지방투자 기초반 1주차 강의 후기 [지방투자 기초반 17기 134조 Woody]

안녕하세요! 1급지 아파트 3채 4조의 Woody입니다.

어느덧 저도 지방투자기초반을 3번째 수강하고 있는데요 맨처음 들었을 때, 광역시 위주의 강의가 진행됐었는데 어느새 중소도시로 강의 내용이 초점이 옮겨지며 더 많은 것을 배울 수 있고 실질적인 내 투자금 안에 들어오니까 강의도 더욱 재밌게 느껴지고 그동안 쌓인 앞마당들로 제주바다님께서 말씀해주시는 아파트들이 귀에 들어오기 시작하니 내심 기쁜 마음도 들었습니다.

일단은 강의를 들으며 가장 저에게 큰 임팩트를 남긴것은 어디까지 투자해도 되는지 A지역과 B지역에 대해서는 확실히 알려주셔서 내 기준을 바꿔야겠다고 생각이 든게 가장 큰 수확이었던거 같습니다.

사실 제주바다님께서 여기까지는 투자해도 된다고 알려주신 단지 중에 제 앞마당에 들어가 있던 단지가 있었는데 그때당시에는 여기는 중소도시인데 입지랑 연식이 다 애매한데!? 했었던 단지가 있었는데 바로 그런 단지들이 우링에게 오히려 투자 기회를 주신다고 가격이 충분히 싸다면 투자 해도 된다고 확실하게 말씀주셔서 아 조금 더 넓은 범위를 봐야하는구나 내가 너무 좋은것만 보려고해서 좀처럼 전세가율이 높아지지 않아(가수요가 붙다보니...) 투자 기회가 없다고 생각했구나를 깨달았습니다.

오늘도 여전히 유진아빠님에게 배운 강의 요약으로 후기 한번 시작해보도록 하겠습니다.

[현재 지방시장과 지방투자 고민]

먼저 현재 지방 시장에 대해서 여러 뉴스 등을 보여주시며 건설사 위기로 인해 아파트가 안지어지고 있으며 분양한 단지들도 입주가 지연되고 있다는 것을 보고 이것이 3년 뒤 입주가 없다는 것과 연결지으시며 공급에따라 가격이 민감한 지방 시장 특성상 가격이 오를 가능성이 높다는 것을 알려주셨습니다.

월부를 통해 공부하기 이전에는 이러한 내용들이 투자에 대한 두려움으로 작용했겠지만 이제는 또다른 기회 일 수 있겠다고 생각이 들기 시작했습니다.

그리고 여러 부동산 전문가들이 뉴스에서 하는 말들을 사실과 의견 두가지로 구분해야한다고 말씀해주셨습니다. 그분들의 의견을 그냥 덜컥 사실로 받아들이게 되는 순간 투자라는 씨앗을 심는데 두려움을 느낄 것이기 때문입니다.

그래서 우리는 사실에 초점을 맞춰야하고 정확한 데이터를 기반으로 시장을 판단해야합니다. 현재 가계 가처분 소득을 서울대비 지방 도시가 몇% 비율로 벌고있는지를 봤을때 대체적으로 80%이상의 소득 수준을 가지고 있는것으로 나타났습니다. 그러나 지방 아파트의 가격은 서울의 20~40%정도 수준으로 소득이 이렇게 좋은데 이 소득 대비 아파트 가격이 이게 맞는가!?를 생각해봐야할 시기입니다.

그리고 지방 투자를 위해 열심히 임장 한다고 하고있지만 정작 주변에서 들리는 우려 섞인 목소리에 저 또한 불안해지기도 하며 쉽게 반박을 하지 못했었는데 이러한 우려들을 불식시켜주시기라도 하겠다는 듯이 제주바다님께서 "사실"을 기반으로 그런 편견들을 깨주셨습니다.

먼저, 인구가 줄어들고 있는데 지방 아파트 진짜 사도 되는건가에 대한 편견입니다. 이는 주변 사람들에게 정말 귀가 아프도록 들었던 내용이라 저 또한 궁금했었는데요 그냥 대전을 예시로 지난 20년간 인구 증가와 감소를 다 겪었지만 결론적으로 아파트 가격은 우상향하고 있는 지표를 보여주셨습니다. 즉 인구가 증가하든 감소하든 매매가에 영향을 주는게 아니라는것을 이렇게 쉽게 보여주셨습니다.

하지만 이러한 사실을 알려주시며 평균의 오류를 경계하고 개별 아파트로도 가격을 확인시켜주셨는데 결론적으로 둘 다 장기적으로 시세차익은 나지만 상대적으로 선호 단지의 경우 더 큰 시세차익을 얻을 수 있다는 점에서 선호도 비교를 잘해서 투자를 해야하는구나를 알려주셨습니다.

