분당구 서현동 시범단지한양아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 36조 오마이선샤인]

안녕하세요~!

열기반 65기 36조 오마이선샤인입니다.☀️☀️☀️☀️☀️☀️☀️☀️☀️☀️

내마반때부터 매수할/하고싶은 아파트 시세추적을 꾸준히 하고있는데

열기반 과제를 기회로 더 자세하게 들여다볼 수 있게 됐어요!ㅎㅎ 감사합니다

▶ 아파트명

시범단지한양 아파트

▶ 위치(지도)

17.5억원의 아파트를 보고 있는 것이 아니며

아주 작은 평수로 수익률 보고서를 기재하겠습니다..

▶ 입지평가

1. 직장

성남시 분당구 사업체수 32,971개 / 종사자수 304,421명 S등급

2. 교통

강남 36분 / 여의도 53분 / 시청 53분 A등급

3. 학군

서현중 95.4% / 수내중 96.3% / 내정중 96.2% / 구미중 96% S등급

4. 공급 A등급

성남시 전체를 보았을 때 입주 아파트는 두 곳이 있습니다.

1.성남판교대장 신혼타운 a-10 / 2024sus 9월 입주 / 1,123세대

2.산성역자이푸르지오 / 2023년 10월 입주 / 4,774세대

#적정 입주량 = 인구수 * 0.5%

성남시 인구수 918,077명 * 0.5% = 4,590

성남판교대장 신혼타운(1,123) + 산성역자이푸르지오(4,774) = 5,897세대

5,897세대 /3년 = 1,966세대

▶ 과거 시세

왼: 전용 35m2

오: 전용 59m2

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

1.전용 35m2

현시세(직전 실제 거래가) : 시범단지 한양아파트 / 전용 35m2 / 현재 매매 7.27, 전세 2.9 / 투자금 4.37억

현시세(호가): 시범단지 한양아파트 / 전용 35m2 / 현재 매매 7.1억, 전세 2.25 / 투자금 4.85억

>지난달 시세추적시 계산했던 것보다 9,500만원 투자금이 더 필요하게 된 상황

>매매가가 올랐고 전세금은 떨어진 상황... ㅜ 왜?...

2.전용 59m2

현시세(직전 실제 거래가) : 시범단지 한양아파트 / 전용 59m2 / 현재 매매 10.3 (21년도 가격) , 전세 4.2 / 투자금 6.1억

현시세(호가) : 시범단지 한양아파트 / 전용 59m2 / 현재 매매 10.2, 전세 없음 / 투자금 6.1억

>전용 35m2만 정리하려고 했는데 59m2도 해보았어요..!

그러나 21년 이후 거래가 없어서 애매한 상황

시범단지 한양아파트 전용35m2/ 현재 매매 호가 7.27억 , 전세 2.9억 / 투자금 4.37억

10년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 8억, 전세 3.3억 / 투자금 4,7억

10년 내 저점 매입시: 2014년 7월 매매 1.8억, 전세 1.65억 / 투자금 1500만원

고점 매입시 수익률 = (7.27-8)/4.7 * 100 = -0.73 / 4.7 = -16%

저점 매입시 수익률 = (7.27-1.8)/0.15 * 100 = 5.47/ 0.15 = 3646 %

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(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

▶ 현장사진

현장사진은 추석 때 서울경기 임장시 찍어서 보충하도록 하겠습니다!!!