안녕하세요 젊은우리입니다^^

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오늘은 역전세를 계량화하는 법을

알려드리려고 합니다

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집을 매수하기 전/후로

우리 집에 임차인이 거주한다면

시장 상황에 따라 역전세를

언젠가 한번은 대비해야 하는 순간들이

마주하게 될 텐데요

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손 놓고 있다가 역전세를 마주한다면

정말 당황스러울 것이고

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자금계획이 충분히 되어있지 않았다면

돌려줄 자금을 확보하는데

많은 시간과 에너지를 사용하게 되실겁니다

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애초에 이런 상황을 만들지 않는 방법은

집을 매수하기 전에

역전세를 미리 계량화해 보는 것입니다.

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정확히 얼마가 역전세가 날 것이다를

맞추는 것은 신의 영역이지만

대략적인 금액을 예상하고

역전세를 준비하는 데는

정말 많은 도움이 됩니다.

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젊은우리라는 투자자는

실제로 어떤 방법으로 역전세를 계량화하는지

이해하기 쉽게 설명드리겠습니다

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제가 하는 4가지 방법만 잘 활용하셔서

(임장보고서 뒷부분에 넣어보셔도 좋습니다)

내 집 마련하시거나 투자하실 때

활용해 보셨으면 좋겠습니다♡

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과거 입주물량을 활용하기

똑같은 입주 물량이어도 상급지 vs 하급지에 여파가 다르다

첫 번째는

과거 입주물량을 활용하는 방법입니다.

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내가 투자하려는 단지를 기준으로

과거의 전세가격이 가장 많이 빠졌을 때를

찾아봅니다.

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지방 광역시 중에서 입주가 많기로 유명한

대구를 예로 들어드리겠습니다

예를 들어 대구에서 가성비 학군지로 유명한

달서구에 투자를 한다고 가정해 보겠습니다

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내가 투자를 하려는 단지가

과거 역전세가 가장 컷 던 시기를 보니

'15~17년입니다

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이때!!

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'15~17년에

몇 세대 입주가 있었으며

내가 투자하려는 단지보다

상급지의 입주인지

하급지의 입주인지를 살펴봅니다​

실제로 입주량을 살펴보면

'15~17년

대구 전체 입주량 7.2만 세대 중에

달서구보다 하급지인

달성군에 3.3만 세대의 입주가 있었으며

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달서구 자체 입주까지 포함하면

대구 전체 공급물량에

절반에 가까운 물량이

달성군에 입주가 있었던 것을

알 수 있습니다​

그러면 다시 생각해 봅니다!!

과거의 달성구보다 하급지인

달성군의 3.3만 세대의 입주가 있을 때

내가 투자하려는 단지가

전세가격이 1억이 빠졌는데!!

​

'22~24년 입주는 대부분 중심지 입주다..

내가 지금 투자를 한다면

'22~24년에는 달성구보다

상급지인 곳에

지난 3.3만 세대보다 훨씬

많은 입주가 있으니

1억보다 더 빠질 수도 있겠구나!!

판단할 수 있습니다.

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결과는 어떻게 되었을까요?​

'22~24년을 보면

예상했던 것처럼

1억보다 더 많은 전세가격이

빠진 것을 알 수 있습니다

​

그렇다면!!

'24년에 투자를 진행한다면

앞으로 '25~26년은

입주가 확 줄어드는데

전세 가격이 어떻게 될까요?​

전세가격이 다시

상승한 것을 알 수 있습니다.

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이렇게 역전세 금액을 계량화할 때

과거 입주물량과

어떤 곳에 입주가 있었는지 살펴보고

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앞으로 입주가

어떤 입지에 얼마만큼 입주가 있는지

비교해 보면서 역전세 금액을

계량화해보세요^^

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2년 전 입주물량도 살펴보자!

올해 입주가 없다고 방심하지 말아라!

두 번째는

2년 전 입주 물량을 살펴보는 것입니다.

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이거 정말 중요합니다!

