투자에서 매수와 매도보다 이걸 알아야 돈을 벌 수 있습니다 [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

24년이 시작된지 얼마 되지 않은 것 같은데, 벌써 2월달이 지나가고 있네요.

곧 설 연휴가 시작되는데 에너지를 충전하며 가족과 즐거운 시간을 보내셨으면 좋겠습니다.

2018년도부터 서울, 수도권을 중심으로 상승장이 이어졌고 뒤를 이어 지방까지 따라오르면서 흔히 말하는 대세 상승장이 시작되었고 22년부터는 급격한 상승으로 인해 누적된 피로감에 금리 상승이라는 트리거가 작용하면서 대세 하락장을 맞이하였습니다. 그리고 매매, 전세 가격 모두 무섭게 하락하면서 손 꼽힐만큼 급격하게 얼어붙은 모습을 보여주었고 23년부터 점차 하락의 폭이 줄어들게 되었습니다.

그리고 여기에 특례보금자리로 인해 일시적으로 반등이 있어나며 선호도 높은 지역과 단지들을 중심으로 가격이 상승하는 모습을 보였습니다. 현재 시장 분위기는 지역에 따라 조금씩 다르긴 하지만 당장 올라갈 것 같던 모습 대신에 매물이 쌓여가는 곳들이 다시 늘고 있고 가격이 멈춰있으며, 지방도 역시 공급의 많고 적음을 떠나서 크게 움직이는 모습을 보이지는 않고 있습니다.

일반적으로 공급이 줄어들면 전세 가격이 올라가고, 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어지는 모습을 보이며 반대로 공급이 많으면 전세 가격이 떨어지고, 이는 매매가격 하락에 영향을 준다고 우리는 알고 있습니다. 하지만 실제 시장의 모습은 위와 같이 알고 있는 사실과 다른 모습을 보여주고 있습니다. 여기서 먼저 한가지 알아야하는 것이 있습니다.

#상승과 하락만 있는 것은 아니다

2018년 이후 부동산에 관심을 갖기 시작했고, 특히나 20년 이후 부동산 시장에 참여하게 되었다면 우리가 기억하게 되는 시장의 모습에는 상승과 하락만이 있었습니다.

하지만 실제로 가격이라는 것은 상승과 하락말고도 가격이 크게 변화하지 않는 상태를 유지할 수 있고 흔히 이를 '보합'이라고 표현을 합니다. 즉, 가격이 크게 변하지 않은 상황이 계속 될 수 있는 상황이 이어질 수 있다는 것이죠. 예를 들자면, 공급이 없다고 해서 바로 전세가격이 올라주면 좋겠지만 실제로 시장에서는 다양한 요인들이 가격에 영향을 주기 때문에 바로 상승으로 전환되지 않을 수 있고 현재 가격을 유지하게 됩니다.

다만, 언제가 될지는 모르겠지만 현재 상황에서는 가격에 큰 영향을 주었던 금리라는 요소가 상승을 멈추었고, 고정되거나 하락할 수 있는 가능성이 높아졌기에 공급 상황에 따라서 전세 가격과 그로 인한 매매 가격이 상승할 수 있는 가능성은 매우 높습니다. 여기에 투자를 할때 의사결정에 가장 중요한 요소 중의 하나인 가격이 소득을 고려하여 판단했을 때 절대적으로 싸다고 이야기할 수 있다는 것이 우리가 알아야할 팩트입니다.

실제 과거 시장을 살펴보면 상승기 이후 하락기를 거치고 다시 상승장이 찾아오기까지에는 가격이 크게 오르거나 내리지 않는 시기가 존재했습니다. 어떤 단지의 그래프를 살펴보더라도, 상급지이건 하급지이건 그런 기간이 있었지만 우리가 경험한 시장은 상승과 하락이 주요했기에 이런 상황들을 인지하지 못하고 쉽게 놓치게 되는 것 같습니다.

정리해보자면 시장에서 가격의 움직임에는 상승과 하락만 있는 것이 아니라 가격이 변하지 않는 기간 즉, 보합이라는 것이 존재하며 매수를 해서 바로 가격이 오르지도 떨어지지도 않을 수 있다는 것을 알고 그 과정속에서 가격의 수준이 싼지 비싼지를 판단하여 투자를 이어가야한다는 것이겠죠.

#매수와 매도보다 중요한 보유

가격에 있어서 상승과 하락 이외에 보합이라는 것이 있음을 알았다면 투자라는 행위에 있어서 단순히 매수와 매도보다 중요한 과정이 필요하다는 것을 알 수 있습니다. 바로 보유입니다.

투자라는 행위는 자산을 쌓아나가는 것이 핵심입니다. 자산을 쌓아나간다는 말이 가진 의미는 내가 가진 종잣돈이 많아 한번에 모든 사람들이 갖고 싶어하는 자산을 샀더라도 계속해서 그 자산을 지켜나가는 것을 뜻하고, 반대로 가지고 있는 종잣돈이 적은 경우에는 매수를 하고 시세차익을 남긴 다음 매도를 하면서 점점 더 좋은 자산으로 갈아타는 과정도 포함되어 있습니다.

