안녕하세요 젊은우리입니다^^
오늘은 역전세를 계량화하는 법을
알려드리려고 합니다
집을 매수하기 전/후로
우리 집에 임차인이 거주한다면
시장 상황에 따라 역전세를
언젠가 한번은 대비해야 하는 순간들이
마주하게 될 텐데요
손 놓고 있다가 역전세를 마주한다면
정말 당황스러울 것이고
자금계획이 충분히 되어있지 않았다면
돌려줄 자금을 확보하는데
많은 시간과 에너지를 사용하게 되실겁니다
애초에 이런 상황을 만들지 않는 방법은
집을 매수하기 전에
역전세를 미리 계량화해 보는 것입니다.
정확히 얼마가 역전세가 날 것이다를
맞추는 것은 신의 영역이지만
대략적인 금액을 예상하고
역전세를 준비하는 데는
정말 많은 도움이 됩니다.
젊은우리라는 투자자는
실제로 어떤 방법으로 역전세를 계량화하는지
이해하기 쉽게 설명드리겠습니다
제가 하는 4가지 방법만 잘 활용하셔서
(임장보고서 뒷부분에 넣어보셔도 좋습니다)
내 집 마련하시거나 투자하실 때
활용해 보셨으면 좋겠습니다♡
과거 입주물량을 활용하기
똑같은 입주 물량이어도 상급지 vs 하급지에 여파가 다르다
첫 번째는
과거 입주물량을 활용하는 방법입니다.
내가 투자하려는 단지를 기준으로
과거의 전세가격이 가장 많이 빠졌을 때를
찾아봅니다.
지방 광역시 중에서 입주가 많기로 유명한
대구를 예로 들어드리겠습니다
예를 들어 대구에서 가성비 학군지로 유명한
달서구에 투자를 한다고 가정해 보겠습니다
내가 투자를 하려는 단지가
과거 역전세가 가장 컷 던 시기를 보니
'15~17년입니다
이때!!
'15~17년에
몇 세대 입주가 있었으며
내가 투자하려는 단지보다
상급지의 입주인지
하급지의 입주인지를 살펴봅니다
실제로 입주량을 살펴보면
'15~17년
대구 전체 입주량 7.2만 세대 중에
달서구보다 하급지인
달성군에 3.3만 세대의 입주가 있었으며
달서구 자체 입주까지 포함하면
대구 전체 공급물량에
절반에 가까운 물량이
달성군에 입주가 있었던 것을
알 수 있습니다
그러면 다시 생각해 봅니다!!
과거의 달성구보다 하급지인
달성군의 3.3만 세대의 입주가 있을 때
내가 투자하려는 단지가
전세가격이 1억이 빠졌는데!!
'22~24년 입주는 대부분 중심지 입주다..
내가 지금 투자를 한다면
'22~24년에는 달성구보다
상급지인 곳에
지난 3.3만 세대보다 훨씬
많은 입주가 있으니
1억보다 더 빠질 수도 있겠구나!!
판단할 수 있습니다.
결과는 어떻게 되었을까요?
'22~24년을 보면
예상했던 것처럼
1억보다 더 많은 전세가격이
빠진 것을 알 수 있습니다
그렇다면!!
'24년에 투자를 진행한다면
앞으로 '25~26년은
입주가 확 줄어드는데
전세 가격이 어떻게 될까요?
전세가격이 다시
상승한 것을 알 수 있습니다.
이렇게 역전세 금액을 계량화할 때
과거 입주물량과
어떤 곳에 입주가 있었는지 살펴보고
앞으로 입주가
어떤 입지에 얼마만큼 입주가 있는지
비교해 보면서 역전세 금액을
계량화해보세요^^
2년 전 입주물량도 살펴보자!
올해 입주가 없다고 방심하지 말아라!
두 번째는
2년 전 입주 물량을 살펴보는 것입니다.
이거 정말 중요합니다!
