남양주 평내 진주아파트 재건축 1121가구, 통경매 위기 (feat. 브릿지론 이자납입 연체)

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안녕하세요.

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월급쟁이 부자들 카페에서

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너도 나도 살고 싶은

아파트를 연구하는

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너나연 입니다.​

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20년째 시공사와 갈등을 겪고 있던

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남양주시 평내동 진주아파트

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1천 200세대가 ​

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통채로 경매에 넘어갈 위기에

처했다고 합니다.

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기나긴 갈등의 원인에는

바로 공사비가 놓여있다고 하는데요.

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자세한 내용을 알아보겠습니다.

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평내 진주아파트 재건축

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평내동 진주아파트는

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1985년에 지어진

약 1,200가구의 단지로

​

이미 20년 전에 안전진단 통과 후

재건축이 진행 중인 단지입니다.

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재건축 사업의 규모는

​

지하3층~지상 27층,

총 1천 843가구의 대단지로

계획이 되어 있었는데요.

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- 2009년 조합 설립 인가를 받았고

- 2013년 이주와 철거를 진행​

- 2015년 서희건설이 시공사로 선정되며

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중간 진행 과정까지는

무척 순조로운 듯 했으나

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사업의 발목을 잡은 건

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공사비 증액 문제를 두고

조합과 시공사 사이의 갈등이

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길어지면서부터 입니다.

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1)

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서희 건설과의 공사비 갈등으로

2020년 계약 해지

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2019년 서희건설 에서는

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조합 측에 3.3㎡당 공사비를

20만원 가량 올려달라는 요구를 했었지만

​

조합 측에서 이를 완강히 거부했고,

​

결국 갈등이 해소되지 않아

​

조합은 2020년 이후 서희건설과의​

시공사 계약을 해지하게 됩니다.

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2)

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​

시공사 지위를 지키기 위한

서희건설의 소송 제기

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그러나 서희건설이

시공사 지위를 되찾기 위한

소송을 제기하면서

​

결국 2022년 9월 서희건설이

다시 시공사의 지위를 되찾을 때까지

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​

사업은 무기한 중단 되었던 상황...

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여기에 '브릿지론' 과 관련된

뒷 이야기가 있는데요.

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브릿지론(Bridge Loan) 이란?

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자금이 필요한 시점과 유입시점이 일치하지 않아

돈을 빌려다 쓰는 '다리 역할'을 하는 단기 자금입니다.​

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통상 PF 대출을 일으키려면

보다 복잡한 절차를 거쳐야 하기 때문에

​

단기적으로 필요한 현금을

담보를 설정하여 조달하여 쓰는 것을

브릿지론이라고 하는데요.

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통상 재건축 사업의 경우,

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​

조합 측에서 토지 매입을 위해

10%의 계약금을 치르고

​

나머지 90%의 중도금과 잔금을

치르기 위해 브릿지론을 사용한 후

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​

잔금의 치름과 동시에

토지 소유권이 조합측으로 넘어오면

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​

시행사(조합)에서는

​

시공사의 보증으로 PF대출을 일으켜서

PF 대출금으로 브릿지를 갚는 식입니다.

​서희 건설의 소송 당시

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서희건설은

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"적법한 계약으로 사업권을 따낸 만큼

시공사 지위를 포기할 수 없다"며

​

조합과 법적 공방을 벌였고.

​

결국에는 승소하여

시공사 지위를 회복하였습니다.

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그러나 조합 측에서는

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​

서희건설 측에서

높은 이자를 지불해야하는

​

조합원들의 '브릿지론' 부담을 해결

해주겠다고 약속을 한 것이

​

시공사 지위를 복권하는 것에도

영향을 미쳤다고 주장하는데요..

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3)

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​

​

서희건설의 시공사 지위 복권

갈등의 재시작

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처음에는 서희건설 측에서

​

조합 측의 고금리 브릿지론 이자 납입을

별 잡음 없이 대행해줬다고 합니다.

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그러나 2023년 이후에는

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'브릿지론'에 대한 유지비와 대출 이자를

조합에서 자체적으로 해결할 것을 요청하며,

​

지금까지 썼던 대여금과 사업비에 대한

근저당을 설정해줄 것과

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​

공사비 인상까지 요구했다고 해요..

​

당연히 조합은 받아들이지 않았고,

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그 날 이후 서희건설은

조합과의 소통을 차단했다고 합니다.​

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설상가상으로

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​

비대위에서 기존의 조합장까지

해임하게 되면서

​

조합에서는 대응할 수 있는

법적 대표자조차 없는 난감한 상황 ..

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4)

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​

'브릿지론' 대주단의

대출 연장 불가 통보

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이러한 장기간의 혼란 속에서

​

이미 총 여섯 차례나

만기 대출 연장을 해줬던

'브릿지론 ' 대주단들이

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​

지난달 29일 조합에

​

대출 만기 연장 불가를 통보하면서

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​

평내동 진주아파트가​

‘통경매’ 상황에 내몰리게 되었습니다.​

​

사업이 지체되는 동안

​

조합이 대주단에게 빌린

브릿지론의 원금과 이자는

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​

원금보다

약 100억원 늘어난

815억원 수준..

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​

실제 경매에 돌입하기까지는

약 6개월가량이 소요될 것으로

추정이 되는 가운데,

​

조합은 그 안에 분열 사태를 수습하고

사업을 정상화 할 방법을 찾고 있다고 합니다.

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현재 조합에서는

​

기존 조합장의 지위를 복권하고,

새로운 시공사를 통해서

정상적인 PF 대출을 일으키는 것에

​

노력을 쏟고 있는 상황입니다.

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​

만일 경매 절차를 밟게 될 경우

조합원들은 강제로 현금 청산을 받고

분양권을 박탈당할 수 있으며,

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실제 조합의 부채 규모가

재건축 사업 예상 수익보다 크다면

​

조합원들의 개인 재산마저

잃을 수 있는 상황입니다.

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과거 재건축 사업이 경매에 넘어가

조합원들이 투자금과 분양 권리를 잃었던

‘성수동 트리마제 사태’가 떠오르네요.

​

건설 자재비가 치솟고

부동산 시장이 썩 회복되지 않는 현재로써는

​

전망이 어두운 상황입니다.

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경매 위기에 처한 진주아파트

분쟁 조정에 나선 경기도

​

그나마 다행인 점은

​

현 사태의 심각성을 인지한

경기도 측에서

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'도시 및 주거환경정비법'

제113조 감독 조항을 근거로

​

개별 조합원들의 재산권 보호를 위한

적극개입이 필요하다고 판단하고,

​

분쟁 관련 지원단 파견을

결정했다고 하네요.

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남양주시 평내동 진주아파트

조합-건설사 재건축 갈등

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정비 조합은 분양 전까지는

별다른 자본이 없기에

​

대응에 한계가 있을 수 밖에 없을 텐데요..

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지난 1·10 대책으로

재건축·재개발 관련 규제가

대폭 완화되고 있지만

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​

무분별한 재건축 사업 추진으로

제2, 제3의 진주아파트 사례를 막기위한

대책도 필요해 보입니다.

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해당 내용은 관련 기사와

최근 조합 관계자의 인터뷰 내용을

바탕으로 작성하였습니다.

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읽어주셔서 감사합니다.

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