그동안 막연하게 생각했던 것들이 머릿속에 깔끔하게 정리가 되는 강의였습니다!

그동안 막연하게 생각했던 것들이 머릿속에 깔끔하게 정리가 되는 강의였습니다!

강의 내용 중 인상 깊은 핵심 내용을 아래와 같이 정리했습니다.

<내 집 마련 중급반 너나위님 강의 정리> 2024.02

<1강>

-서울은 역세권, 지방은 신축

-내 집 마련 7단계

 1) 예산 계산: 모은 돈 + 대출 가능한 돈 (한달 저축 가능금액의 2/3)

(1억 대출 시, 30년 만기 5%이자 계산: 한달 월상환액 대략 50만원)

 2) 내가 가진 예산으로 갈 수 있는 아파트 찾기 : 아실에서 전세 매매 갭 가격 필터링으로 찾은 후, 네이버부동산에서 실제 매물 가격 확인하여 엑셀파일에 정리(너나위님이 공유해준 양식참고)

  엑셀필터링해서 내 예산범위 이내 들어오는 곳들 살피고, 이왕이면 그 중 25%떨어진거 위주로

  아파트 몇 개 고르기

 3) 고른 아파트 직접 임장해서 가보기

 4) 갈아타기의 경우는 반드시 먼저 매도 후, 매수하기

<2강>

-전세끼고 사면, 실거주로 사는거보다 더 적은 비용으로 더 좋은 물건을 살 수 있다.

 실거주 매수시 : 3억 + 대출 3억 -> 6억짜리 물건 매수 가능

 전세끼고 매수 시: 3억 + 전세 6억 -> 9억짜리 물건 매수 가능

나중에 시간이 지나면, 6억짜리는 8억이 되지만, 9억짜리는 15억이 된다. 격차가 벌어진다.

-매수 타이밍과 물건 고르기

 1)PIR이 평균 12.3보다 낮을 때

 2)전세가율이 높을 때 (주로 하락장에서 전세가율이 높아짐, 전세가율 평균은 55.2%임)

  즉, 전세가와 매매가 가격 차이가 좁을 때

 3)전고점 대비 25% 하락한 매물

 4)가급적 전고점에 가격이 높았던 매물

-서울은 노원,도봉,강북,구로,금천은 전세끼고 살 필요 없다. : 대출해서 실거주로 사나, 전세끼고 사나 들어가는 돈이 비슷해. 그럴거면 불편하게 거주와 투자를 분리할 필요 없이, 그냥 실거주하면 됨. 전세끼고 사는 이유는 더 적은 대출로 더 상급지를 살 수 있기 때문

-관악,동작,서대문,동대문,중구 이상 사야함

-2급지 : 성동,광진,마포

 3급지 : 강동,동작,영등포(신도림 포함)

 4급지 : 강서,동대문,서대문,성북,관악,은평

 <3강>

-앞으로 전세가가 오를 테니까, 지금보다 더 작은 투자금으로 전세끼고 서울 아파트를 매수할 수 있다.

그래서 내돈 + 1억인 곳도 같이 알아봐야 된다.

(전세가 오를수밖에 없는 이유를 뇌피셜이 아닌 통계자료로 강의에서 제시함. 전세는 공급에 영향을 받는데 공급이 감소할 예정임. 금리는 미국의 실업률이 좋고 물가가 안정되기때문에, 앞으로 거의 변동 없을 듯. 현재 JPIR이 낮은 수준, 현재 전세가는 과거대비 거의 오르지 않음. 임대차3법때 올랐다가, 최근에 쭉 빠지고 아직까지 낮은 수준임. 하락장이라 사람들이 매매를 하려고 하지 않고 전세를 선호하기때문에, 이제 전세가는 오를 때가 옴. )

<4강>

-시기 상, 지금 서울 가격이 내려오고 있는데, 굳이 경기도 신도시에 갈 필요 없다!

-하급지에 큰 평수 가지 말자! 그 돈이면 상급지 작은평수 가자!

-부동산은 사람이 모이는 곳이 좋은 곳이다! 미세먼지 많고 복잡한 데가 좋다.

-갈아타기는 이동할 상급지가 더 떨어져서 간격이 좁혀질 때

-갈아탈 사람은 엑셀에서 매매 금액을 봐야돼. 엑셀 필터로 내가 가진 예산 이하로 필터하고, 그 중 25%빠진거 추리고 직접 가보기 (강남 접근성이 좋은 것)