예를 들어
내가 투자하려는 올해
입주물량이 없다고
좋다고 투자하거나
같은 연도에 입주하는
입주 단지만 체크하고
투자하는 경우가 많습니다
그림으로 설명드리겠습니다
20년에 투자를 목표한 아파트가 있습니다
'18년도 주변 입주물량을 전혀 고려하지 않은 채
'20년에 입주하는 단지만 체크하고
투자를 진행한다면!?!?
'18년에 전세 대전을 치른 전세물량이
'20년에 만기가 되어 쏟아지면서
내가 투자하려는 시기와 만날 수 있습니다!!
실제로 저 지역에서
'20년도 입주물량만 보고 투자했다가
'18년에 전세 대전을 치렀던
아주 저렴한 조합원 전세물건들이
2년 만기 되어 돌아오며
내가 처음 생각했 던 전세가격보다
훨씬 낮은 가격에 놓게 되어
투자금이 훨씬 늘어난
투자자 분들이 많이 계셨습니다
그러니 올해 입주가 없다고 하더라도
2년 전 입주 물량도 반드시 체크하세요!
내가 투자할 단지 2년 전 전세 물건 체크하기
전세 물량이 완전 0이어도 방심하지 말아라
세 번째는
내가 투자할 단지에
2년 전 전세 물량을 체크하는 것입니다.
세 번째까지만 찾아보셔도 사실
웬만한 역전세 리스크는 계량화할 수 있습니다!!
내가 투자할 단지 2년 전
전세 물건을 체크한다는 말이 무엇이냐!!
이해를 쉽게 해드리기 위해
열매마을6단지현대를 투자하려고하며
올해 실제로는 입주가 남아있지만
입주가 하나도 없다고 가정해보겠습니다
①
네이버 부동산 전세가
가장 낮은 가격 순 정렬!
↓
②
현재 전세가격은
3.7억 최저가구나!!
↓
③
실거래가도 살펴보니
최근 3.8억까지도 거래됐구나
(추가로 주변 상급지 전세시세도 함께 체크)
3.7억이면 충분히 빠질 수 있겠구나!
↓
이렇게 모든 판단을 내리고
목표 전세가를 설정한 뒤에
투자를 계획합니다
사실 이 정도만 해도 엄청
꼼꼼하게 전세가 조사를 한 것입니다
하지만 대부분 놓치는 것이
투자하려는 단지에
2년 전에 거래된 전세 물건들입니다
그림에서 보시는 것처럼
지금 '24.2월 투자 계획이 있을 때
2년 전인 '22.2월에
내 목표전세가 3.7억보다
더 낮게 거래 된 전세물량들이 만기 되어
내 목표 전세가 보다 훨씬 낮은 금액으로
매물도 나올 수 있다는 것을
예상하고 들어가는 것이 좋습니다!
내 목표 전세가 3.7억보다
수천만 원 저렴한 매물들은
조금만 올려 받아도
1등 매물로 만들 수 있기 때문입니다!
그러니 내가 투자하려는 단지에
정확히 2년 전 전세 물건들의
가격과 개수를 함께 체크해 보세요!
모르고 얻어맞는 것보다
알고 대비한 자는 두려울 게 없습니다
이건 DANGER가 아닌 RISK입니다
내가 아는 RISK는
더 이상 RISK가 아닙니다
인허가 물량과 착공 물량으로 보는 미래
인허가 물량과 착공 물량이 같을 것이라 착각하지 말아라
벌써 네 번째네요!!
이건 보너스로 알려드리겠습니다^^
인허가 물량과 착공 물량
많이 들어 보셨죠!!
우리가 공급 물량을 체크할 때
조금 더 디테일하게 보기 위해
재개발/재건축 물량도 함께 살펴보게 됩니다
출처: 리치고
재개발/재건축 진행 단계를 살펴보면
이렇게 여러 단계를 거치는데요!!
이걸 설명하려면 또 강의가 되어야 하니
이런 단계가 있구나!!