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예를 들어

내가 투자하려는 올해

입주물량이 없다고

좋다고 투자하거나

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같은 연도에 입주하는

입주 단지만 체크하고

투자하는 경우가 많습니다

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그림으로 설명드리겠습니다

20년에 투자를 목표한 아파트가 있습니다

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'18년도 주변 입주물량을 전혀 고려하지 않은 채

'20년에 입주하는 단지만 체크하고

투자를 진행한다면!?!?​

'18년에 전세 대전을 치른 전세물량이

'20년에 만기가 되어 쏟아지면서

내가 투자하려는 시기와 만날 수 있습니다!!

실제로 저 지역에서

'20년도 입주물량만 보고 투자했다가

'18년에 전세 대전을 치렀던

아주 저렴한 조합원 전세물건들이

2년 만기 되어 돌아오며

내가 처음 생각했 던 전세가격보다

훨씬 낮은 가격에 놓게 되어

투자금이 훨씬 늘어난

투자자 분들이 많이 계셨습니다

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그러니 올해 입주가 없다고 하더라도

2년 전 입주 물량도 반드시 체크하세요!​

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내가 투자할 단지 2년 전 전세 물건 체크하기

전세 물량이 완전 0이어도 방심하지 말아라

세 번째는

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내가 투자할 단지에

2년 전 전세 물량을 체크하는 것입니다.

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세 번째까지만 찾아보셔도 사실

웬만한 역전세 리스크는 계량화할 수 있습니다!!

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내가 투자할 단지 2년 전

전세 물건을 체크한다는 말이 무엇이냐!!

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이해를 쉽게 해드리기 위해

열매마을6단지현대를 투자하려고하며

올해 실제로는 입주가 남아있지만

입주가 하나도 없다고 가정해보겠습니다

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①

네이버 부동산 전세가

가장 낮은 가격 순 정렬!

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↓

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②

현재 전세가격은

3.7억 최저가구나!!

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↓

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③

실거래가도 살펴보니

최근 3.8억까지도 거래됐구나

(추가로 주변 상급지 전세시세도 함께 체크)

3.7억이면 충분히 빠질 수 있겠구나!

​

↓

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이렇게 모든 판단을 내리고

목표 전세가를 설정한 뒤에

투자를 계획합니다

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사실 이 정도만 해도 엄청

꼼꼼하게 전세가 조사를 한 것입니다

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하지만 대부분 놓치는 것이

투자하려는 단지에

2년 전에 거래된 전세 물건들입니다

그림에서 보시는 것처럼

지금 '24.2월 투자 계획이 있을 때

2년 전인 '22.2월에

내 목표전세가 3.7억보다

더 낮게 거래 된 전세물량들이 만기 되어

내 목표 전세가 보다 훨씬 낮은 금액으로

매물도 나올 수 있다는 것을

예상하고 들어가는 것이 좋습니다!

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내 목표 전세가 3.7억보다

수천만 원 저렴한 매물들은

조금만 올려 받아도

1등 매물로 만들 수 있기 때문입니다!

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그러니 내가 투자하려는 단지에

정확히 2년 전 전세 물건들의

가격과 개수를 함께 체크해 보세요!

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모르고 얻어맞는 것보다

알고 대비한 자는 두려울 게 없습니다

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이건 DANGER가 아닌 RISK입니다

내가 아는 RISK는

더 이상 RISK가 아닙니다

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인허가 물량과 착공 물량으로 보는 미래

인허가 물량과 착공 물량이 같을 것이라 착각하지 말아라

벌써 네 번째네요!!

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이건 보너스로 알려드리겠습니다^^​

인허가 물량과 착공 물량

많이 들어 보셨죠!!

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우리가 공급 물량을 체크할 때

조금 더 디테일하게 보기 위해

재개발/재건축 물량도 함께 살펴보게 됩니다

출처: 리치고

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재개발/재건축 진행 단계를 살펴보면

이렇게 여러 단계를 거치는데요!!

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이걸 설명하려면 또 강의가 되어야 하니

이런 단계가 있구나!!

