지방투자 기초반 1강 강의후기

24.02.08

정규강의 오프닝의 꽃!

19000시간의 여신 제주바다님의

풍부한 인사이트와 경험이 담긴

1강을 듣고 왔습니다.

지방투자 할 때 마음가짐

"공급이 없어진다는 얘기는, 3년 내 시장 변화를 알려주는 복선이에요."

> 제주바다님은 지방에 대한 확신을 가지고 공부를 시작할 수 있도록 강렬한 메세지를 남겨 주셨습니다. 좋은 시장이 오고 있다고, 영화로 치면 복선인데 그걸 놓치면 안 된다는 것을요. 제바님께서 직접 겪었던 무너져 있는 시장, 급처분해야 하는 물건들은 지금도 여러 군데서 발생하고 있다고, 예전 에피소드가 아니라 지금도 이러하다고, 지방에서 1억, 2억이상 벌 수 있는 물건들이 있다고 힘을 주어 말씀해 주셨습니다.

> 현금 1억이 있는 사람들은 흔히 고민하곤 합니다. 수도권에 할까? 지방에 분산시켜서 할까? 싱글 월급쟁이 투자자인 제가 할 수 있는 고민은 아니었지만, 동료들이나 질문에 올라오는 것들만 봐도 얼마나 많은 사람들이 갈등하고 있는지 알 수 있습니다. 지방기초반 OT에서 자모님도 말씀해 주셨지만, 가장 중요한 것은 "내가 알고 있는 지역에 그런 물건이 있는지"가 선행되어야 하는 것 같습니다. 1억으로 할 수 있는 수도권과, 5천만원으로 할 수 있는 지방물건. 이 두 가지가 눈 앞에 있으면 고민이 되겠지만, 그렇지 않다면 둘 다 공부를 해두어야 하겠죠?

여하튼, 그만큼 수도권을 노려보고 있는 사람이 많다는 반증이기도 합니다. 이런 상황에서 나타나는 반작용은, 그렇게 수도권 수도권 노래를 부르는 사람들이 버린(...) 물건들이 널려 있는 시장이라는 것이었습니다. 이쯤 되면 수도권으로 점프하고 싶은 마음도 이해되지만, 오히려 그런 사람들 덕분에 내가 무릎 이하의 가격으로 싸게 줍줍할 수 있는 기회가 넘친다는 것, 그러므로 매물들을 더 면밀히 털어봐야겠다는 지방에 대한 확신이 더 생겼습니다.

A,B 지역 분석

"공급은 매수, 보유, 매도할 때 다 영향을 줘요."

> 행복하게도, 첫 강의에 등장한 두 지역은 제 앞마당들이었습니다. 씨를 심어둔 지역도 있었습니다. 제가 임장 다니고 임보쓰면서 매겼던 가치 순위라던가 단지별 선호도, 투자 우선순위가 제바님의 말씀과 어느정도 맞아 떨어져서 공부를 헛되이 하진 않았다는 안도감이 들었습니다. 그럼에도 불구하고, 당시 부동산 사장님들 반응이 너무 냉담하여 차마 전임/매임을 적극적으로 하지 못했기에, 제바님이 알려주시는 몇몇 숨은 사실들과 꿀팁들을 쭉 훑어보면서 몰랐던 내용들을 득득 할 수 있어서 좋았고, 내가 과연 이 지역에 대해 100% 알고 넘어갔을까 반성하는 마음도 들었습니다. 무튼 제주바다님의 꼼꼼한 지역분석을 함께 따라오면서 트래킹 단지 목록을 조금 정비하였고, 단지와 사랑에 빠지는 바람에 약간 제쳐놨던 곳도 사실은 지역 사람들이 좋아하는 단지였다는 것도 다시 한 번 눈 여겨 보게 되었습니다.

> 중소도시에서 선호도라던지 상품성, 투자금까지 전반적으로 영향을 끼치는 것은 공급이라는 사실. 직접 매물을 털고 투자 시나리오를 세우면서 뼈가 시리도록 느꼈던 부분입니다. 도대체 뭐 하나 나에게 딱 맞는 매물이 없고 만기시점은 어쩜 그리 기가 막히게 입주장이랑 겹치는지... 하루하루가 좌절스러웠지만 그럼에도 불구하고 지금 시장을 믿고, 조건이 맞는 매물을 찾아 씨를 심었습니다. 어쩌면 2년은 벌었다 생각하고 해이해 지기도 했던 것 같습니다. 만기일에만 잘 피하면 되겠다고 생각을 넘어, 앞으로 보유를 하는 동안, 그리고 미친 입주장이 펼쳐질 때를 대비해 매도계획까지 세워두어야 한다는 것이, 아득하기도 하고 투자자로써 한참 멀었다는 생각도 들었습니다.

