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내집마련 중급반 - 한번의 선택으로 인생의 격차를 만드는 내집마련
용용맘맘맘, 너나위, 자음과모음
내마중 1강 강의 후기 (crown)
내집마련 초급반 강의를 놓치고 바로 중급반 강의를 들었던 터라 여러번 돌려 봐도 이해의 폭이 넓지 못했다. 엑셀을 사용해 과제를 해야할 때는 ’포기‘할 뻔하는 위기가 오기도 했다.
그래도 마음을 추스리고 할 수 있는데까지만 해보기로 했다.
먼저 너나위님 강의를 통해 어떻게 해야할지 잘 모르겠던 많은 기준들이 생겼고 선이 생기자 건강한 울타리가 만들어진 것처럼 마음이 한층 편안해졌다.
너나위님은 강의 초반에 내 마음속에 있었던 여러가지 질문을 해결해주셨다.
1주택이 유리한 이유는 1996년부터 지금까지 주택가격은 예외없이 우상향이었기 때문이라고 하셨다. 그럼에도 올라오는 질문들에 대해서 몇 가지는 답을 얻을 수 있었고 몇 가지는 아직 답을 찾고 있다.
Q1) 인구감소와 고령화가 속도가 가파른데 미래에도 집은 자산가치가 있나?
부산(노인과 바다의 도시)은 미래의 대도시의 현재 모습, 더 신중하게 골라 신축으로 매매해야 함
서울의 특수성: 대기수요가 항상 있음.
Q2) 일본처럼 되는 거 아닌가?
일본은 경제성장률이 20년간 1% 미만, 한국은 현재 상향 조정(2.3%)
일본은 내수중심시장 한국은 수출중심시장
Q3) 세금의 압박(취득세, 보유세)이 이토록 높은 이 시점에도 1주택은 무조건 유리한가?
Q4) 현재 청약점수 53점(애미한 점수)은 청약을 포기하는게 나은가?
관심있는 아파트 네이버 부동산 정보를 찾아볼 때마다 이 가격이 얼마나 오른 것이고 또 얼마나 내린 것인지 알 수가 없어서 답답했는데 너나위님이 기준을 정해주셨다.
기준가격(-25%)의 성립: 025%부터는 매수자가 따라붙기 때문
따라서 나의 목표 아파트 매매 타이밍은 목표 아파트 매매가가 상한가 대비 -25%인 시점(단, 한 번뿐인 바닥점이 아닌 움푹 패인 어딘가)이다.
pir 12이하(낮을수록 좋다), 전세가율 60% 이상(높을수록 좋다)인 시점을 기다리자!
강의 내내 서울과 수도권, 지방의 차이를 자주 언급하셨는데 어찌나 강조하시던지 서울은 무조건 급지!!라는게 뼈에 새겨질 지경이었다. ㅋ
지난 상승장에서 서울의 최저 입지 구축 아파트도 비서울 대단지 신축보다 상승률이 높았다.
지난 상승장에서 잠실 vs, 강남/ 성동(옥수) vs, 강남/ 잠실 vs, 잠원의 거리가 더 벌어졌다.
그렇기에 종잣돈이 부족하다면 세 끼고 더 나은 급지 아파트 매매를 추천한다고 하셨다.
모든 환경이 전세가가 오를 가능성 보여주고 있고 매매가와 전세가 갭이 점점 좁혀질 것이라고도 하셨다. 이럴 때 거주 소유 분리는 급지 높일 수 있는 더욱 유효한 전략이다.
갭이 붙었다가 3~5년 지나면 다시 갭이 벌어질 것이므로 이 시기를 놓치지 말고 내집마련에 성공하자!
내 상황에 적용하자면 거주/ 투자 분리를 통해 서울 아파트 세 끼고 사놓고 수도권 가성비 좋은 곳에 임차로 거주(빌라도 추천 단 빌라는 월세로만)하는 것을 선택할 수 있을 것이다. 실거주만 생각하던 나에게는 정말 새로운 접근이었다. 그만큼 아파트를 투자로 바라보는게 낯설었나보다.
같은 이유로 서울의 경우 동일급지 평수 넓히는 것보다 평수 줄여 급지 상향하는게 유리하기에 잠실 40평대 매수보다 강남 세 끼고 30평대 매수를 추천하셨다.
그럼에도 남편과 내가 이미 50대이기 때문에 그리고 자녀가 셋이다보니 거주/ 투자 분리가 우리에게 가장 좋은 전략인지 고민이 된다. 세끼고 높은 급지 작은 평수 리스트를 만들고 실거주 방 4개짜리 낮은 급지 리스트를 만들다보면 어느쪽이 더 나은 선택인지 결정할 수 있으리라.
남은 강의를 통해서도 남은 질문들에 대해서, 그리고 우리에게 가장 적합한 내집마련 전략에 대해 가장 좋은 답을 얻으리라 기대한다.
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