열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 19조 화이트롤]

[중요 포인트]

2강에서의 가장 중요한 키워드는 '저환수원리'

①저평가 : 비교할 물건이 많아야 하고, 비교 할 때엔 최소한의 비교조건을 맞춰서 비교평가해라(평수/연식 등)

②환금성 : 사람들이 좋아할 만한 물건을 사야(2~30평대, 입지, 환경, 학군 등) 내게 현금 흐름이 생긴다.

③수익성 : 많이 오를 저평가 지역 찾는 것도 중요하지만(output), 투자금을 줄이는 것도(input) 중요하다.

→ 매도 사유를 파악하며 매매가를 최대한 깎거나 전세가율 높은 곳 잘 찾기

④원금보존 : 하락장에서도 버틸 수 있는 투자인가?. 전세가보다 매매가가 하락하는 경우가 잘 없으니 전세가율 높은 곳을 보자. 존버해서 더 많이 벌면 되는가?를 생각하기보다 투자금을 조기회수 할 수 있도록 결국 환금성 좋은 곳에 투자

⑤리스크관리 : 역전세 감당을 위해 공급물량 확인뿐만 아니라 잔금 치를 수 있을만큼의 대출 한도가 되는지도 보자

임장의 8단계(몰랐던 꿀팁만 적어보기)

①사전준비 : 땅의 목적은 거의 안바뀌니 지적편집도로 지역 용도 반드시 확인

②분위기 임장 : 큰 길 다 가고 나서 한 번씩 뒤돌아보면서 분위기 다시 느껴보기

③지역조사 : 연령별 인구는 비율도 넣고 절대 수치도 넣자 (절대량이 적으면 왜곡 있을 수 있음)

④단지 임장 : 단지에 울타리가 있는지를 미리 보자 (잘 하면 크게 돌아와야 함). 혹시 잠겨있으면 벨 누르면 됨.

⑤후보물건 선정: 수익률 연 20%(10년 뒤 2배), 고점 대비 -25%, 높은 전세가율

⑥매물 임장 : 예약 물건 목록 요청 (가끔 예약 안하시는 부동산 사장님도 계심)

⑦임보 완성 : 비교조건 맞춰서 1등 뽑기

⑧ 투자 경험

[적용해보고 싶은 점]

① 나만의 투자기준을 반드시 정하고 절대 타협하지 않기

→ 24년 나의 투자기준은 투자금 '5천만원(매매가-전세가 gap)' 절대 노타협!

② 애매하면 투자하지 마라. 투자 안 하고 기다리면서 복기하는 것도 잘하는 투자다.

→ 헷갈린다는 건 앞마당이 넓지 않다는 것이니, 애매하면 앞마당을 더 넓히고 시세트레킹을 계속 해야겠다.

③ 24년 1호기 투자 전에 저환수원리 기준에 맞춰 항목별로 들어오는지 확인하기

[느낀 점]

사실 강의를 듣기 전까지는 '종잣돈 많아서 강남에 좋은 거 하나 사면 되는거 아닌가?' 하는 똘똘한 한 채만 있으면 그만이라는 생각이 많았다. 당연히 강남을 살 만한 종잣돈이 없기 때문에 부동산 투자라는 것이 손에 잘 와닿지 않는 느낌이었다. 그런데 저환수원리 중 수익성에서 파트에서 액이 아닌 율의 측면에서 봤을 때 4급지, 5급지라도 저평가된 물건을 잘 사서 전세가가 올라가면 수익율이 무한대로 커질 수 있는 걸 보고 강남이 아닌 지역에서의 투자도 의미가 매우 크다라는 걸 느꼈다. 좀 더 부동산 투자 공부라는 것이 눈앞에 오는 것 같아 좋았다.

유진아빠님이 '열중반은 바다에 동요를 일으켜주는 강의'라 했는데 그 말이 딱 맞다. 발만 담궈보자 했던 투자공부에 대한 생각이 조모임 1회차에서 '어..? 좀 더 해볼까?' 하는 마음으로, 2강을 들으면서 '제대로 공부해보자'는 마음으로 자꾸 커지는 것을 보면서 열중반이 내 바다에 큰 동요를 일으켰구나 느꼈다.

마지막으로, 조모임을 하면서 임보가 궁금해 게리롱님의 임보 특강을 들었는데, 확실히 특강을 듣고 나니 2강 내용 중 실전투자 프로세스 부분이 굉장히 이해가 잘 되었다. 지난 주 손 떨면서 특강비 결제한 내 손 칭찬해~~ 원래는 한 달 쉬고 실준반 들으려 했는데 쉬지말고 열기반을 이어 들어야겠다.