열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 19조 화이트롤]

<중요 포인트>

지금은 수도권, 지방 50 : 50으로 둘 다 투자하기 좋은 시기

순서는 투자 지역 선정 > 아파트 선정 > 비교평가 > 물건 협상

1) 수도권

수요가 많은 입지독점성이 있는 지역을 투자하는 것이 중요. 최소 2억은 있어야 함.

[ 수도권 내 지역 선정하는 법 : 종합해봤을 때 하남시>안양시 동안구>서울시 중랑구 맘에 듦 ]

① 전세가율 高 (60% ↑)

☞ 지금 전세가 상승중이니, 미리 앞마당 만들어놔야 나중에 내 투자금 바운더리 안에 들어왔을 때 투자 가능

② 입지독점성 (강남까지 1시간)

☞ 서울, 하남, 광명, 안양, 성남, 용인수지

[ 수도권 내 아파트 선정하는 법 ]

① 저평가 여부 (전고점 比 2~30%↓)

☞ 내가 봤던 귀인현대홈타운은 전고점 比 -5%밖에 안빠짐

☞ 사고싶은 아파트가 있으면 주변 랜드마크 아파트의 가격 추이를 보면 됨

(랜드마크가 전고점 比 -30%였다가 현재 -15%인데 사고싶은 아파트는 현재 -20%라면 싼 가격이라는 뜻)

☞ 전고점 대비가 절대적 저평가 여부라면, 여러 아파트 비교평가해서 상대적 저평가 여부도 판단해야 함

② 입지 (직장+교통>학군>환경)

☞그런데 입지 순서는 지역마다 달라서, 지역별 연식에 따른 랜드마크 아파트를 뽑은 후 공통점 찾아봐야 함

(권선구는 교통 좋은 수원역 바로 옆 APT보다 학군/환경 좋은 APT가 더 가격 많이 오름)

③ 연식 (A급 구축>B급 신축)

☞ 2000년~2010년 준신축 아파트로 투자하자

☞입지가 좋으면 1995년~ 아파트까지는 괜찮음, 1990년 이전 아파트는 곧 40년차라 리스크 有

2) 지방

지역은 입주물량에 따른 역전세 리스크가 있음 => 입주물량 없는 곳에 투자하는 것이 중요

[ 지방 내 지역 선정하는 법 : 종합해봤을 때 나는 대전>청주>천안이 맘에 듦 ]

① 전세가율 高 (70%↑)

☞ 투자금도 적고, 매매가는 전세가 이하로 떨어지지 않으니 안전함

☞ 청주(100만, 75%), 천안(65만, 77%) 까지만이라도 앞마당 만들어보자

② 입주물량 低(향후 2년)

☞ 부동산 지인 / 아실에서 입주물량 확인 가능

☞ 지금 : 전세셋팅 / ~2년 : 역전세 리스크 / ~3년 : 매도시점 예측

☞ 대구, 청주, 천안, 양산, 아산은 23~24년도 입주물량이 2배이상 많음

(대전은 23년~26년 수요범위 이내고, 청주/천안은 25~26년은 적어져서 괜찮을수도

대전은 현재 전세 맞추기도 좋고 2년 후 역전세 리스크도 적음. 청주/천안은 지금 전세 맞추기 어려울테니

좀 더 시기를 보고 기다렸다가 매수하면 2년 후 역전세 리스크는 적음)

③ 인구수 (20만 ↑)

☞ 가급적 30만 이상이 좋고 20만 이상은 최소 보자. 인구수는 다다익선

[ 지방 내 아파트 선정하는 법 : 종합하면 외곽 신축, 중심지 구축 위주로 보자 ]

① 입지 (학군>환경>직장+교통)

② 연식 (B급 신축>A급 구축)

☞ 수도권은 입지가 더 중요한데, 지역은 입지보다 연식이 먼저!

☞ 1등 입지보다 가성비 지역을 보자 (대전 유성구_지족/서구_탄방월평, 청주 율량/산남, 천안 백석/두정)

<적용해보고 싶은 점>

아직 직장인 투자자 vs 투자하는 직장인 중에 갈피를 못잡은 1인

종잣돈 규모로는 수도권 투자 불가능인데, 지방 투자는 또 싫은 모순적인 1인

(고단하고,,, 뭔가 지방은 리스크가 있을 것 같은 이미지?)

지방 앞마당 만들기 힘들면, 그나마 가까운 대전 / 청주 / 천안까지만이라도 일단은 앞마당 만들어보자!

이렇게 세 군데만 만들어 보면 의외로 앞마당 더 늘지도

첫 투자가 올해가 아니더라도, 투자를 시작했으면 1년에 1채씩 투자한다는 로드맵을 적용해보자

부동산은 무조건 발품이라 생각했는데, 전세가율을 비롯한 입주물량 등 손품도 많이 팔자

가장 중요한 건 올해 진짜 노력해서 4천 모아보자