[지기19기 1조 트윈파커] 1주차 오프라인 강의후기

강의 전 월부에서 보내준 카톡 공지 사항에 막차를 인증하면 불가피하게 듣지 못 한 수업 부분에 대해 온라인 강의를 제공한다는 글을 보고 "수업은 오후 6시까지인데 왜 이런 내용을 공지했지?"라고 생각했습니다.

어제 지방투자 기초반 첫 강의가 밤 12시가 다 되서 끝났네요ㅎㅎㅎ

강의의 길이만큼 멘토님의 큰 열정을 느낄 수 있었고, 강의 내용도 정말 많은 것을 담고있었습니다.

어제 배운 내용을 큰 틀에서 정리해보겠습니다.

지방투자 이것만 알면 된다

지금 지방 시장은 고금리 장기화/자재값 상승/공사비 증가 등 복합적인 원인에 의해 PF 위기와 미분양이란 결과를 가져왔으며, 이는 건설사의 분양 연기에 따른 장기적인 공급 부족을 야기함.

즉, 3년 후 입주 물량이 부족해진다는 복선을 보여주고있으며, 투자자는 이 시점에 어디에 어떻게 투자할지 고민 및 행동이 필요한 시점임.

지방투자 고민 TOP 3

1. 지방 인구 감소 : 가치 고민 - 광역시 및 중소도시의 선호 단지는 인구가 줄어드는 시기에도 시세 차익 가능함. 광역시에서도 선호도가 높은 단지는 비선호 단지 대비 높은 시세 차익 규모를 낼 수 있음.
2. 지방 아파트 매도 난이도 : 환금성 고민 - 광역시(선호~비선호), 중소도시(평균 이상 선호), 저층 제외, 방3 20~30평대를 투자 방향으로 설정 할 것.
3. 지방 투자 비용 : (투자)효율 고민 - 좋은 가격, 좋은 조건, 네고되는 시장 상황을 적극 활용 要.

지방투자 핵심

1. 인구수
2. 입지 : 광역시는 중소도시와 달리 입지 독점성 有.(학군 입지 좋은 구축에 대한 수요 등) 다만, 광역시 역시 중소도시와 마찬가지로 대규모 신축 단지로 주도권이 넘어가는 경우 有.
3. 상품성 : 연식, 브랜드, 택지 규모

지방투자 입지평가 기준

직장, 학군, 환경(백화점 수, 신축+택지+균질성+브랜드+커뮤니티), 공급, 교통

A지역 입지 분석

구축 택지 + 준신축 택지 + 신축 택지 + 원도심 개발

동-서 격차 大

일자리의 a구와 입지의 b구가 유의미한 투자 지역

일자리의 a구는 소득이 서울 양천구만큼 많은 지역

양질의 일자리가 a구와 b구에 밀집

학군도 a구와 b구가 다른 구에 비해 월등하게 높은 상태

상권도 원도심에서 a구와 b구로 이동

24년/25년 공급 물량이 많지만 점차 줄어드는 형국이며, 현 시점이 투자 적기

A지역에서 a구와 b구를 제외하고는 지하철의 존재 의미 없음

주변 도시 입주 물량 같이 검토 필요

400만원 이상 안정적 소득층이 많이 거주하는 도시

A지역 투자 분석

a구 두 아파트와 b구 한 곳 아파트가 A지역 시세를 리딩

광역시는 상품성과 입지 같이 고려 要

입지 좋은 구축이 외곽 신축보다 우수

투자금이 비슷하면 연식 좋은 것 선택

주요 업무지구를 둘러싸고 있다면 외곽이 아니라 업무지구 배후 택지로 고려

입지 덜 좋은 신축 브랜드 대단지=선호 생활권 10년차

같은 4억대라면 a구와 b구 먼저!

a구와 b구 입지 좋은 신축/구축 20~30평대, A지역 모든 구 신축 20~30평대, A지역 모든 구 생활권 구축 대장 30평대

투자 조건을 스스로 만들어서 투자 要

계속 변화하는 시장에 대응하기 위해 매 달 꾸준한 시세 Tracking 必

1억 버는 투자사례

공급이 지난 후 반드시 기회 有

어려운 시기에 투자자에 유리한 조건의 물건 有

*Tip : 사람들이 잘 인지하고있는 큰 입주 1년 전부터 주변 아파트 가격이 조정됨. 따라서, 입주를 앞 둔 지역 투자시에는 해당 입주 시기를 잘 피해서 투자 要.

**Tip : 지방 투자 기회는 공급이 있기에 생기는 것. 공급이 3년 연속 많은 곳은 투자 금지.

***Tip : 한 구에 Tracking 단지는 10개 내로 선정 要.