정도만 이해하셔도 됩니다

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보통 "사업시행인가"가 나게 되면

인허가 물량에 잡히게 됩니다

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사업시행인가가 나면

건설사는 5년 이내 입주를 해야 합니다

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5년 이내라는 것은

건설사가 5년 이내 입주 시기를

조절할 수 있다는 것입니다.​

내가 건설회사 사장이라면

시장 분위기가 좋을 때

높은 분양가로 팔아서

마진을 많이 남기고 싶을까요?

아니면

낮은 분양가에도 잘 안 팔리는 시기에

분양해서 고생을 하고 싶을까요?

​

건설회사도 이윤을 남겨야 하는

사업체이기 때문에

당연히 높은 분양가에 팔아서

높은 마진을 남기고 싶어 합니다

​

그래서 건설사는

사업시행인가가 나더라도

분위기가 정말 좋은 시기에 맞춰

분양을 하고 싶어 합니다

​

그래서 실제로

지금 당장 입주가 없어서 투자했지만

갑자기 공급 물량이 생기는 경우들이 있습니다

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3~4년 전 임장보고서를 써보신 분들은

현재 입주물량과

과거 입주물량이 똑같은지

한번 체크해 보세요^^

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실제로 공급이 늘어난 지역들이

대부분일겁니다!!

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천안을 예로 보여드리면

어떤가요?

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'20년에 조사한 자료와

현재 자료를 비교해 보면

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'20년에 조사할 때는

'22~'23년 물량이 적었지만

'23년 입주물량이

상당히 많이 증가한 것을 알 수 있습니다.

​

신기하죠!?

​

그래서 우리는 잠재 공급이라고 불리는

재개발/재건축 물량도

함께 살펴봐야 됩니다

​

숙제를 덜어드리면

모두 보실 필요는 없고!!

​

적어도 사업시행인가 = 인허가 물량은

살펴보세요!

​

인허가 물량과 착공 물량을

어떻게 활용하는지 알려드리겠습니다

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아래는

대구의 인허가 및 착공 물량입니다​

네모 블록 친 부분을 보면

어떤가요?

​

인허가 물량이 많다고

착공 물량이 많은 것도 아니고

​

인허가 물량이 적다고

착공 물량이 적은 것도 아닙니다

​

인허가 물량과 착공 물량이

물론 같다면 정말 좋은 것이지만

앞에 설명드린 데로

다른 이유는 건설사 더 많은 이윤을 위해

시기를 조절하기 때문입니다

​

하지만

신기한 것은

수평으로 그어져있는

인허가 물량과 착공 물량의

20년 치 평균을 보면

거의 비슷하다는 것입니다!!

​

약간 차이가 나는 것은

중간에 시장이 좋지 않아

건설을 포기하는

건설사도 있기 때문입니다

​

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우리는 위에 자료를 통해

하나의 인사이트를 얻을 수 있습니다

인허가 물량과 착공 물량은 다를 수 있다

​

하지만!!

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인허가 물량과 착공 물량의

20년 치 평균은 같다

이 말은

인허가 물량이 많았는데도 불구하고

착공 물량이 적었다면!?

​

아래 그림처럼

실제로 공급이 늘어날 수도 있다는 뜻이기도 합니다​

그럼 현재 대구 시장을 예로 들어서

퀴즈를 내겠습니다!!​

대구는 '23~24년

인허가 물량이 적었는데도 불구하고

착공 물량이 폭발적으로 많았습니다!!

​

QUIZ!!

그러면 앞으로

'25년~ 이후에는

입주가 많을까요?

적을까요?

​

정답은

저는 적어도

'23~24년보다는

적을 것이라고 생각합니다!!​

인허가 물량과 착공 물량을

어떻게 활용하시면 되는지

이해하셨죠!!​

​

오늘은 제가 역전세를 어떻게 계량화하는지

젊은우리만에 방법을 알려드렸습니다.

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여러분들도 위에서 알려드린

4가지 방법을 통해

임장보고서를 작성하며

체크해나가신다면

저처럼 리스크를 줄이며

채수를 늘려나가실 수 있을 겁니다^^

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