지방투자 기초반 1강 강의후기 [지방투자 기초반 17기 58조 세나무]

정말 오랫만에 정규강의를 들었습니다.

12월까지 광역시 임장을 마무리하고 새로운 1월에는 지방 중소도시 위주로 임장을 할 계획이었으나,

1월에 회사와 관련된 주말 행사 + 투자코칭 등의 일정으로 임장을 거의 쉬었습니다. 이 짧은 기간동안 많은 일이 있었습니다. 아내와 '자산 재배치'에 대한 결정과 월 소득을 조금 더 늘이기 위해 '블로그 강의'를 시작하였습니다. 아직은 블로그에서 수익이 나오는 구조는 아니나, 가까운 미래 원하는 수준 만큼의 소득을 늘려갈 수 있으리라 확신합니다.

이렇게 한 달을 보내고 나니, 제가 '월부인'이라는 걸 까맣게 잊고 있었습니다. 지금 해야하는 이 과제도 너무 생소한 지금, 다시 한번 '월부인'임을 상기하며 제주바다님의 강의 후기를 작성해 보겠습니다. (참고로, 강의 때 소개된 지역은 제 앞마당이 아니라 지역에 대한 내용을 추후 자세히 살펴보기로 하고, 투자 통찰력을 배우는데 집중했습니다.)

1.왜 지방에 투자해야 하는가?

지방은 서울 대비 소득 격차가 크지 않는 반면, 아파트는 서울 가격에 20~40% 수준을 보이고 있습니다. 이는 비교평가에서 입지는 떨어지지만, 절대가 측면에서 보면 가격이 '싸다' 라고 판단할 수 있는 기준입니다.

→ 투자하기 좋은 시기가 도래한 것이고 이 좋은 기회를 놓치지 않기 위해 임장을 게을리하면 안된다. 우선순위를 따지자면 1. 투자와 관련된 것 → 2. 월 소득을 늘리는 것 → 3. 회사 일

2.과거와 현재 아파트 투자 기준은 조금씩 변화하고 있습니다. 실 예로, 그동안 출생율은 꾸준히 1.0명 이상을 유지하고 있었으나 18년 처음 1.0명 이하로 떨어지고 23년 기준으로 0.78명으로 출생율은 점차 감소하고 있는 추세입니다. 더 이상 아무거나 사도 오르는 시대는 지나갔다는 뜻 입니다. 이제는 아파트를 매수할 때 '평균 이상의 선호단지'에 투자해야 하는 시기가 왔습니다. 중소도시는 일자리가 늘어나지 않는 이상, 수요 한계로 집 값이 계속 우상향 하지 않는다는 뜻입니다.

→ 임장 할 때 지역과 아파트의 선호단지 여부를 정확히 체크할 것. 선호단지는 초등학교 학급 당 학생수, 전고점 확인, 앞으로 선호단지로 바뀔 만한 대규모 입주+교통(지하철)+일자리 증가 확인

3.지방투자의 핵심은 인구수+입지+상품성

인구수와 입지는 데이터로 확인이 되지만, 상품성은 여러 복합요인이 포함되어 있습니다. 연식, 브랜드, 택지규모. 연식 측면에서 배운 새로운 통찰력은 '입지좋은 구축' vs '입지 덜 좋은 신축' 에서 선택은 후자가 더 괜찮다는 것입니다. 그간 입지가 중요하다 생각했지만, 결국 수요는 커뮤니티와 균질성에서 더 우수한 신축에 더 선호도가 높다는 것입니다.

→ 내 생각 완전 잘못되었음. 사람들은 입지 보다 신축 더 선호해. 신축을 싸게 매수할 만한 여러 환경적 요인을 살펴보는 게 중요할 것 같다.

4.중소도시는 공급이 매우 중요하다. (+인접지역 공급)

그간 공급은 인구수*0.5%로 체크하고 넘어갔으나, 3년 내 입주 단지 + 입주 위치 + 월별 입주 일정 을 관리해야 한다. 인접 지역 공급도 함께 확인하여 영향을 많이 주고 받는 지역으로 인해 가격이 많이 눌린 건 아닌지 면밀하게 살펴야 한다.

→ 중소도시는 공급 확인이 매우 중요하다. 입지 분석에서 공급에 대한 내용을 더 보강 (공급 위치+입주 캘린더)하여 계약 시기 조율할 때 참고하도록 한다. 공급 부분에서 인접지역 공급 상황도 함께 체크 체크!!

5.A,B지역은 24년 공급 과다 이후 25년 공급 감소 예정

임장 후 시세트래킹으로 가격 상승, 전세 증감등 면밀한 관찰이 필요하다.

→ 항상 최고를 투자한다는 생각하지 말고 최선에 투자한다는 생각한다. 84기준 가격이 날라갔다고 이 지역은 포기한다는 생각을 버리고 그 보다 75 → 59 기준으로 물건 확인하여 아직 날라가지 않은 물건을 찾아내는 게 중요하다. (3등 신축 > 1등 구축)

6.중소도시 투자 우선 순위 : 학군 < 신축 택지

중소도시는 학군 보다 신축 수요가 더 많다. 학군이 중요하지 않다는 의미가 아님.

→ 90% 넘는 학교는 굉장히 소수. 중소도시 안에는 과학고, 외고, 특목고 등이 잘 없음. 학군지 큰 의미가 없다. 학군지와 형성된 학원가와 잘 갖추어진 환경은 선호하지만, 더 좋아하는 건 새 아파트.

7.투자 고려 시 3~4억대 84기준 아파트 잘 살펴본다.

→ 거주지역 기준 좋은 곳 84 4억대 형성되어 있음. 이 지역보다 더 많은 인구를 가진 중소도시 3~4억대 선호하는 신축급 아파트 잘 살펴볼 것. 많은 공급으로 인해 가격이 많이 눌린 곳. 사람들이 잘 보지 않았던 곳에 기회를 찾을 수 있다. (구축 밭에서 나홀로 신축?)

새로운 투자 통찰력을 많이 배운 강의였습니다. '이렇게 까지 알려준다고? 왜?' 라는 마음이 들 정도로 정말 다 알려주신 제주바다님 감사합니다. 정말 떠먹여주는 강의, 그대로 먹지 않으면 나만 손해인 것을.. 먹지 않는 결정은 내가 한 것이니 후회도 나 스스로 해야겠죠?

마지막에 해 주신 말씀이 많이 기억에 남습니다.

"힘들땐 한걸음 더 가세요"

너바나님이 말씀해주셨었지만 제주바다님이 다시 말씀해 주시니, 힘들어도 그냥 가는게 답이구나라는 생각이 듭니다. 너무 감사하고, 제가 배운 것들을 나누고 길을 밝혀주는 사람이 되겠습니다.