관련 강의
지방투자 기초반 - 5000만원을 1억으로 만드는 투자법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
지방이든 수도권 서울이든 본질은 같다.
사람들이 살고싶어하고, 선호하는 아파트를 사는것이다.
투자금이 얼마나 더 들고, 덜 들고의 차이고
입지 독점성이 있냐, 없냐의 차이인거같다.
현재 지방의 분양시장이 암흑기를 보내고있다.
그러면 우리가 여기서 투자자 관점으로 생각해야할것은 앞으로 입주물량이 줄어든다는 이야기다.
입주물량이 줄어들면 전세가가 올라가고 전세가가 올라가면 매매가도 올라가게 되는것이다.
현재 부동산시장이 분위기가 차가워지고, 늦겨울의 시기가 점점 다가오는 만큼 예의주시하여 투자처를 발견하고
씨앗을 심어야한다.
지방 투자에서는 광역시와 중소도시로 나눌수있다.
광역시는 선호~비선호하는 단지까지 투자를 해도 올라가는 가격의 차이는 있겠지만, 저평가로 판단이 된다면 다 오르지만 지방중소도시의 경우에는 평균이상의 선호하는 단지를 사야 가격이 오른다.
또한 아파트라는 상품 자체가 환금성이 좋은 투자처이므로 매도가 안되는게 아닌가라는 불필요한 걱정을 할 필요가 없다.
정리를 하자면 광역시(선호~비선호), 중소도시(평균이상 선호도)
저층(1~3층 제외), 평수(20~30평대)에 투자를하면된다.
그리고 이번에 강의를 들으며 느낀건데, 낀 평수에 투자를 해도 충분히 좋은 결과를 얻을수 있다는것을 알게되었다.
지방에서 인구수는 곧 수요이므로, 인구수가 많은 도시부터 투자지역으로 고려를 해야한다.
하지만 인구수가 아무리 많다고 해도 그 지역의 가격이 비싸다고 판단되면 투자하지 않는다.
왜? 나는 저평가된 아파트를 찾는거니깐.
무엇? 그럼 나는 저평가된 지역과 아파트를 찾아야하니 임장과 임장보고서를 작성하며 그 지역의 시장상황을 파악해야한다.
지방에의 입지는 크게 학군과 환경이있다.
지방은 도시 규모자체가 작으므로, 입지라고 할게 크게 없다.
왜? 도시 끝에서 끝까지 차로 30분이면 왠만하면 갈 수 있기 때문에 직주근접이 크게 의미가 없기 때문이다.
그러므로 연식+세대수+택지가 더 중요하다는 이야기다.
하지만 광역시는 이야기가 다를 수 있다. 왜냐하면 광역시는 도시 규모가 크므로 서울만큼은 아니지만 직장과 교통이 입지의 요소가 될 수 있다.
무엇? 그렇다고 하더라도 그 지역내에서 선호하는 동네, 단지를 선정하여 투자를 해야한다.
그 지역의 입지독점성이 있는지 없는지 먼저 파악 후 입지독점성이 있다면 그 안에 구축까지 투자를 해도 되지만
입지독점성이 없는 동네라면 신축+세대수+택지가 더 좋은곳을 투자하는게 맞다.
광역시의 경우 일부 입지독점성을 가지고 있는 도시들있다. 그런 도시들은 땅의 가치가 높기때문에 구축아파트를 구매 하도 되지만 중소도시의 경우 자차로 30분이면 모든 거리를 다 출퇴근 할 수 있고, 입지독점성이라고 할게 없어 연식좋은 신축+대단지+브랜드가 모여있는 택지, 즉 생활권이 새로 생기는곳을 선호한다.
10년동안 매매가격의 변동이 없다는것은 사람들이 가지고싶지 않는 아파트라는 소리다.
즉, 투자하기도 안좋은 단지라는 이야기다.
지방을 투자를 할 때 1등이 뚜렷한 도시(=입지독점성을 가지고 있는가)인가를 알아야한다.
왜냐하면 입지독점성이 있는경우 신축이 들어온다고 하더라도 그곳의 가격은 굳건할테니 말이다.
하지만 입지독점성이 없다면, 랜드마크 아파트들이 바뀌게 될테니 말이다.
수도권과의 도로, 철도 등 교통발달은 양질의 일자리 증가 -> 인구 증가 -> 주택 수요 증가
미분양 난곳의 위치를 잘 보자! 단순히 미분양만 많다고 투자지역으로 고려하지 않는것은 초보자의 태도이다.
위치가 좋은데도 미분양이 난다면 그때 주의하자!
지방은 역시 연식이 깡패다.
덜 선호되는 신축 84가 좋은 입지 구축보다 낫다.
신축 30평대에서 기회를 찾지 못했다면, 낀 평수로 시선을 넓혀보자.
이왕이면 신축을 해야 -> 추후 투자금 회수시에도 신축 전세가격이 더 빠르게 상승하므로 유리하다.
(매매/전세 가격에 모두 유리)
중소도시의 경우 보통 5년을 보고 투자한다.
비슷한 입지끼리 비교 할 때 고려해야할 2가지(순위를 매기려고 애쓰지마라)
-매매가가 깎이는지
-투자조건이 더 좋은지
어짜피 그놈이 그놈이다.
중소도시 생활권이 떨어지는 동의 투자 전략
○ 준구축까지는 ok
○ 수리 안해도 되는집
○ 소액(2000만원 이하)
○ 30평대만 하기(20평대 x)
○ 그 동의 top 1,2단지만 하기
-이게 아니라면 생활권이 더 좋은 동으로 넘어가라
아무래도 지방은 인구수가 적다보니 그만큼 수요가 적다.
그래서 공급물량이 많아지면 가격이 빠지게 되어있다.
받쳐줄 수요가 없으므로. 인구이동 TOP1의 도시의 입주물량도 잘 확인해야한다.
인구가 유입, 유출 될 수 있으니말이다.
입주물량이 많다면, 입주시기+-6개월 전후로 미리 전세를 내놓아 재계약을 하든, 전세를 맞추든 해야
전세를 맞출수있게된다.
지방 중소도시의 경우는 정말 신축이 답인거 같다.
남들이 다 같은 단지를 볼 때, 반드시 전수조사해서 보지못하고 있는 단지를 가야한다.
대부분의 사람들이 걱정하고 의심할 때 그게 기회라는 것을 잊지 말자.
어렵고 힘들 때 일수록 좋은 조건의 물건이 나온다 -> 소액 투자자에게 매우 유리한 때!
지방투자로도 매년 1채씩 3천만원으로 6채를 매수하면 순자산 10억 달성하는데 충분하다!!
임장보고서 1페이지를 쓰는데 15분으로 종결하자.
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