얼마전 단톡방에서 많이 돌았던 메시지입니다.

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요즘 단톡방을 통해서 워낙 빠르게 공유가 되다보니 이게 누가 쓴 글인지 정말 신빙성이 있는 글인지를 확인하지 않고 아무 의심없이 믿어버리는 사람들이 많은 것 같습니다.

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​오늘은 메시지 내용 중

[현재 광역시 다 싸다]의 내용이 팩트인지에 대해서 검증해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

(위에서의 광역시 중 인천은 제외하겠습니다. 지방이라고 적혀있기도 하고, 인천은 사이클이 서울,경기와 같이 가기 때문입니다. 해당 글은 23년 7월 25일에 블로그에 올린 글을 재편집했습니다)

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1. 지역별 가격 흐름 분석 _ 지수, 평당가

가격의 비교는 경기도와 지방 5대 광역시로 했습니다. 어차피 서울과 경기도는 사이클이 똑같고 가격 수준이 서울과 인천보다는 경기도가 광역시들과 비슷하기 때문입니다.

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(자료는 손품왕 사이트에서 가져왔습니다)

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전체 기간으로 봤을 때 [06~11년 구간]에서는 경기도와 울산이 타 광역시에 비해 가격이 비쌌습니다. 이 시기에는 부산,대구,대전이 상대적으로 저렴했었던 것을 확인할 수 있습니다.

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[12년~19년 구간]에서는 경기도와 대전이 저렴했었네요. 19년 이후로는 전국이 많이 상승해서 싼 지역이 없이 다같이 비싼 시점에 들어갔다가 22년 하락장에서는 대구와 경기의 하락폭이 눈에 띕니다. 특히 대구는 09~12년 기간 이후에 거의 15년 만에 비교군 대비 가장 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 왔다는 걸 확인할 수 있습니다.

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이 그래프에서 나머지 광역시들은 경기도에 비해 저렴한 수준이라는 것을 확인하기가 어렵습니다. 그래서 다른 그래프 2개를 더 준비했습니다.

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이번에는 kb지수입니다.

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일반적으로 상승장에서는 호가를 반영하는 kb지수의 신뢰도가 더 높고, 하락장에서는 실거래가를 반영하는 한국부동산원의 자료를 더 신뢰하는 편입니다. 저번 상승장에서는 많은 사람들이 거의 kb지수가 봤었습니다. 그런데 지금은 많은 사람들이 부동산원의 자료를 더 많이 보는 것 같아요. 우리는 크로스체크를 한 번 해보죠.

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kb지수도 비슷한 결과값이 나오네요.

현재 시점을 기준으로 봤을 때 광주가 가장 메리트가 없어보이고, 대구가 가격이 저렴해보입니다. 경기와 부산 대전과 울산은 비슷한 수준으로 보이고요.

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마지막으로 평당가격을 보겠습니다.

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평당가로 봤을 때는 경기도가 어나더레벨이기에 직접 비교가 다소 어렵습니다. 그래서 이 자료는 밑에 표를 보시면서 5대 광역시 중 어디가 저렴한 수준인지를 확인하는데 쓰시면 좋습니다.

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[13년 -> 23년 변화]

경기 : 1,153 -> 2,174 (88% 상승)

부산 : 921 -> 1,626 (76% 상승)

울산 : 863 -> 1,228 (42% 상승)

대전 : 820 -> 1,446 (76% 상승)

대구 : 765 -> 1,322 (72% 상승)

광주 : 643 -> 1,219 (89% 상승)

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3등이었던 울산이 5등으로 내려가고, 4&5등이었던 대전과 대구가 한계단씩 올라가 있네요. 10년간의 평당가의 상승률로만 봤을 때는 울산이 가장 상승을 못했고 비교군 대비 가장 저렴한 것으로 보입니다.

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물론 이 순위와 상승률은 기간을 어떻게 잡느냐에 따라 달라지기 때문에 절대적인 기준이라고 보기는 어렵습니다.

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지수와 평당가 2개를 종합해 결론을 내려봤을 때 지방에서는 [대구]가 뚜렷하게 저렴하다는 것이 보이고, 나머지는 크게 저렴하다는 느낌을 받지 못했습니다. 경기도와 비교했을 때 다른 지방이 싸다는 느낌이 없다는 이야기입니다.

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하지만 이는 지수일 뿐 실제 우리가 매수&매도하는 아파트를 다를 수 있으니 우리는 지수가 아닌 아파트의 가격을 봐야 합니다. 우리는 인덱스펀드에 투자를 하는 게 아니라 개별 종목에 투자를 하는 것이니까요.

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2. 대표아파트 비교 평가

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연식 비교를 위해 현재 대장은 아니지만 비교적 연식이 있는 대표아파트로 비교군을 선정했습니다. 각 도시를 대표하는 아파트들입니다 (경기도는 과거 가격대가 비슷한 분당의 이매금강을 가져왔습니다. 울산과 광주는 대장아파트의 시세가 원래 저렴하깅 때문에 제외했고, 밑에서 울산,광주에 맞게 비교평가를 다시 한 번 진행하겠습니다)

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해당 아파트들은 비슷한 가격대에서 엎치락 뒷치락 하기때문에 지금 거래 가능한 호가를 기준으로 어디가 싼지를 판단해보면 됩니다.

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[네이버부동산 / 중층 / 입주가능물 기준]

1. 부산 해운대구 우동 _ 트럼프월드센텀 (34평)

-> 15 ~ 16억

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2. 대구 수성구 범어동 _ 범어sk뷰 (34평)

-> 11 ~ 12억

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3. 대전 서구 둔산동 _ 크로바 (40평)

-> 14 ~ 15억

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4. 경기 성남시 분당구 이매동 _ 이매금강 (31평)

-> 12.5억 ~ 13억

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대표아파트의 결과값도 대구를 제외하고 부산과 대전은 저평가가 아니라 고평가되어있음이 확인됩니다. 분당도 현재 가격이 싸다고 보기 어려운데, 부산과 대전의 가격은 더 비싸다는 이야기죠.

