1.시세조사할때 같은 평형, 같은 단지라고 가정하에, 네이버에서 예를들어 A타입은 매매최저가가 20억에 전세최고가가 11억, B타입은 매매최저가 18억에 전세최고가가 10억이라면, 가격을 넣을때 타입은 고려하지 않고 그냥 매매최저가 18억, 전세최고가 11억 이렇게 넣는게 맞나요? 아니면 타입별로 가격이 다르니 그냥 매매최저가에 맞춰서 매매18억, 전세가 10억 이렇게 쓰는게 맞는건가요?
2.각 단지의 주 배정 중학교는 어디서 확인하는게 가장 정확할까요?
3.단지 평가할때 백화점이나 마트 등의 편의시설은 1km이내에 있는지 여부를 가지고 등급을 주라는데요, 거리가 애매하게 1.1km 떨어져있을때는 어떻게 평가를 주는게 맞을까요?;;;
4.앞으로(2~3년내에) 현금 10억 정도+ 전세레버리지로 아파트를 매입하고 싶은데요, 투자기간은 짧게는 10~20년, 길게는 30~40년 생각하고 있습니다. 분양권 투자에 관심을 가지는게 더 좋은 선택일지, 아니면 준신축 정도 아파트를 매입해서 나중에 재건축의 기회를 잡는게 더 좋은 선택일지 궁금합니다. 장기로 자산을 사놓는게 목적이라 강남3구와 용산구 중에 어느 지역에 투자하는게 좋을지도 알고 싶습니다.
한번에 너무 여러가지 질문을 하게 됐네요...적절한 질문을 한게 맞나싶지만.. 소중한 답변 주시면 정말 감사하겠습니다.
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안녕하세요 시에라2님. 1. 시세조사할 때는 일정한 기준에 맞춰 조사하시면 됩니다. 같은 평형 안에서 방 개수 차이가 나는 정도가 아니라고 하면 저는 타입 상관없이 같은 전용면적 (59, 84) 안에서는 매매 최저가와 전세 최저가를 조사합니다. 이렇게 조사하고나서 저평가되어 있을 가능성이 있는 경우 부동산을 방문해서 타입별 가격차가 적정한지를 포함해 저렴한 매물을 골라내게 되니 시세조사 단계에선 이정도만 하고 있습니다. 2. 학군이 중요한 경우에는 부동산 사장님, 지역 맘카페, 관할 교육청 등을 통해 수집해야 할거 같습니다. 주요 학군지가 아니라면 '아실'에서 단지를 눌러서 아래로 내렸을 때 까만색으로 배정되는 중학교가 나오는데 그정도 선에서 확인하고 넘어갔습니다. 3. 등급이 그 단지의 가치와 직결되는건 아니고, 일종의 특징을 보여주기 때문에 배운 기준대로 체크하시는게 덜 헷갈릴거 같습니다. 시에라님이 1km는 벗어나지만 그래도 충분히 이용할만한 거리라고 생각하시면 등급에 - 를 덧붙이는 식으로 표현해보시는 정도로 해도 좋을거 같아요. 4. 분양권 투자와 기축 투자, 재건축 투자의 장단점을 공부해 보시고서 방향 설정해보신 뒤 투자코칭에서 멘토님과 상의해보시는게 가장 좋을거 같습니다. 분양권 투자라고 하면, 기축의 전세가율이 낮을 때 전세 레버리지에 비해 투자금 효율이 좋다는 장점은 있을 수 있겠고, 입주장 전세 세팅 리스크도 공존할 거 같아요. 기축은 분양권, 신축만큼의 힘은 부족하다 하더라도 전세가를 알고 들어가기 때문에 안정성이 높아 보입니다. 재건축의 경우 연식이 너무 오래되고 사업이 진행되면서 점차 전세가가 하락하게 되다보니 기다리는 시간이 긴 반면 추가적인 투자금이 계속 들어가는 단점이 있을 수도 있겠네요. 4번의 경우는 꼭 재무코칭 서비스를 통해 멘토님들과 자세히 상담해보시는걸 추천드립니다. 저도 거의 6개월에 한번 꼴로 신청했는데 몇개월 동안 고민하며 보냈던 시간들이 아깝게 느껴질 정도로 개운해졌었네요ㅎㅎ 화이팅입니다!
안녕하세요 시에라님 :) 1. 시세트래킹을 할 때 타입별로 최저가를 각각 조사하실 수도 있지만, 평형별로 묶어 조사하실 수도 있습니다. 이는 개인 선택입니다만, 저는 평형을 묶어 조사하고 있습니다. 하지만 실전 투자를 할 때는 타입별 선호에 따라 가격 흐름이 달리 갈 수 있으니 이를 감안하여 판단할 필요는 있겠습니다. 2. 배정 중학교는 '학구도알림서비스' 라는 사이트에서 확인하실 수 있습니다만, 가장 많이 배정되는 학교는 지역 카페, 전화 임장 등을 통해 확인하는 것이 좋습니다. 어떤 해에는 가장 선호하는 A학교를 B단지에서 가장 많이 보냈지만, 그 다음 해에는 C단지에서 가장 많이 보내는 경우도 발생하기에 해마다 조금 다른 지역도 있습니다. 3. 백화점이 1km 떨어져 있으면 A, 1.1km 떨어져 있다면 C. 이렇게 기준을 부여한다면 단지의 가치를 평가하기가 다소 모호하겠죠. 이 기준은 그 단지의 가치를 판단할 참고 자료 정도로만 활용하시고, 1.1km가 떨어져 있음에도 사람들이 이 단지를 선호하는지, 1km 안에 백화점이 있는데도 불구하고 선호하지 않을만한 요인이 무엇인지를 생각해 볼 필요가 있습니다. 이런 부분을 판단하기 어렵기 때문에 기준을 드리고 등급을 부여하는 것입니다. 아래 호요일님께서 말씀해주신대로 +,- 를 부여하며 약간의 차등을 줄 필요는 있겠지만 이 또한 절대 기준으로 보기보다 참고용으로 보시면 되겠습니다. 4. 가진 자산이 많기 때문에 선택지가 상당히 많을 것으로 생각됩니다. 소중한 종잣돈을 활용하기에 앞서 분양권 투자, 기축 투자에 따른 장점과 리스크를 알아보시고 방향성을 잡아가는 것이 좋을 것 같습니다. 그리고 그 종잣돈을 한 채 투자에 활용하실 지, 여러 채로 분산하여 활용하실 지 또한 정하실 필요가 있겠지요. 분양권 투자의 경우 전세가를 예측하기 어렵다는 리스크가 있어 생각보다 많은 투자금이 들어갈 수 있다는 점, 재건축의 경우 소요되는 시간을 예측할 수 없어 기회 비용이 발생할 수 있고 추가 분담금이 발생하여 예상했던 것보다 더 많은 투자금이 발생할 수 있다는 점 등 어떤 투자든 리스크가 존재하지만 분양권과 재건축이 그 리스크만 이겨낸다면 큰 시세 차익을 얻을 수 있다는 것은 부정하기 어렵습니다. 반대로 이런 리스크를 감내하기 어렵다고 보신다면 기축 투자를 통해 상대적으로 안정적인 투자를 추구할 수도 있겠지요. 하지만 이런 부분을 공부가 되지 않은 상태에서 판단하기란 어렵기 때문에 월부 투자코칭을 통해 개인 상황과 보유 자산 등을 토대로 방향성을 잡아가시는 것이 좋다고 생각 됩니다. 아무쪼록 좋은 방향성 잡고 원하는 결과 얻으시길 바랍니다 :)
