열반스클 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 53조 히네니솔]

1.지방 부동산 투자와 수도권 부동산 투자의 특징

. 지방 부동산 투자 특징 : 1억 미만 소액투자 가능 & 단기간(2~4년) 매도 가능 & 지방 앞마당을 만들기 위한 시간과 체력적인 투자가 반드시 들어가야 함

. 수도권 부동산 투자 특징 : 입지위치가 좋은 것은 최소 2억이상의 투자 금액 필요 & 입지위치가 좋은 만큼 장기간 보유시 가치는 꾸준히 상승, 절대적 수익금액(3~6억)이 높을 수 있음 & 단, 장기가 보유 필요

2.지방에서 잃지 않는 투자 하는 법

2-1. 지방투자 지역 선정 기준 : ① 전세가율(70% 이상) ② 입주물량 ③ 인구수(20만 이상의 인구규모)

① 전세가율 : 실수요가치를 의미, 전세가율이 높다는 것은 안전하다는 것을 의미

② 입주물량 : 지방투자의 가장 큰 Risk인 역전세, 매매가격 하락, 매도를 못하는 것을 예상하기 위한 항목

현재의 물량뿐 아니라 직전 물량(해소가 되었는지?), 향후 2년내 물량(2년뒤 재전세가 가능한가?)까지 확인

*입주물량은 수요의 1.5배 이내가 적정, 3년동안 입주물량이 많으면 매매, 전세가는 하락함

③ 인구수 : 전세가율+입주물량으로 안전한 투자는 가능, 인구수는 좀더 가치있는 상품 판단에 필요 (인구수가 많은 지역이 더 많이 오르고 덜 빠지고 매도도 안정적임)

2-2. 3개월내 투자시(투자 가능지역 우선 임장) : 전세가율 → 입주물량 → 인구수

3개월후 투자시(더 많이 오를 지역 우선 임장) : 인구수 → 입주물량 → 전세가율

2-3. 지방투자 아파트 선정 기준 : 지방입지(학군>환경>직장+교통), 아파트연식(B급+신축>A급+구축)

외곽+신축, 중심지+구축의 경우가 적은 금액으로 수익률 확보가 가능

외곽+구축의 경우에는 오를 수는 있으나 매도의 안정성이 떨어짐

3.수도권에서 더 버는 투자하는 법

3-1. 수도권투자 지역 선정 기준 : ① 전세가율(60% 이상) ② 입지독점성(강남 1시간내 이동가능)

① 전세가율 : 서울은 55%, 수도권은 64% 수준 → 지방보다 낮으므로 나의 투자 가능금액 확인 필요

② 입지독점성 : 중심입지에 가까울수록, 평균이상의 입지로 살고 싶어하는곳, 강남 1시간내 이동 가능 등

3-2. 1년내 투자시 : 입지독점성 → 전세가율 60% & 투자금 1.5억 이내 → 24~25년 입주물량 수요 범위내

1년후 투자시 : 입지독점성 → 전세가율 50% & 투자금 2.5억 이내 → 24~25년 입주물량 수요 범위내

3-3. 수도권투자 아파트 선정기준 : 저평가여부(전고점대비 20~30% 하락), 수도권입지(직장+교통>학군>환경), 아파트 연식(A급+구축>B급+신축)

.저평가여부 : 절대적 기준(전고점대비 20~30% 하락), 상대적 기준(입지가치 대비. 직장/교통/학군/환경/공급)

.수도권입지 : 지역마다 가격에 영향을 주는 핵심입징소가 다름, 랜드마크 APT를 확인하여 기준 확인

.아파트 연식 : 강남 1시간이내 이동가능한 곳의 구축도 투자의 의미있음

*임장 순서 : 평균이상 입지 외곽에서 시작해서 핵심지역으로 이동

.수도권 거주 + 수도권 임장 처음 : 1기 신도시

.지방 거주 + 수도권 임장 처음 : 주요 업무지구 (예. 강남)

4.지방 + 수도권 투자 로드맵

. 지방 또는 수도권의 앞마당 10개 이상을 만든 투자자의 경우

지방에서 시작해서 수도권으로 확대하던가 수도권에서 확대하여 지방을 같이 구성하는 등 방법과 순서는 달라도 결국에는 원하는 수준의 자본을 형성할 수 있음

Lessons Learned

나에게 적합한 투자는 무엇인가?

아마 많은 투자자들이 고민하는 Point일 것 같은데 수도권 투자를 하고 싶은데 보유 금액이 애매한 경계선에 있어서 어떻게 해야 할지 아직 판단이 서지 않는다. 수도권 투자를 하기 위해서는 년 저축도 더 많이 해야할 것 같고 현재 투자하고 있는 항목들도 Go or Drop을 결정해야 할 것 같다는 생각도 든다.

꿈은 크게, 목표는 높게, 생각할 수 있는 수준 이상으로 하면 결국은 그것을 달성하기 위한 많은 고민과 방법을 찾을 수 있다고 하던데 (10배의 법칙) 계속되는 강의와 주변 사람들의 도움을 통해서 지식과 간접경험을 쌓아 이 과정이 완료되었을 때는 나름 나에게 맞는 투자처와 방법을 찾을 수 있기를 기대한다.