내집마련 중급반 1주차 과제 [내집마련 중급반 5기 130조 꿈에그려]

안녕하세요,

꿈을 그리며 감사한 삶을 살고싶은

꿈에그려입니다.

너무나도 기대했던

너나위님의 내집마련중급반 1주차!

실전으로 적용하기 위한 과제를 진행해보았습니다.

경기도에 0호기를 보유하고 있지만,

맞벌이 부부의 육아의 한계로 인해

부모님의 도움을 받고자 이사를 계획하고 있습니다.

(부모님 죄송합니다...ㅠ)

양천구에 거주 중이신 부모님 근처로 가기 위해

선택의 여지 없이 양천구에 대해서 살펴보았습니다.

먼저 양천구의 생활권에 대해 대략적으로 살펴보았는데요,

(아직은 앞마당이 아니기에...빠른 시일 내로 앞마당으로!)

학창 시절 20년 넘게 거주했지만,

양천구가 귀여운 Puppy의 지형을

가지고 있다는 사실을 처음 알았네요!

양천구에는 약 50만 명이 거주하고 있는 도시로

왠만한 중소도시 만한 규모의 지역입니다.

크게 3개의 동으로 구분되고(목동, 신정동, 신월동),

생활권으로는 5개의 생활권으로 구분되었습니다.

서울 내에서 양천구의 위상은

평당가 기준으로 네 번째로 높은 지역으로

사살상 가격이 매우 비싼 곳이네요ㅠ

하지만 설레는 마음으로

너나위님이 공유해주신 엑셀 파일을 통해

열심히 시세를 파악해보았습니다.

먼저 실거주가 목적이기 때문에

현실적으로 접근 가능한 20평대 중심으로

단지의 리스트를 작성해보았습니다.

그 결과는...?

전고점 대비 25% 가격이 하락한 단지를

필터링하여 검색해보았더니...

매물이 없어서 호가가 찍히지 않는

단지들만 나오는군요...ㅠㅠ

지금 당장의 가격으로는

실거주 기준에 적합한 단지는 없어 보입니다.

그렇다면 실거주와 보유를 분리한

갈아타기를 목적으로 전고점 대비 20% 하락한 단지를

살펴보면 어떨까하여 다시 필터링 해봅니다.

(앞서 호가가 찍히지 않은 단지)

-20% 기준으로 필터링해보니

몇 개의 단지가 나오는군요?

그럼 이 단지들은 어디에 위치해 있는지 한번 살펴보겠습니다.

단지 세부적으로 임장을 가보진 않았지만,

지난 20년 생활을 바탕으로 예상되는 단지의 느낌은?

1) A단지: 준구축으로 주변 단지가 신축이며, OO역과 도보로 9분 거리라는 장점

하지만 단지 주변으로 주택가가 많아서 균질성이 떨어지는 단점이 있다.

2) B단지: 양천구에서 가장 인프라가 갖춰진 OO역 인근에 위치한 역세권 단지의 장점이 있지만,

단지 주변으로 술집이 많기 때문에 거주 환경으로는 매우 떨어지는 단지

3) C,D단지: 목동신시가지 경계선 바로 인근에 위치한 단지로 어느 정도 균질성을 갖추고 있지만,

주변 인프라가 부족한 세대수 적은 단지라는 단점

4) E단지는 근처에도 가보질 못한...ㅠ

이 중에서는 그래도 역세권의 장점을 갖추고 있는

A,B단지 정도가 선호도가 있을 것 같고,

그 이하의 단지로는 중심지에서 많이 벗어나 있기 때문에

선호도가 떨어질 것으로 보입니다.

,

입지요소로서 학군이 매우 중요한 양천구는

목동신시가지 단지들을 중심으로 대부분

전저점 대비 이미 10%이상의 상승률을 보이고 있으며,

고점 대비 -20% 범위에 들어오는 단지들은

지역 중심지 외곽에 위치 선호도가 높지 않은 단지였습니다.

그렇다면 다음 나의 행동 양식은?

1) 양천구 내 실거주는 매수 조건이 좋지 않으니 과감히 실거주와 소유를 분리한다.

2) 양천구 임장을 통해 선호 및 관심 단지를 파악하고, 시세를 계속해서 지켜본다.

3) 그렇지 않다면? 갈아타기를 통한 종잣돈을 바탕으로 투자 범위를 넓혀서

다른 지역까지 시세를 살펴본다.

1주차 과제는 이 정도에서

앞으로 어떻게 행동을 취해야 할지 방향성을 잡아보았습니다.

2주차, 3주차 과제가 어떤 과제인지는 아직 모르겠지만,

위의 행동양식을 통해 내가 관심을 가져가야 할 단지 리스트를 추리는 작업을

하루 빨리 준비함으로써 다가올 기회를 맞이해야겠네요!