내집마련 중급반 1강 강의 후기 [내집마련 중급반 4기 95조 바쏭]

내집마련 시 가격이 적당한 가를 볼 때 두 가지 지표를 볼 수 있다. PIR과 전세가율이다. 먼저, PIR은 '집값/소득'으로 집값이 10억, 소득이 1억이라면 PIR은 10이다. 2010년 1월 이후 서울 아파트의 평균 PIR은 12.3이었다. 일반적으로 12.3보다 높다는 것은 집값이 비싼 편, 12.3보다 낮다는 것은 집값이 싼 편이라는 것으로 이해할 수 있다.

둘째, 전세가율은 '전세/매매'로 전세가율이 높을 때는 전세가가 높거나 매매가가 낮을 때이며, 사람들이 매매보다는 전세를 선호한다는 것이다. 수요자 입장에서 이해하자면 전세가율이 높은 이유는 '하락장'이기 때문에 매매하기가 두렵기 때문일 것이라고 추측할 수 있다. 서울 아파트의 평균 전세가율은 55.2%이며, 현재는 전세가율이 52%이다.

이 2가지를 고려할 때, 서울 아파트가 '대충' 가격이 저렴하다고 판단할 수 있는 시기는 PIR 12이하, 전세가율 60% 이상이다. 현재 PIR은 10.7, 전세가율은 51.9%이다. 지금은 10~11년과 유사한 상황으로 가격은 많이 내려와서 리스크가 줄어들었으나 추가하락에 대한 두려움이 생기는 시기라고 할 수 있다.

매수를 할 거라면 "추가하락이 있어도 당황해서는 안 되며, 추가하락이 있어도 버틸 수 있는 수준의 대출"을 받아야 한다. 이 2가지를 이해하고 전고점 대비 -25% 이상 빠졌다면 장기적으로 매수하기에 좋은 시기라고 할 수 있다.

내집마련 시에는 내 예산이 허락하는 범위 내, 전 고점 대비 25% 빠진 물건 중에 가장 좋은 것(전 고점이 가장 높았던 것, 주변에 호재가 있는 것 등)을 사야 한다. 지금 당장이 아니라 조금 더 기다렸다가 사고 싶다면 예산 내 범위의 20개 단지, 예산의 120% 범위(종잣돈+1억 정도)에서 20개 단지의 시세를 추적하는 것이 좋다.

또한 내 예산에 맞는 지역을 선택하되, 평촌 이상인 지역(과천, 분당, 구성남, 하남, 구리, 광명, 수지, 평촌)을 선택하고, 이외 지역에서 매수한다면 신축을 매수해야 한다.

가장 중요한 것은 "가격"이다. 갭만 보지 말고 아파트의 가격이 얼마나 빠졌는지 등 내가 설정한 "기준가"를 항상 기억하자.

이제부터 할 일은 먼저 너나위님께서 주신 파일에서 나의 예산에 부합하는 아파트를 먼저 추리는 것이고, 나는 세를 끼고 살 것이기 때문에 매매가와 전세가의 차이도 유념해서 봐야할 것이다.