우량한 자산을 계속해서 지켜나가기 위해서는 보유를 해 나가는 시간들이 필연적이며, 반대로 갈아타는 과정에 있어서 기존에 투자했던 물건에 대한 시세차익을 남기기 위해서도 가격이 상승하기까지 걸리는 시간동안 역시 보유를 해 가야합니다.

예시를 들어보겠습니다.

서울에 위치한 아래 단지를 07년에 3.4억에 매수를 했다고 가정해본다면, 1년 동안 3천만원이 상승했습니다.

가격이 올랐다는 즐거움도 잠시, 시간이 지나면서 매수했던 가격보다 오히려 하락하게 됩니다.

그리고 약 6년이라는 시간동안 가격이 오르고 내리고를 반복하면서 큰 변화가 없이 비슷한 가격으로 보합을 하게 되고, 매수를 했던 07년을 기준으로 약 8년이라는 시간동안 2천만원이 상승했습니다.

8년이라는 기간동안 가격에 큰 변화가 없는 상황. 여기까지 봤을 때, 어떤 생각이 드시나요?

실거주를 했다면 계속해서 살아가면 되지만 반대로 투자를 했다고 한다면 전세입자의 요구로 수리를 해줘야하거나 누수 등의 문제로 골머리가 아플 수도 있습니다. 혹여나 최근 하락장과 같은 시기가 찾아온다면 전세금을 오히려 돌려주면서 오히려 돈이 더 들어가는 상황도 마주할 수 있습니다. 이런 상황들이 겹치고 시간은 길어지다보니 정신적으로나 심리적으로 버티지 못하고 충분히 중간에 매도를 할 수도 있을 것 같습니다. (지금 역전세를 대응하고 버티시는 분들이라면 많이 공감하실 것 같네요 ㅎㅎㅎ)

하지만 8년이라는 시간동안 보유해가는 시기를 잘 버텨간다면 한번의 투자만으로 10억 달성을 충분히 할 수 있는 드라마틱한 상황을 마주하게 됩니다.

위 단지가 어디였나구요? 바로 강남까지 30분안에 접근이 가능한 위치한 성동구의 3호선 역세권 단지였습니다. 보유를 하는 과정을 잘 보내지 못한다면 좋은 자산을 좋은 가격에 샀더라도 얻게되는 결과는 그만큼의 가치보다도 못할 수 있다는 것을 기억하셔야 합니다.

결국, 보유하는 과정을 어떻게 버티느냐에 따라서 얻게 되는 결과는 상상 이상으로 크게 달라지게 됩니다. 그렇기 때문에 매수, 매도 중요하지만, 그 둘 사이를 이어주는 보유라는 과정은 그 이상으로 중요하다라고 이야기할 수 밖에 없습니다. 하지만 이런 보유라는 것에 대한 중요성을 투자를 경험하고 어느정도 시간이 지나기 전까지는 많이 놓치게 되는 것 같습니다.

잘 사는 것만큼 그리고 잘 파는 것 만큼, 잘 들고 있는 것도 매우 중요하다는 것도 기억해야합니다.

#보유, 그 시간을 버티기 위해 해야하는 것

앞서 길게 이야기했지만 결국 정리하자면 보유라는 과정이 있다는 것 그리고 그 과정이 중요하다입니다. 그렇다면 보유라는 과정을 잘 해가기 위해서, 언제 오를지 모르는 가격 앞에서 그 시간을 잘 버텨내기 위해서 무엇을 해야할지가 관건이 되겠죠?

당연하게 가장 중요한 건 싸게 사야합니다. 이건 너무나도 중요한 핵심이니까요. 그리고 내가 직접 발로 밟으면서 느끼고 깨달았던 것과 밤새가면서 손품을 팔고 확인했던 것들에 대한 믿음을 가지셔야합니다. 강의를 통해서, 튜터&멘토님의 경험을 레버리지를 하면서 배우는 시간들을 통해서 그런 믿음을 더 단단하게 해나가시면 됩니다. 개인적으로는 강의를 통해 오랜 기간 투자자로 생존한 분의 경험을 듣는 것만큼 투자자로 나를 단단하게 해주는 것은 없는 것 같습니다.

여기서 한가지 더 해야하는 건 주변의 소음을 차단하는 것입니다. 시장 상황이 변화하면서 많은 소음들이 주변에서 들리게 됩니다. 그렇기에 싸게 샀다는 확신이 있음에도 불구하고 변하지 않는 가격을 보면서 내가 했던 의사결정과 선택에 대해서 의심이 생길 수 있습니다. 그렇기에 주변의 소음에 흔들리지 않을 수 있는 환경을 만드는 것이 매우 중요합니다. 그리고 같은 목표와 꿈을 갖는 사람들과 함께하셨으면 좋겠습니다.

저 역시도 보유해가는 과정 속에서 흔들리고 의심이 들었던 순간도 있었지만 주변의 소음을 차단하고 내가 쏟은 시간에 대한 믿음을 갖고 버틸 수 있는 환경을 만들었고, 그런 시간을 함께 버텨가는 동료들과 함께할 수 있기에 지금까지 투자자로 걸어올 수 있었던 것 같습니다.

이제 막 투자를 시작하시는 분들께, 그리고 이미 투자를 경험하면서 보유를 통해 버티는 시간을 보내고 계신분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

P.S 좋아요와 댓글로 응원해주시는 분들이 글을 쓰는 사람에게는 정말 큰 힘이 됩니다.