안녕하세요.
대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사
'시크릿브라더'입니다.
오늘은 2주택자 이야기를 해보려고 합니다.
우리 주변에 의외로 2주택자들이 꽤 있습니다.
[실거주 1채 + 투자 1채]를 들고 있는 케이스죠.
실거주 집이 똘똘하다면 부동산으로 자산을 증식할 확률이 가장 높은 케이스이기도 합니다. 그런데 현재 전국이 커플링돼서 움직이고 있고 전체적으로 분위기가 좋지 않기 때문에 2주택자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 오늘은 이 이야기를 해볼까 합니다.
# 사연자의 고민
사연자는 경남 창원에 2주택을 가지고 있습니다. 실거주와 투자를 같은 단지에 한 케이스입니다.
2급지라고 볼 수 있는 의창구에 있기는 하지만 유니시티를 2급지로 봐야지 해당 단지가 있는 팔용동을 2급지로 보기에는 무리가 있습니다.
사연자는 같은 단지의 다른 평형(24평)을 투자 단지로 가지고 있습니다. 이렇게 같은 단지를 투자 단지로 갖고 있는 케이스가 흔치는 않은데.. 실거주로 꽤 만족도가 높았던 모양입니다.
사연자의 고민은 가격이 많이 빠졌다가 조금 오른 상황인데, 여기서 2채를 다 정리하고 상급지 1주택으로 갈아타기를 할지 아니면 이 두 채를 그냥 들고 갈지입니다.
1. 실거주 만족도가 높나요?
우선 본인의 만족도가 가장 중요합니다. 본인이 해당 단지에 충분히 만족하고 앞으로도 계속 살고 싶다면 우선순위는 실거주 집은 매도하지 않고 계속 사는 것입니다. 투자 주택만 매도를 하는 것이죠.
2. 실거주 집이 가치가 있나요?
내가 이 집을 좋아하는 것과 이 집이 가치가 있는 것은 전혀 다른 문제입니다. 제가 늘 강조하는 것이 있습니다.
좋은 집 = 잘 팔리는 집
좋은 집은 나의 만족도가 높은 집이 아니라 남들이 보기에도 가치가 있고 만족도가 높아야 좋은 집입니다. 이게 가격으로 나타나는 것이고요. 나는 저기가 별로라고 생각하는데 그 집의 가격이 높다면 내가 모르는 이유가 있는 것이죠.
현재 사연자의 주택은 본인이 살기는 좋은 집일 수 있으나 가치가 높은 집은 아닙니다. 여기서 사연자의 실수가 나온 것이죠. 내가 살기 좋기 때문에 나의 관점으로 이 집을 좋은 집이라고 평가해서 투자 주택까지 이 주택을 매수해버렸으니까요.
3. 가고 싶은 곳이 명확한가요?
보통의 경우 본인이 가고 싶은 상급지의 주택이 있는 경우가 많습니다. 그런데 사연자의 경우 현재 주택에 대한 만족도도 높고 딱히 가고 싶은 단지가 있는 것은 아니었습니다. 단지 [신축]에 대한 갈망만 조금 있는 상태였죠. 옮겨도 그만, 안 옮겨도 그만인데 이 2주택을 유지하는 게 맞는지를 고민하고 있는 상태였습니다.
# 시크릿브라더의 솔루션
2채를 모두 매도 후 상급지 1채로 갈아타기
결론부터 얘기하면 제가 드리는 솔루션은 실거주와 투자 주택 모두 매도한 후 더 똘똘한 실거주 주택으로 갈아타기를 하는 것입니다.
다행히 사연자는 일시적 1가구 2주택 요건이 성립돼 비과세가 가능한 상황으로 보입니다.
실거주 주택을 매수한 후 1년 후에 투자 주택을 매수했고 A 주택을 실거주한 지는 2년이 지났습니다(거주와 보유 요건 모두 2년 충족) 그리고 아직 B 주택을 매수한지 3년이 되지 않았습니다.
결론적으로 A 주택을 먼저 매도한 후 B 주택을 매도하면 A, B 둘 다 비과세를 받을 수 있을 것으로 보입니다.
(저는 세금전문가가가 아니기 때문에 세금 관련 부분은 반드시 세무사 상담을 받아보실 것을 추천드립니다)
2개를 비과세로 매도할 경우 약 7억 정도가 될 것으로 보입니다. 실거주 집의 대출이 얼마가 있을지는 모르겠으나 약 2억 정도 있다고 본다면 대략 [5억 + 대출]로 실거주 집을 구할 수 있다는 결론이 나옵니다.
보수적으로 집값의 40~50% 정도를 주담대로 받는다고 가정했을 때 대략 8~9억 정도 수준을 매수하는 게 좋다고 판단이 됩니다 (사연자의 월 소득과 기타 자산 등의 상황을 더 자세히 안다면 솔루션이 바뀔 수도 있습니다. 제한적인 정보 내에서 드리는 솔루션임을 참고 부탁드립니다)
1. 유니시티
(의창구 중동)
첫 번째 선택지는 바로 옆에 있는 유니시티입니다. 유니시티는 성산구는 아니지만 사연자가 익숙한 의창구 내에 있고 팔용동 바로 옆에 있습니다. 심리적 거리가 굉장히 가깝죠. 거기에 [신축+대단지]라는 장점이 있습니다. 처음 유니시티가 들어왔을 때는 사람들이 무시하는 경향이 있었지만 주변 인프라가 좋아지고 거주 환경이 개선되면서 실거주 만족도가 꽤 높은 편입니다. 스타필드까지 완공이 된다면 가치는 더 올라갈 수 있습니다.
