기다렸던 지방기초반

지방 기초반 강의는 제주바다님부터 시작되었다. 지기반은 기다렸던 강의였다. 지방이 궁금하기도 했고 가지고 있는 자본금이 소액이기도 하기에 시작 전부터 설렜던 강의입니다.

처음에 든 생각은 정말 3000만원으로 4000천만원으로 될까라는 기대감 반 의심 반이었습니다.

투자는 지방이든 수도권이든 상대방 그 지역의 사람들이 그 지역을 좋아하는 이유를 알아야한다.

현대 2024년 지방에 투자하기에 좋은 시기라고 하셨습니다.

일단 이번주 강의는 천안과 청주를 알아보는 시간이었습니다. 지금 지방 시장은 고금리 장기화, 지재값상승, 공사비증가로 사업성이 악화되었다. 건설사 위기로 아파트가 안지어짐으로써 3년 뒤 입주가 없다는걸 알 수 있다.

그럼 아파트 가격은 상승하게 된다. 지금 투자를 해야 하는 시기이다.

지금 지방과 서울의 소득차이가 크지 않다. 그러나 지방아파트 가격은 서울의 20-40% 수준이니깐 지방시장은 괜찮다고 볼 수 있다. 지방이 인구는 줄고 있지만 가격은 우상향하고 있다. 광역시는 장기적으로 우상향하고 있지만, 중소도시는 모든 단지가 장기적으로 우상향하지는 않는다. 지방시장은 개별적이라서 좀더 꼼꼼한 비교분석이 필요한듯 하다. 지방아파트 매도시 10평대, 방2개, 복도식, 공시가격1억이하 타겟투자가 아니라면 매도가 어렵지 않다.

투자공부를 해서 무릎이하의 가격으로 매수해서 연간저축액 이상의 수익을 내도록 해보자. 지역별로 매매, 전세가격, 공급상황이 개별적인 시장이다.

지방투자의 핵심은

1.인구수 (절대적수요)-30만까지만 보면된다

2.입지(입지독점성=땅의 가치

3.상품성(=연식, 브랜드, 택지규모)

(2,3번은 상대적수요=선호도)이다. 지방투자는 선호도가 지방투자를 좌우한다.

첫번째 강의에는 천안과 청주에 대해 알려주셨는데 이 두 지방이 중소도시 대표이다. 이 두 지역을 공부하게 되면 다른지역 지역분석시 기준이 된다. 천안에는 아산이 영향을 주고 있다.

A지역은 KTX,SRT, 경부선, 1호선 수도권& 전국을 잇는 교통이 발달되어 있다.

일단 A,B지역의 일자리 증가로 인구가 늘어나고 있다. A지역에는 서북구와 동남구 그리고 근처에 아산까지이다.

동남구에 비해 서북구가 동단위가 많고 세대당 인구수도 많다.

진짜 지방투자는 개별적으로 돌아가고 있다는 말씀이 강의를 들으면서 느껴졌다. 기본적으로 적용되는 법칙과 더불어 강원,충청, 전라, 경상 또 그안에서도 조금씩 다르게 적용되는 사례들이 다양하다는게 느껴졌다.

일단 지방을 가봐야 조금 느껴질것 같다. 여행만 가봤지 투자목적으로 가는건 처음이라 기대가 된다.

남들이 다 같은 단지를 볼때 반드시 전수 조사해서 보지 못하고 있는 단지를 가보고 대부분 걱정과 의심을 하고 있을때 기회라는걸 잊지말자.

지방투자를 잘하는 법은 1.우선순위 결정 2.시간확보 3.목표설정을 잘해서 한달 허투루 보내는 시간이 하나도 없게 계획을 잘 짜야겠습니다.

분임 다녀와서 다시 글 남기겠습니다.