열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 97조 행운아]

안녕하세요 행운아 입니다.

여러분들의 투자 인생에 있어 행운이 깃들길 소망합니다.

내집마련 vs 투자 의 방향성 설정에 있어서 어느쪽을 처음 선택해야 할까?

를 진지하게 고민하고 있습니다.

어느쪽이 맞는지는 직장인 투자자로써는 항상 고민해야 하는 부분이며 첫 단추를 맞는 방향으로 끼워야

나머지 단추도 올바르게 낄 확률이 높기 때문에 신중을 기하고자 합니다.

특히 지금 시장은 내집마련도, 투자 하기도 좋은 시장으로 생각이 됩니다.

(집값하락, 전세가 상승 기조 보이고 있음)

그 중에서도 중요하게 봐야 할 포인트가 있을텐데요.

ㅁ 내 예산에 맞는 투자가능 지역 파악이 필요 합니다.

예산이라 함은 종잣돈과, 1년간 저축가능한 종잣돈의 크기의 객관화가 필요 합니다.

대충 정리 해 보면

-. 종잣돈 규모

5천 이하 - 지방 중소도시

5천 ~ 1억 - 지방 중소도시 S,A급입지 / 지방 광역시 B,C급 입지 및 A급 입지 일부분

1억 ~ 2억 - 지방 광역시 S, A급 입지 / 수도권 D,E,F급 입지.

2억 ~ 3억 - 수도권 S,A,B,C 입지 / 서울 C~D급..

3억 이상 - 서울 C~A급입지.

-. 1년 저축 가능금액

5천 이하 1억 이하 지역 투자

5천 이상 1억 이상 규모 투자.

ㅁ 지방투자

전세가율 70%이상 : 수요가 높다는 뜻 이며 전세가가 매매가를 밀어낼 확률이 높습니다.

입주물량이 작은 곳 -> 현재 보다 3년 뒤 물량이 중요 합니다.(적정수요의 1.5배 이내로 RISK 관리)

인구수 많은 곳(20만 이상이 기본이며 다다익선 이라고 생각)

학군, 환경이 교통, 직장보다 우위를 점합니다.

B급의 신축이 A급의 구축보다 상승폭이 높은 시장이라는 것이 특징입니다.

[ 중심지 + 신축 ] 서울과 비슷. 장기간 보유하며 수익금에 집중.

[외곽 +신축] 신규수요와 비슷. 실제적으로 대부분 투자자들이 접근 가능 영역. 신규 택지 수요.

[중심지 + 구축] 신규수요와 비슷. 실제적으로 대부분 투자자들이 접근 가능 영역. 입지에 대한 수요.

[외곽 + 구축] 제일 적은금액으로 진입할 수 있으나, 매도시기에 대한 Risk가 있음.(수요가 적어서)

즉, 투자금이 적으며, 수익금 보다 수익률에 집중, 경험을 쌓고자 하는 투자자에게 적합 하다는 뜻 입니다.

뭐니뭐니 해도 싸게 사는 것이 제일 중요 합니다.

그렇기 위해서는? 비교평가를 해서 내 매물에 대한 확신을 얻을 필요가 있겠습니다.

ㅁ 수도권 투자

전세가율 60%이상.

강남 1시간 이내 갈 수 있는가.

사실상.. 개인적인 생각인데 1억 이하로는 사람들이 선호 할 만한 지역으로는 투자 접근이 어려운 것 같습니다.

물론, 싸게 산다면 이야기가 다르긴 합니다.

그리하여

전고점 대비 20~30% 이상 하락

직장 + 교통을 학군 + 환경 보다 우선시 봐야 하며

A급 구축이 B급 신축보다 우위가 되는 시장 입니다.

수도권 투자는 비슷한 지역에 대한 비교평가가 꽤나 중요합니다.

수지, 중동, 산본, 영통 등 경기도 주요 지역에 대한 비슷한 평형대의 비교.

(투자금, 강남 접근성, 편의시설, 전세가율, 환경, 학군)

-> 투자에 대한 확신으로 이어 질 수 있기 때문 입니다.

많은 물건들, 지역들을 보고 듣고 느끼는것이 중요 합니다. 좋은 물건을 마주 했을 때 빠른 의사결정과 행동을 하기 위함 입니다.

ㅁ 투자 로드맵

1년에 1채 매수를 과연 내가 할 수 있을지, 꾸준히 해 낼 수 있을지 약간은 의구심이 들었다.

그동안의 나는 이러한 도전을 머릿속으로만 그려왔었고 실행에 옮기지 않았기 때문이다.

좋은 자산을 싸게 사서 장기보유, 현금흐름 창출. 재투자. 1번 시나리오.

좋은 자산을 싸게 사서 일정 기간이 지난뒤에 매도. 재투자. 2번 시나리오.

무엇이 맞는지 아직도 잘 모르겠지만

오늘도 강의 후기를 남기며 내가 움직일 수 있는 트리거가 무엇인지..

한번 더 고민 해 보는 시간을 가지고자 합니다.

감사합니다.