그럼에도, 리스크 없는 투자는 없다. 리스크가 있기에 큰 돈을 벌 수 있다! 라는 제바님의 말씀이 오히려 용기를 북돋아주셨고, '이왕 던져진 거... 내가 챙겨야지!' 라는 주인의식을 가질 수 있었습니다.

투자사례

"대부분의 사람들이 걱정하고 의심할 때 그게 기회라는 걸 잊지 마세요"

제주바다님의 투자단지를 너무 쏘쿨하게 오픈해주셔서 ㅇ0ㅇ!! 어떤 기준으로 판단하고 매수하셨는지 직관적으로 알 수 있어서 좋았습니다. '이런 투자사례도 있어요. 얼마나 좋아요, 근데 이게 옛날 얘기만은 아니에요.' 어렵고 힘들고 좌절스러울 때일수록 좋은 물건이 나온다는 진리. 아무도 안 보는 곳, 그곳이 노다지인걸 머리로는 알면서 왜 가슴이 따라주지 않을까요? 경험이 많지 않은 초보자라 아직도 두려움에 떨고 한 순간 한 순간이 의심스러운 지금이지만, 그런 마음을 다잡기 위해 세상보다는 강의와 더 가깝게 지내야겠다는 생각이 들었습니다. 사람들이 쳐다보지 않는 것은 단지 자체가 후져서가 아니라 시장이 그렇다는 걸 믿고, 부지런히 씨를 뿌려야 할 것 같습니다. 그리고 나서 사람들이 환호에 집값 상승을 외칠 때 당당히 털고 나와 상급지로 올라가는 리틀제주바다 같은 제 모습을 상상하고 확언하겠습니다!!

투자자로 살아남는 법

"지금 지치고 힘들 때 더 치고 나가야 해요"

월부 생활 1년차. 홍길동처럼 이 지역 저 지역을 날아다니고, 임보 벤치마킹도 뚝딱뚝딱 해내고, 팀원들에게 활력을 불어 넣어주던, 시금부도 1시간 단위로 들여다보고, 대구 동성로를 혼자 걸으며 찐으로 감탄하고 즐거워하던, 조장도 해보고 싶고 TF도 해보고 싶고 너바나님 실물도 보고 싶어하던 제 모습이었습니다. 그런 활력들은 온 데 간 데 없고, 요즘 제가 느끼던 감정들은... 아래와 같았습니다.

'곰같이 꾸준한 게 중요하다던데, 쉬엄쉬엄 꾸준히 하면 안될까?'

'1시간 더 잔다고 별 일 생기겠어? 나 아직 젊고 시간 많은데'

'사전임보 써봤자 유명한 동네는 어차피 정해져 있던디'

'일단 쓰긴 하는데, 나중에 매코 받으면 되겠지'

'조장 안 시켜주네... 잘됐다 슬렁슬렁 해야지 뭐'

'어떻게든 멱살 잡아주는 동료들은 있는데..고맙긴 한데 귀찮다..'

'지금 쓰는 KTX값 나중에 투자로 100배 벌면 된다고? 그럼 보상으로 마시는 술값 정도야...(?)'

누군가는 아이 둘을 육아하고, 몸이 따라주지 않더라도 간절함을 등에 업고 나가는데, 질도 높이고 경험도 늘리고 있는데, 시간적으로 자유가 넘치는 저의 마음은 왜 갑자기 무너져 버렸을까요?

임보도 쓰고 있고, 책도 월 4권 이상은 읽고 있고, 임장도 나가고 있고 매물도 보고 있습니다. 어쩌면 예전에 하던 것보다 퀄리티가 높아지고 시간도 더 적어져서, 지역분석을 하는 데는 아무런 문제가 없을지도 모릅니다. 그런데 왠일인지 성취감이 부족하다는 느낌이 들었습니다.

그런 저에게 제주바다님의 말씀이 다가왔습니다. 저는 모든 것을 혼자 하려고 했던 것 같습니다. 나만 열심히 할 때가 아니라 함께 하는 사람들에게 동기부여를 해줄 때 실력이 완성된다는 것. 저에게 지금 시점에서 부족한 것은 바로 '나눔'이었던 것 같습니다. 왜 그렇게 조장과 TF에 지원을 하고 멘토가 되려는지 알 것 같았습니다. 그래서 이번달 한 달 저의 원씽은 '나눔'으로 정해버렸습니다. 제가 뭘 나눌 수 있을지 잘 모르겠습니다. 그래도 제가 조장을 했었을 때 조원분들로부터 받았던 도움을 떠올리고, 1호기 경험담을 나누면 그 안에서 힘을 받는 동료 하나쯤은 있지 않을까 생각하며 폐쇄적인 태도에서 벗어나도록 노력하겠습니다. 투자자로 거듭나는 설레는 시간을 향해 사슴 달려보겠습니다 ~!!