그리고 광역시만 오른다고 할 수 있어 중소도시 또한 포항을 예시로 보여주셨는데 인구 감소시기에 평균적으로는 매매가 상승이 3%수준으로 거의 없었다는게 보여집니다. 하지만 이 역시 평균의 오류에 빠지면 안되고 개별 단지로 봤을때 선호도가 있는 곳은 상당히 많이 상승했음을 보여주셨습니다. 즉, 중소도시에서 투자를 할때는 광역시에 비해서 더욱더 선호도에 집중해서 선택을 잘해야한다는 것을 배울 수 있었습니다.

그리고 두번째 고민이 서울에 투자기회가 점점 찾아오는거 같은데 그때 지방 아파트를 가지고 있어 매도가 안되면 어쩌지!?라는 고민입니다. 이 또한 수도권 거래 절벽시기인 21~23년에 순천의 아파트는 오히려 거래가 많이 찍힌걸 예시로 보여주시며 지방의 개별성에 대해서 설명해주셨습니다.

지방은 각자의 공급의 영향을 많이 받아 개별적인 사이클을 가져서 수도권과는 개별적으로 봐야하며 부동산에서 아파트 투자 자체가 환금성이 좋은 투자라는 것을 알아야합니다. 물론 여기서도 비선호대는 10평대, 방2개, 복도식, 공시가격 1억이하의 아파트들은 환금성이 굉장히 떨어지므로 투자에 유의해야합니다.

그리고 마지막 고민이 KTX, SRT, 숙박까지 해가며 지방 아파트를 투자하는게 효율상 맞는걸까에 대한 편견도 깨주셨습니다. 솔직히 현재 지방을 돌고 있지만 종잣돈도 모아야하는데 돈을 너무 많이 쓰고 있는거 아닌가라는 생각이 종종 많이 들었습니다. 하지만 생각해보면 여기서 투자를 통해 수익을 거둔다면 이 비용은 다 회수하고도 남는 비용입니다. 제가 너무 걱정이 앞섰던거 같았다는 생각이 들어 반성하게되었습니다.

BM

사실과 의견 구분하기

지방 투자에 대한 편견 부수기

[지방 투자 핵심과 입지 평가]

지방 투자의 핵심은 사람들이 살고싶어해? 갖고싶어해?이다. 적은 돈으로 투자했을때, 투자가치가 있겠는데!?의 관점보다는 여기 동네 사람들이 여기에 살고 싶어할 거 같아라는 관점으로 전환해야됨을 알려주셨습니다.

그리고 추가적으로 지방 투자의 핵심 3가지를 인구수, 입지, 상품성이라고 알려주시며 광역시와 중소도시에서 중요하게 봐야할 점들을 비교해주시며 설명해주셨습니다.

이렇게 알려주시며 인구수에만 너무 매몰되지 않도록 결론적으로는 가격이 얼마냐가 가장 중요함을 강조해주셨고 연식 또한 하나로 정해진게 아닌 그 지역마다 다르게 봐야함을 알려주셨습니다. 예를 들어 세종같은 신축이 한번에 들어온 지역 같은 경우는 5년정도 차이도 크게 느껴진다는 것입니다.

추가로 입지 평가에 대한 설명도 해주셨는데 너무나 친절하게도 광역시와 중소도시에서의 학군으로 인정되는 곳도 정리해서 알려주시며 외곽에 신축이 몰려있는것과 중심에 신축 하나가 있을때 외곽에 신축이 몰려있는 곳이 더 오른다는 것 또한 알려주셨습니다.

항상 중심에 이는 신축 하나는 브랜드이며 외곽에 몰려있는 신축은 브랜드 아파트가 아닌 경우가 많아서 수강생들의 혼란을 가중시켜왔었는데요 이건 외곽 신축이 몰려있는게 더 좋다는걸 오랜 경험으로 알려주셔서 다음번에 같은 상황이 왔을때 선택을 좀 더 수월하게 할 수 있을거 같습니다.

[A,B지역 분석]

1등이 확실한 A지역과 확실한 1등이 없는 B지역에 대해서 생활권 분석, 입지 분석, 투자 가능 범위까지 세세하게 알려주셔서 도움이 많이 됐습니다. 사실 A지역 중 일부가 앞마당인데 앞서 말했던 것처럼 여기까지도 투자가 가능했다고!?하는 단지들이 꽤 있었습니다.

아는 만큼 보인다고 하던데 이 말을 듣고나니 내가 투자할 수 있는 지역은 정말 좋아서 가수요가 붙는 단지들이 아닌 제주바다님께서 말씀해주신 아파트들이 현실적이겠구나를 깨달았습니다.