[내집마련 중급반 4기 93조 행복인간]

[2024년 2월 시점 후회없는 1주택을 위한 지침서]

"강의 요약"

(기초과정 정리)

1. 집 사도 되나요?

- 과거 통계를 통해 봤을 때 부동산은 지속 우상향 : 자산 증가 차원에서 무주택보다 유리

- 하나뿐인 바닥점이 아니라, 우상향 중 하락하는 시점(그래프 상 움푹 파인)에 매수하는 것이 우리들의 최선

- 사용가치(안전, 편의 등)는 눈에 보이고 자산가치(매매차익발생)는 눈에 보이지 않는데, 자산가치를 판단할

수 있어야 최고의 내 집 마련이 가능

- 24년 현 시점 기준 부산과 서울의 차이, 지방과 수도권 내집마련 지향/방향성 차이

- 24년 현 시점 기준 서울/수도권, 광역시, 지방 중소도시 중 내 집 마련으로 적합한 물건들 : 개략 가이드라인

2. 내집 마련 기초 7단계

- 방법 선정 -> 예산 수립 -> 후보선정 -> 지역조사 -> 매물조사 -> 현장조사 -> 거래

- 영끌/무리한 대출/무리한 매수를 방지하기 위해 꼭 본인의 가용 가능한 예산을 먼저 생각할 거

- 대출은 저축가능액의 2/3 수준이 적당함.

(최고의 내집마련 로드맵)

1. 내집 마련을 잘 한다는 것

- 과거 가격 추세를 통해 현재 구매하는 타이밍이 적절한지를 확인하고, 과거와 달라질 미래(고령화, 인구감소)를

고려하여 지속 가치가 상승할 집을 마련해야.

- PIR(Price to Income Ratio) : 소득 대비 매매가 비율, 한푼도 안모으고 소득을 몇년간 모으면 집 살 수 있나.

- 서울 아파트 구매를 고려할 때는 PIR과 전세가율을 고려(과거 평균 대비 PIR이 낮고 전세가율이 높을때가 유리)

- 24년 2월 현 시점 이전 고점 대비 많이 하락한 집이 유리(전고점으로 거의 원복한 단지는 위험)

2. 그냥 사도 되는 사람 / 임대 주고 임대 사는 사람 / 상급지로 옮길 사람

- 나의 현 상황(첫 주택 구매인지 두번째인지와 종잣돈과 소득)을 고려하여 전략적 선택

- 예산과 매수가 적합한 범위 내 단지를 추출하여 지속 가격 트래킹

- 하급지에서의 평형넓히기는 향후 매도가 어려울 수 있어 지양해야.

- **갈아타기는 매수할 후보지역/단지를 계속 두들기고 괜찮은 가격이 나왔을 때, 지금 보유주택을 저렴하게라도

매도한 후 매수

- 서울 하급지는 세안고 매수하나, 대출을 받아서 매수하나 효용성 측면에서 유사(세안고 구매 메리트가 적음)

(거주와 투자를 분리하는 법)

- 서울 상급지를 노릴 정도의 예산이 충분하지 않은 경우, 거주와 투자 분리 고려

- 종잣돈이 적고 소득이 여유 : 저축의 2/3 규모의 대출, 저축 후 종잣돈과 합쳐서 매매-전세 차이 고려 매수

- 종잣돈이 많고 소득 적음 : 종잣돈으로 가능한 매매-전세 차이 고려 매수

- 거주와 투자를 분리할 시 향후 자산 상승에 유리(EX: 경기도 월세로 거주 및 서울에 매수)

- 수행단계 :

현재 종잣돈 파악 -> 후보단지 물색 -> 매수여부 결정 -> 매수 및 임대 -> 거주지역 임차 -> 보유 혹은 입주

(거주와 투자를 분리하는 법 : 현재 시장)

- 전세가에 영향을 주는 3요소 : 공급(입주물량), 금리(전세대출), 가격

- 공급 : 2020년 까지는 정확히 공급과 매매가 간 반비례, But 20년 이후 코로나와 임대차3법으로 인해 반비례

공식이 무너짐.

- 금리 : 2010년 이전에는 전세대출이 없어 금리 영향 無, 2010년 이후 전세대출이 생기고, 21년 이후 금리의 급

격한 상승으로 금리가 매매가에 큰 영향을 주기 시작

- 공급과 금리의 향후 상황을 고려했을 때 전세가 상승을 감안한 소유-거주 분리 전략이 유효할 것으로 예상

(자산 불리는 갈아타기

- 갈아타기의 경우 조금은 매매가격 하락폭을 덜 연연해도 괜찮을 수 있음.

- 보유한 주택의 거래가격이 하락 후 조금 올라갈 때 매도 유리, 매수할 주택의 거래가격이 쭉 하락할 때 매수 유리

- 조급해 하지 말고 후보단지의 시세를 꾸준히 트래킹, 매매-전세 격차가 좁아지거나 급매물을 목표

- 상급지로 이동이 신축/평형 넓히기 보다 자산 상승 측면에서 유리

- 수행단계 : 예산수립 -> 상급지 시세 및 물건 확인 -> 과거 대비 갈아타기 비용 변화 확인 -> 매도 -> 매수

- 최악의 갈아타기 : 상급지->하급지, 동일지역 구축으로, (수요없는 지역에서)평수 넓히기

"깨달은 점, 적용할 점"

고점에서의 주택구매가 얼마나 인생에 큰 영향을 미치는지 온몸으로 느끼면서 가까스로 멘탈을 부여잡고 있는중, '갈아타기는 어떨까?' 라는 생각으로 수강하게 된 강의였습니다. 역시나 믿고 듣는 너나위님의 강의여서 그런지, 고민중이던 많은 부분이 해소되는 기분이 듭니다.

강의에서 말씀하신 각 case 중 제게 해당되는 case를 열심히 공부해서 스스로의 성장과 자산 상승을 꼭.! 이루자고 다짐하게 됩니다.

좋은 강의 감사드리며, 앞으로 한달 열심히 달려봐야겠습니다.! 잘하자 열심히 하자 행동하자 이루자.!