내집마련 중급반 4기 2주차 강의 후기

[2024년 2월 시점 서울과 수도권으로 떠나는 내집마련 여행기 ]

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(강의 내용)

1. 강의 목적

- 내 집 마련 해야할 시기를 알고,

- 내 집 마련하기 좋은 지역과 아파트를 고르는 기준을 알고

- 내 상황에 맞춰 가장 큰 수익을 줄 아파트를 고를 줄 알고.

2. 현재 수도권 매매/전세 시장​

- 전고점 대비 상당부분(40~10%) 조정 후 전저점 대비 5~15% 회복

- 가치와 가격이 뒤섞여 있어 혼란한 시기

- 하락장 초기 이후 진행 시점으로 예상

- 서울 평균 전세가율 보다는 낮은 시기

- 서울의 경우 공급부족으로 전세가/매매가 상승 가능성이 큼.

- 전세가가 떨어지지 않는다 = 매매가 보합 => 향후 상승 가능성

=> 내집 마련하기 나쁘지 않은 시

- 현 시점에서는 전저점이 앞으로의 최저점이 될 가능성이 높아보임

- 장기 보합가능, 조급하면 안되는 시장. 지역별/단지별로 상세하게 살펴야.!

3. 수도권 내집마련 가능한 지역 분석

- 수도권 아파트를 선정하는 6가지 기준

: 직 교 환 학 상황(매물 수, 호가vs실거래가)

- 서울, 수도권을 급지별로 분석, 각 '구' 및 지역별 주요 단지 설명

4. 종잣돈별 내집마련 선택방법

- 내 상황(직장, 종잣돈, 소득, 가족)을 고려하여, 내집마련과 거주분리, 매수 전략을 고민해야 함.

- 수도권 아파트를 선정하는 상세 기준

: 가급적 좋은군, 좋은구, 좋은 교통(TTG, Time to Gangnam), 좋은 연식,

좋은 환경(택지, 상권, 대단지), 좋은 학군

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(깨닫고 느끼고 적용하고)

현재 서울/수도권 시장의 상황에 대해 좀 더 명확하게 인지할 수 있었다. 언제나 기회는 존재하며, 지금도 기회일 수 있으나 조급하여 잘못된 선택을 하지는 말자.

대부분의 경우 내 상황에서 가능한 상급지로 옮기는 것이 나은 선택인 것은 맞으나, 이는 Guide-line일 뿐 실제로는 개별 단지별로 다를 수 있으니, 꼭 후보군 단지를 만든 다음 실제 가 보고, 꾸준한 시세 트래킹 후 매수를 고려할 때는 인근 부동산을 모두 돌아보는 노력을 아끼지 말자.

항상 분당을 굉장히 높게 평가하고 있고, 강동이 강남3구와 거의 근접하게 올라왔다고 생각했는데, 시점마다 평가가 조금씩 달라질 수 있음을 배웠다.

(내 생각과 은근히 평가가 달랐던 지역 : 강서구, 동대문구, 강동구, 동작구, 관악구, 분당, 광교)

확실히 부동산은 내가 얼마나 많은 시간을 투자했는지의 싸움이란 것을 여실히 느낀다. 최소한 서울 안에서는 내가 아는 앞마당, 단지를 많이 만들어놔야 앞으로의 부동산 시장에 대응할 수 있을 것 같다. (너나위님 자료를 내가 해보자. 한달이면 할 수 있지 않을까.)

내 집 마련도 투자다. 시장 수익률 보다 높은 수익을 추구하고 달성함으로써, 우리 가족의 10년 20년 뒤 미래가 바뀔 수 있다. (but 항상 조급하진 말자. 기회는 항상 있다. 그것을 내가 보지 못할 뿐. 기회를 만드는것은 내가 하는 것이 아니다, 기회를 보는 눈을 키우는게 내가 할 일일뿐)

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이 수많은 지역과 단지를 하나하나 찾아서 자료로 만들고, 9시간 넘게 강의를 해주신 새벽보기님께 감사드립니다.

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