[지기12기 70번 넘어져도 다시일어나 임장 마무리하조 블랙하트] 1주차 강의후기

안녕하세요, 월부에서 오래오래 성장하고 싶은 투자자 블랙하트 입니다.

지방기초반 2기 첫 수강 이후, 9개월만에 재수강을 하게되면서 다시 한번 지방투자를 왜 해야되는지 무엇을 보고 담고 느껴야 하는지 배울 수 있는 시간이었습니다

■ 기회가 없는 시기는 없다.

지난 8년간 지속되었던 수도권 및 서울 상승장은 저평가 아파트가 없다시피 할 정도로 정말 모든단지의 상승을 불러일으켰습니다.

그만큼 길고 긴 상승장은 서울 아파트 상품을 보유자의 영역으로 만들었고, 수도권 시장에서의 수익률 역시 크게 내기가 쉽지 않은 상황이 이어졌습니다.

전국에서 모두가 집중하기에, 또 그만큼 가수요가 강하게 붙기에 최근 강한 하락장이 왔어도 금세 회복세를 보여주는 수도권과 달리 지방은 여전히 회복하지 못한 곳이 많고 제주바다님의 자료처럼 오히려 기회가 더 많이 있음을 알 수 있었습니다.

즉, 수도권의 가격동향과 디커플링되는 지방시장을 보면서 우리는 익숙한 수도권에서 기회를 마냥 기다리는게 아니라 지방으로 가야 도처에 널려있는 기회들을 잡을 수 있겠구나 라는 생각이 들었습니다.

또한 그 수익의 진폭은 수도권에 못지가 않아서 전국의 광역시들을 차례차례 정복해야겠다는 의지를 다시 한번 다지게 되었습니다.

BM

- 계산하지말고 차례차례 지방 앞마당 늘려나갈 것. 임장지 비율 수도권과 지방 3:7로 늘릴것

■ 발품과 손품의 조화

지방 기초 이후 들었던 실전반에서 임장의 중요성을 뼈저리게 느꼈다면, 이번 지방기초 1강에서는 손품을 통한 지역공부의 중요성에 대해 배울 수 있었습니다.

주민 인터뷰, 전임, 매임, 인터넷 서칭 등.. 할 수 있는 방법은 뭐든 동원하여 지역의 이해를 하고 나의 생각을 거기에 맞추는 작업이 지방에서는 상당히 중요하다는 것을 알 수 있었습니다.

'역지사지'

제주바다 멘토님께서 지방 앞마당을 만들때 가장 강조하시던 부분이었습니다.

한 평생 서울에서만 살았었던 저에게 지방앞마당은 항상 의문점 투성이었습니다.

아침마다 지옥철의 고통을 생생히 느끼고, 퇴근길 역시 러시아워를 뚫고 겨우겨우 집에가는 생활을 오래 해왔던 저는 자연스럽게 교통이 거주욕구에 최상단에 위치해 있었고, 이러한 제가 지방을 볼때에도 자연스럽게 교통을 보며 살고싶은지 아닌지를 판단했던것 같았습니다.

그렇지만 결국 거주 가치를 판단하기 위해선 내가 아닌 거주민의 필요욕구가 제일 중요한 법이고, 제 자신을 내려놓고 거주민이 되었을 때를 강하게 상상해보는 '역지사지'의 태도로 지방 앞마당을 만들어야겠다는 생각이 들었습니다.

이러한 태도로 지방을 바라보며 오류가 없는지 끊임없이 손품을 하되, 임장을 통해 현장 검증과 나의 느낌을 점검해보는 시간 역시 반드시 필요하다고 느껴졌습니다.

BM

- 호갱노노, 네이버카페등을 통해 거주민들의 선호도 파악하기. 임장을 통해 선호도를 입혀서 생각해보기

■ 입지 vs 상품

흔히, 수도권은 입지고 지방은 연식이라는 말을 많이 들었었습니다.

동료들과 지방 자실을 하면서 저 말이 무조건 맞는 말이라는 것도, 또 무조건 틀린 말이라는 것도 아니라는 것을 느꼈었고 그것이 오히려 기준을 제대로 잡지 못했던 이유가 되었습니다.

이번 제주바다님 강의를 통해 이 기준은 지역마다 다르며 어떤것에 중점을 두느냐에 따라 수익률 역시 크게 차이난다는 점을 배웠고 매우 놀라웠습니다.

입지가 중요한 지역의 특징, 즉 땅의 가치가 중요한 지역의 특징과 연식이 중요한 지역의 특징이 어떻게 다른지를 알 수 있었고 이번 임장지에서도 해당 기준을 잡고 어디의 파워가 강한지 검증해보는 시간을 가질 수 있을 것 같습니다.

BM

- 상품(연식)이 가격을 주도하는 지역과 입지가 가격을 주도하는 지역의 특징을 지도와 여러 데이터들을 통해 분석해보기

느낀점

- 실전반을 통해 임장이 임보보다 훨씬 중요하고 훨씬 힘을 줘야된다! 라고 생각했었는데, 이번 제주바다님 강의를 통해 지방의 경우는 현장에서 해결할 수 없는 부분을 손품으로 상당부분 해결됨을 알 수 있었습니다. 또한 대부분의 임장지가 수도권으로 하였기에, 어느정도 선입견을 가진 입지평가요소를 가지고 바라봤었는데, 이번 강의를 통해 기준을 잡고 제대로된 입지평가와 지역이해를 할 수 있을것 같습니다.