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그런데 위 단톡방 메시지의 내용은

[지방 광역시 + 5~6억대 + 30평대 + 10년 안쪽]의 조건이 붙어있기 때문에 이 조건에 맞게 보겠습니다.

(현재 호가들이 많이 올라 5~6억대 보다는 6~7억대 물건이 많아서 이쪽으로 살펴보겠습니다)

3. 지방 5대 광역시 + 수도권 비교평가

총 10개 단지를 비교평가해봤습니다.

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그래프는 10개 단지가 겹쳐져 있기 때문에 잘 안보이실텐데 가치가 비슷한 아파트들이므로 밑에 적어드린 현재 거래가능한 호가를 기준으로 어디가 저렴한지를 보시면 좋을 것 같습니다. 가격대는 현재 6~7억대에 거래 가능한 물건들로 가져왔습니다. (지방은 전부 10년 이내 준신축급으로 가져왔고, 수도권은 연식 상관없이 적정 비교군으로 맞춰봤습니다)

[네이버부동산 / 중층 / 입주가능물 기준]

1. 대전 유성구 상대동 _ 도안5블록트리풀시티 (34평) -> 6.5 ~ 7억

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2. 광주 서구 치평동 _ 상무sk뷰 (33평)

-> 6.7 ~ 7억

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3. 부산 동래구 사직동 _ 사직KCC스위첸 (33평)

-> 6.5 ~ 7억

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4. 울산 중구 유곡동 _ 동원로얄듀크2차 (33평)

-> 6 ~ 6.5억

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5. 대구 중구 대신동 _ 대신센트럴자이 (34평)

-> 5 ~ 5.5억

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6. [동탄]경기 화성시 청계동 _ KCC스위첸 (32평)

-> 6.5 ~ 7억

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7. [죽전]경기 용인시 수지구 죽전동 _ 새터마을힐스테이트 (34평) -> 6.5 ~ 7억

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8. [평촌]경기 안양시 동안구 평촌동 _ 삼성래미안 (32평)

-> 7 ~ 7.5억

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9. [인천]인천 남동구 구월동 _ 구월아시아드선수촌센트럴자이(34평) -> 6.5 ~ 7억

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10. [일산]경기 일산동구 마두동 _ 강촌동아 (33평)

-> 7 ~ 7.5억

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자, 이쯤에서 돌고 있는 메시지를 다시 한 번 확인하시죠.

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현재 광역시 다 싸다(5-6억대)

잘 모르겠습니다. 경기,인천 주요 아파트들과 비교해봤을 때 비슷한 수준에 있는 아파트들이 많고 대구 정도를 제외하면 싸다는 느낌은 없습니다 (물론 단지별로 그리고 그 시점에 나오는 급매 등의 가격에 따라 언제든 저평가 여부는 바뀔 수 있지만요)

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용인 싸다 / 동탄 비싸다 / 평촌 애매하다

-> 이 역시 단지별로 케바케입니다. 지역 전체가 그렇다면 개별 단지 비교평가에서도 현재 호가가 몇 천 이상은 비싸야 하는데 현재 동탄, 죽전은 비슷한 가격인데 평촌은 오히려 더 비쌉니다. 그냥 저 워딩만 보고 '아 용인이 싸니까 용인으로 가야지' 라고 생각하면 잘못된 선택을 할 수도 있다는 이야기입니다.

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부산 / 대구는 인구가 확줄어 위험

부산과 대구의 인구가 가장 가파르게 감소하고 있는 것은 팩트. 하지만 이것 때문에 부동산 가격이 떨어진다? 어차피 5대 광역시 다 감소하고 있는데? 그럼 앞으로는 수도권만 가격이 오르나? 아니면 일자리가 증가하고 있는 청주까지?

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팩트는 10년 내내 인구가 감소한 부산과 대구는 10년간 오르락 내리락했지만 결국은 올랐습니다. 앞으로는 다를거라고요? 그건 각자의 판단에 맡기겠습니다.

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4. 결론

공신력 있는 기자가 쓰는 기사도 오류가 많고 틀린 정보와 예측 투성인데, 과연 단톡방에 떠도는 저런 메시지들을 신뢰할 수 있을까요?

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단톡방에 떠도는 수많은 전문가의 글도 마찬가지입니다.

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전문가도 결국 사람입니다. 언제든 틀릴 수 있죠. 시장의 방향성을 정확히 예측하는 것은 불가능에 가깝습니다. 어디가 앞으로 오를거다 라는 정보보다는 어디가 싸다는 정보에 주목해야하는 것은 맞습니다. 결국 중요한 것은 [싸냐 비싸냐]이니까요. 하지만 팩트 체크는 반드시 필요하죠.

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지금은 흘러가는 정보를 그대로 받아들이는 시대가 아니라, 그 정보를 가공해 정말 쓸모있는 나만의 것으로 만들어 내야만 하는 시대입니다. 그러기 위해 공부해야 합니다. 끊임없이 의심하고, 끊임없이 고뇌해야 확률을 높일 수 있습니다. 이렇게 공부하고 분석하고 예측하고 실행해도 틀릴 수 있습니다. 그래서 늘 시장앞에 겸손하고 또 겸손해야 한다고 생각합니다. 그리고 장기적으로 봐야 합니다. 본인만의 확신을 가져야합니다. 그래야 흔들리지 않을 수 있습니다.

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스스로의 확신을 가질 수 있는 힘을 키웁시다!