지방투자 기초반 1강 강의 후기 [지기17기 전국8도 1등뽑기하조 강부짜]

안녕하세요, 강부짜입니다~

24년 02월에는 지방투자기초반을 수강하게 되었는데요!!

작년 말부터 지투기의 강의내용이 중소지방도시 입지분석을 해주시는걸로 바뀌었는데

그때 당시에는 못듣다가 이제 다시 듣게 되었네요 ㅎㅎ

어떻게 봐뀌었는지 호기심과 설렘을 가지고 이번 강의를 신청했습니다 ㅎㅎ

1주차에는 제주바다님께서 지방투자 특징과 지방중소도시 투자지역A/B의 입지분석을 해주셨습니다.

최근 가격과 지역 특징들을 쉽게 알려주셔서 해당 지역을 가보지 않았어도

유익한 정보를 많이 얻을 수 있는 시간이었습니다!!

그럼 강의를 요약하고 BM할점 간단하게 후기로 남기겠습니다!!

지방투자 특징

출처 입력

현재 지방시장은 공포와 악재로 전망이 어두운 시장인데요

하지만 전반적으로 3년 이내에 공급물량이 부족한만큼 추후 집이 부족한 상황이 발생하기에

지금 투자하기에 적기란 말씀을 해주셨습니다.

지방투자 관련해서 가장큰 고민 3가지에 대해 설명을 해주셨습니다.

1. 지방도시에 투자해도 되는지 (인구 고민)

A. 해도 된다. 여전히 1~4억의 시세차익을 가질 수 있다. 중소도시는 평균이하 비선호단지, 광역시는 선호 생활권 구축까지 투자

2. 환금성 문제

A. 도시마다 환금성 기준이 있다. 저층1~3층 제외/방3짜리 20~30평대/ *제외대상(10평대,방2개,복도식, 공시가격 1억이하)

3. 그래도 지방투자에 대한 두려움(효율성 문제)

A. 현재 지역마다 개별적으로 움직이는 시장. 좋은 가격/좋은 조건 /깎이는 상황 임을 인지하고 충분히 활용

또한 지방 투자에 핵심 가치를 설명해주셨습니다.

첫째는 인구수입니다.

인구수는 수요를 결정하는 중요 요소로 인구수가 어느정도 조건이 되는 도시에서 시작을 하면 된다고 하셨습니다.

여기서 실수요+가수요가 어느정도 조건이 되는 전세가율을 봐야한다고 하셨습니다.

지나치게 높은 전세가율은 저가치물건일 가능성이 있다.( 평균 전세가율 85%이상)

둘째는 선호도입니다.

*선호도 공식 = 입지 + 상품성(연식/브랜드/신규택지)

위 선호도 조건을 충족하는 단지에 투자를 하면 성공 가능성이 높다고 알려주셨습니다.

좋은 단지 고르는 법을 한눈에 익히게 설명해주셔서 쉽게 체득할 수 있었습니다.

추가적으로 입지관련해서 설명해주셨는데

역시 가장 중요한 입지 기준은 "공급"이었습니다.

특히, 중소도시 같은 경우에는 공급물량이 3년 연속으로 많으면 누적물량 때문에

가격이 많이 눌려 있을수밖에 없음을 보여주셨고, 이 시기를 분명히 염두해두고 투자를 해야한다고 강조하셨습니다.

* BM : 앞마당 만들시에 공급 물량을 만드시 확인하고, 공급 캘린더와 지도를 만들어보기

해당 지역의 공급물량 많을 시에 전세가율 분석해보기

투자 지역 A/B 입지 분석 및 비교평가

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다음은 이번 강의에서 처음 배워보는 투자 추천 지역 A/B를 분석하는 내용을 배워보았습니다.

이미 현재 많은 투자자들이 들어간 지역인 A/B 지역이지만 저는 한번도 가본적이 없어서

간접적으로 어떤 상황이고 특징을 가졌는지 몰랐는데

이번 기회에 간접적으로 이해할 수 있는 시간이었습니다.

여기서는 해당 지역을 일일히 분석하기 보다는 제가 느낀 점만 작성해보겠습니다.

* BM : 일자리 증가는 아파트 공급을 늘린다.

( 교통발당 → 일자리 증가 → 인구 증가 → 주택수요 증가 → 집값 상승)

* BM : A 지역은 인근 지역과 같이 흐름을 타기 때문에 공급 같이 본다.

B지역은 세종과의 영향이 많이 크다.

* BM : B지역은 준신축도 투자가 가능하긴 하오나 ① 가격을 깎을 수 있는지 ②조건이 괜찮은 곳 이 2가지로 결정하다.

* BM : B지역은 구 안에서 입지비교를 하는 것보다는 "시"전체에서 비교를 하자.

가격은 무뤂이상은 사지 말고 확실히 "싼 것"을 사야 한다.

* BM : 공급은 정말 중요하다. 대단지 물량 공급 시기와 전세시기를 반드시 피해야 한다.

내 전세만기 D-2,3개월 전이 공급시기랑 겹치면 안된다.

* BM : 단지 네고(NEGO)를 할 시에는 한 단지 내에서 여러개를 하는 것이 아닌

생활권 마다 뽑은 단지에서 하는 거다. 넓은 시야로 전체를 보자.

1억 버는 투자 사례

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마지막으로 짧게 제주바다님의 지방 투자사례를 공유해주셨습니다.

지방투자를 하기로 결심했지만 공부와 임장을 병행하면서 확실히 지방까지 가야하나?라는

의구심과 불만은 조금씩이나마 계속 생겼는데요.

왜 지방투자를 하는걸 추천하시는지 투자사례를 들으면서 다시 한번 느낄 수 있었습니다.

현재 내가 자금력이 강한게 아니면 소액투자를 해야만 잃지 않는 투자를 할 수 있음을 깨달았습니다.

또한, 소액투자를 한다는 건, 그만큼 남들이 보지 않는 단지에서 기회를 잡을 수 있다는 것이고

*상황*을 활용할 줄 알아야 좋은 물건을 잡을 수 있다고 하셨습니다.

* BM : 소액투자로 1년에 한 채씩 투자해서 수도권으로 올라가기!!

투자자는 *상황*을 활용해서 현명한 투자를 만들어 내야 한다.

[적] : 매임 시 매도자의 상황 파악하는 연습

마지막으로 투자자로서 성장하기 위해

강조하신 3가지를 말씀해주셨습니다.

우선순위를 반드시 기억하고

시간을 확보하며

목표를 설정하여 꾸준히 공부하는 것

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그리고 임보를 쓸 때에는 반드시 내 생각과 철학을 남겨보라고 하셨습니다.

그저 따라하는 임보가 아닌 제가 스스로 생각하는 임보를 만들어보겠습니다.

(칸 맞추기 이런거에 시간 안써야지 ... ㅠ)

이상으로 1주차 강의 후기를 마치겠습니다.