2. 용지 브로
현재 창원의 대장은 용지 브로입니다.
조금 무리하면 9억 정도로 용지 아이파크 매수가 가능할 것으로 보입니다. 대장아파트는 상승장에 가장 많이 오르고 선호도가 높아 잘 팔리기 때문에 이 기회에 대장아파트로 옮기는 것도 나쁜 선택은 아니라고 생각합니다.
3. 가음동
크게 무리하지 않으면서 신축으로 갈 수 있는 곳 중 가장 괜찮은 선택지는 가음동이라고 생각합니다. 가음동은 창원 사람들이 가장 선호하는 성산구에 있고 성산구 내에서 대원동이나 내동보다 입지 가치가 좋습니다.
내년에 입주하는 창원자이시그니처도 좋고 꿈에그린이나 센텀푸르지오도 좋은 선택지라고 생각합니다.
가격은 6억 중 후반 정도면 가능할 것으로 보이고 25년 자이 입주장에 한 번 더 출렁일 가능성이 있어 보입니다.
# 2주택자가 되려는 사람이 알아야 할 것
솔직히 말씀드리면 저라면 사연자에게 드린 솔루션을 선택하지 않을 겁니다.
'이건 무슨 개소리인가?'라고 생각하실 수 있겠지만 이유가 있습니다.
사연자의 상황과 제 상황
사연자의 실력과 제 실력
사연자의 목표와 제 목표
모두 다르기 때문입니다.
사실 투자에 정답은 없습니다. 1주택 갈아타기가 좋을 수도 있고 오히려 주택을 늘려 다주택으로 가는 게 좋을 수도 있습니다. 본인의 상황과 목표에 따라 달라질 뿐이죠.
사연자는 부동산 공부가 전혀 되어 있지 않은 상황입니다. 그리고 실제로 사연자의 집이 아니라 부모님과 함께 살고 있는 부모님 명의의 집이죠. 그렇기 때문에 선택할 수 있는 부분이 많지 않습니다.
일단 같은 지역 내 그것도 같은 아파트를 투자처로 선택한 것 자체가 미스입니다. 특히나 선호도가 높은 단지가 아니라면 더더욱 그렇습니다.
그렇기 때문에 현재를 유지하는 것보다는 변화를 택하는 게 좋습니다. 하지만 사연자의 상황상 큰 변화보다는 최대한 변화가 적고 불확실성이 적은 것이 좋다고 판단하여 1주택 갈아타기 솔루션을 드린 것입니다.
만약 1주택 갈아타기를 성공적으로 마치고 추후에 2주택으로 가려고 한다면 이것을 반드시 기억했으면 좋겠습니다.
실거주 주택과 투자 주택은
지역이 다른 게 좋다.
창원의 하락장이었던 12~13년에 대구와 광주는 미친 듯이 올랐습니다. 13년~15년에는 다들 가격이 올랐지만 대전은 세종의 여파로 제자리걸음을 했습니다. 그리고 16~19년 창원은 엄청나게 가격이 빠졌지만 대구, 대전, 광주 모두 올랐습니다.
19년 이후의 시장만 본 사람들이라면 전국이 커플링되고 있는 지금의 시장만 기억하기 때문에 전국이 항상 같이 움직일 거라고 생각하겠지만, 역사적으로 전국은 디커플링돼서 움직인 기간이 훨씬 길었습니다.
유동성(이자, 통화량)이 안정화된다면 결국 내부요인인 수급에 의해 디커플링되는 시장이 펼쳐질 확률이 높습니다.
한 지역에 2채를 가지고 있다면 하락장을 맞았을 때 타격이 크지만 2개를 분리해서 사이클이 다른 지역에 가지고 있을 수 있다면 하락장의 리스크를 상쇄시킬 수 있습니다.
모든 것은 확률이지만 확률상 분산 투자를 하는 게 리스크를 헷지할 확률이 높다는 것입니다.
2주택자가 되고 싶은 분이라면 내가 살고 있는 지역이나 잘 아는 지역에 투자해야겠다는 생각이 강하겠지만, 실제로는 내가 잘 모르더라도 다른 지역을 공부해서 투자하는 것이 확률상 돈을 벌 확률이 높다는 것을 반드시 기억했으면 좋겠습니다.
어렵겠지만 임장을 가고 공부를 해야 합니다.
원래 돈 버는 건 어렵다고 생각하고 노력해야 합니다.
세상에 공짜는 없습니다.
부동산 투자는 결코 불로소득이 아닙니다.
이걸 깨닫고 얼마나 노력하느냐가 2번째 주택의 수익률과 연관이 될 것이고 이것이 편안한 노후를 준비하는 밑거름이 될 것입니다.
오늘은 2주택자의 사연을 토대로 2주택자가 되고 싶은 분들을 위한 저의 인사이트를 드렸습니다.
오늘 포스팅도 도움이 되었길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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