높은 부동산 매수
부동산의 입지 : 직장/교통/학군/환경(커뮤니티)/호재&악재/브랜드
나의 수요 <<< 타인의 수요
직장 입지
- 인구 많은 곳에 투자(인구 많은 곳은 서비스업 발달*선순환 도시)
서울 지하철 : 2호선 > 3호선 > 9호선 > 신분당선 > 7호선
교통 입지
- S급 : 강남 30분*코카콜라
- A급 : 강남 1시간, 종로/여의도/구로 30분*가치 有
- B급 : 종로/여의도/구로/판교 1시간*무릎 매수 어깨 매도 중요
학군 입지
- 서울대 입학 多=특목/영재/자사고=특목고 진학율 高 중학교
환경 입지
- 백화점(지역 소득 高)
- 거주 연령(30~50대=소득 高)
호재/악재
- 입지(직장/교통/학군/환경) 개선?
- 확정?
- 3년 내 실현?
- 불황 > 호재*현재는 불황이기에 호재를 보고 투자 要, 호황 시 호재 효과 大
브랜드
- 어느 지역에 살아요?
- 하락장 시 브랜드 위아래 엉망*매수 기회!
30년 뒤 일등 지역? 강남
부동산 '가격≠가치'는 기회!*이는 비교 평가를 통해 판단 가능
BM : 교통 S급/A급만 투자 要, 학군 지역은 무조건 2월 만기로 계약, 투자 물건은 현재 가격 < 가치
앞으로 부동산 가격은 오를까? 떨어질까? 부동산 끝난 게 아닐까?(부동산 가격에 영향을 미치는 요소)
장기적으로 가격에 영향(흐름) : 물가, 통화량, 경기, 수요(입지=직/교/학/환/호악/브랜드), 입지 독점성
단기적으로 가격에 영향(현황) : 가격 저평가 여부(가치 > 가격), 심리, 단기 공급, 투자 기준
하락장 Risk Hedge : 원금 보전되는 무릎 이하 가격인가?
투자자는 매수 가격이 싼 것은 알 수 있지만, 언제 오르는지는 예측 불가
전세가는 매매가와 달리 변동 少
전세가를 매 번 5% 정도만 올리면 역전세 Risk는 거의 없음
*경험 상 10번 전세 거래를 하면 5번은 상승, 3번은 같은 금액, 2번은 하락
**너바나 : 전세금 상승분의 50%=재투자, 40%=Risk 관리, 10%=가족 보상
물가는 계속해서 오르는 것이 우리가 살고있는 자본주의의 본질
통화량 증가에 따라 전세가가 비슷하게 상승
전세가는 10년에 80~100% 상승
*연금 준비를 충실히 하고있는 것이 올바른 선택인가?
**대한민국 성장률 정체에 따른 물가 정체를 예상하는데, 그렇다면 전세가도 정체될 수 있는 것인가?
***대한민국의 통화량이 경상수지 흑자로 늘어났으나, 최근 15개월 연속 경상수지 적자 기록(에너지高, 반도체低)
****일본은 통화량이 기하급수적으로 증가했으나 성장률이 오르지 않고 물가도 오르지 않아서 월세도 변동이 없었음
*****결국 전세가 상승은 통화량 상승이 아닌 물가 상승이 Key일 수도 있음
******향후 부동산 투자 시 낮은 국가 성장률에 따른 전세가 정체도 고민 必
전세가를 최고가로 받아서 상승분으로 재투자를 하는 것은 상당한 Risk↑
Gap을 줄이기 위한 전세가 높게 받는 노력 不要
입주 수요 물량 : 인구×0.5%
*서울은 입주 물량이 너무 낮아서 결국 서울 전반적으로 토지의 용적률을 올려서 사업성을 높여줄 수 밖에 없지 않을까?
BM : 투자자는 매수 가격이 싼 것은 알 수 있지만, 언제 오르는지 예측 不可
도대체 너바나는 어떻게 투자하는거야?(200억 부자의 투자 레시피)
잘 알고, 잘 하는 것만 (투자)한다.
투자자 : 원칙 투자, 투자는 Self, 과정/결과 모두 중요, 투자의 Risk/성과 인지
너바나의 투자 원칙
- 저평가 여부(가치>가격) : 비교 평가를 통해 판단
- 환금성 : 아파트>오피스텔/빌라/재개발/지산/상가 등, 1/2/3/탑층 환금성 低
- 수익률 : 수익률=수익금÷투자금(매매가-전세가), 72의 법칙(72÷수익률=원금이 2배되는 기간), 돈 > 시간 : 성장 가치 투자, 돈 < 시간 :저평가 가치 투자, 수익률 높이는 법(향후 가치 상승?, 적정 투자금=레버리지, 좋은 타이밍, 전세금 상승=입지 독점성 有 수요 多, 수익률/수익 모두 중요)
- 원금 보전 : 적정 전세가율(강남/서초 60%, 서울 70%, 지방 85%), 입지 독점성, 매매가가 내려서 적정 전세가를 넘기는 시점은 매수 타이밍
- 리스크 관리 : 시세 차익 부동산 Risk(역전세, 대량 공급, 급격한 전세 상승, 불확실한 수익 시기), Risk Hedge(입지 독점성, 3년 입주 물량 확인, 무리한 전세가 X, 전세금 5%만 상승, 고정적인 수입=월급)
기준은 원칙과 달리 계속 변경(스트라이크 존이 주심따라 변경되는 것과 같음)
소액으로 여러 채를 구매하는 것은 시스템 구축을 위한 것
BM : 잘 하는 것만 한다, 저환수원리(원칙), 원칙은 그대로여도 기준은 계속 변경 可, 임원이 될 사원(=부동산) 채용
그럼 나는 앞으로 6개월 간 어떻게 해야하지?(투자 전문가 되는 과정)
임장은 6개월 후 시작하는 것 추천
독강임투인 : 책/전문가 컬럼, 강의, 실전 투자, 멘토, 러닝 메이트
투자 공부법(책) : 다독, 정리*50권/1년 절대 자신 없음
투자 공부법(인맥) : 월부 활동=투자 습관, 멘토와 러닝메이트