정도만 이해하셔도 됩니다
보통 "사업시행인가"가 나게 되면
인허가 물량에 잡히게 됩니다
사업시행인가가 나면
건설사는 5년 이내 입주를 해야 합니다
5년 이내라는 것은
건설사가 5년 이내 입주 시기를
조절할 수 있다는 것입니다.
내가 건설회사 사장이라면
시장 분위기가 좋을 때
높은 분양가로 팔아서
마진을 많이 남기고 싶을까요?
아니면
낮은 분양가에도 잘 안 팔리는 시기에
분양해서 고생을 하고 싶을까요?
건설회사도 이윤을 남겨야 하는
사업체이기 때문에
당연히 높은 분양가에 팔아서
높은 마진을 남기고 싶어 합니다
그래서 건설사는
사업시행인가가 나더라도
분위기가 정말 좋은 시기에 맞춰
분양을 하고 싶어 합니다
그래서 실제로
지금 당장 입주가 없어서 투자했지만
갑자기 공급 물량이 생기는 경우들이 있습니다
3~4년 전 임장보고서를 써보신 분들은
현재 입주물량과
과거 입주물량이 똑같은지
한번 체크해 보세요^^
실제로 공급이 늘어난 지역들이
대부분일겁니다!!
천안을 예로 보여드리면
어떤가요?
'20년에 조사한 자료와
현재 자료를 비교해 보면
'20년에 조사할 때는
'22~'23년 물량이 적었지만
'23년 입주물량이
상당히 많이 증가한 것을 알 수 있습니다.
신기하죠!?
그래서 우리는 잠재 공급이라고 불리는
재개발/재건축 물량도
함께 살펴봐야 됩니다
숙제를 덜어드리면
모두 보실 필요는 없고!!
적어도 사업시행인가 = 인허가 물량은
살펴보세요!
인허가 물량과 착공 물량을
어떻게 활용하는지 알려드리겠습니다
아래는
대구의 인허가 및 착공 물량입니다
네모 블록 친 부분을 보면
어떤가요?
인허가 물량이 많다고
착공 물량이 많은 것도 아니고
인허가 물량이 적다고
착공 물량이 적은 것도 아닙니다
인허가 물량과 착공 물량이
물론 같다면 정말 좋은 것이지만
앞에 설명드린 데로
다른 이유는 건설사 더 많은 이윤을 위해
시기를 조절하기 때문입니다
하지만
신기한 것은
수평으로 그어져있는
인허가 물량과 착공 물량의
20년 치 평균을 보면
거의 비슷하다는 것입니다!!
약간 차이가 나는 것은
중간에 시장이 좋지 않아
건설을 포기하는
건설사도 있기 때문입니다
우리는 위에 자료를 통해
하나의 인사이트를 얻을 수 있습니다
인허가 물량과 착공 물량은 다를 수 있다
하지만!!
인허가 물량과 착공 물량의
20년 치 평균은 같다
이 말은
인허가 물량이 많았는데도 불구하고
착공 물량이 적었다면!?
아래 그림처럼
실제로 공급이 늘어날 수도 있다는 뜻이기도 합니다
그럼 현재 대구 시장을 예로 들어서
퀴즈를 내겠습니다!!
대구는 '23~24년
인허가 물량이 적었는데도 불구하고
착공 물량이 폭발적으로 많았습니다!!
QUIZ!!
그러면 앞으로
'25년~ 이후에는
입주가 많을까요?
적을까요?
정답은
저는 적어도
'23~24년보다는
적을 것이라고 생각합니다!!
인허가 물량과 착공 물량을
어떻게 활용하시면 되는지
이해하셨죠!!
오늘은 제가 역전세를 어떻게 계량화하는지
젊은우리만에 방법을 알려드렸습니다.
여러분들도 위에서 알려드린
4가지 방법을 통해
임장보고서를 작성하며
체크해나가신다면
저처럼 리스크를 줄이며
채수를 늘려나가실 수 있을 겁니다^^
