[내마중 5기 15조 솔리드제이] 1주차 강의후기

안녕하세요!

솔리드제이입니다.

아주 오랜만에 듣는 정규강의라 정말 기대가 되었었는데요.

기대했던대로 즐겁게 몰입하고 공감했던 너나위님의 강의였습니다.

느낀점과 BM 중심으로 강의후기 정리합니다 :)

# 세끼고 살 현실적인 범주

2~4급지 중 예산 범위 내에서 가장 좋은 것. 5급지 서울의 가장 외곽은 갭투나 실입주나 차이가 없다.

# 가격이 싸졌다

매매가격의 절대가가 비싼 수준이었던 지난 몇 년간은 저축가능액의 50%까지 레버리지 쓰라고 하셨었는데, 이제 2/3(65%) 기준이어도 된다고 하심

=> 절대가가 높지 않은 수준일 때는 레버리지를 더 일으켜도 영끌이나 무리 아니다. (가격이 싸졌음을 의미)

#전세가가 올라가는 흐름이어야 한다

거주와 투자 분리하여 매-전차이로 아파트 매수 시, 투자금 더 넣는 리스크 등 고려하면 전세가 올라가는 흐름일 때 유의미하다. 공급, 금리, 가격 수준 고려하면 전세는 앞으로 오를 가능성이 크다.

지금부터는 투자 가능한 단지들의 입지를 정말 세세히 알고 있어야 한다. (같은 값이면 좋은 거)

# 현재 전세가

안정적이다. 역전세 기사도 없고 전세난 기사도 없다. 16년 20평대 계단식 분당 전세가 4.7억 이었는데, 최근 재계약 4.7억에 했다. => 전세입자들은 싸다고 좋아하지만 8년째 제자리 가격이라고? 뭔가 오고 있음을 알아야 한다. 전세상승 파도가 오고있다.

금리, 공급까지 모두 고려하면 전세가 올라간다.

(투자금+1억까지 투자할 수 있는 단지 솎아내야하는 이유)

# 움푹 패인 어딘가 (가격이 저렴하다고 판단할 수 있는 시기)

하락장 3년째인데, 지난장과 똑같이 움직인다는 보장이 없기 때문에 가격이 언제 어떻게 반등할지 더 떨어질지 알 수 없다. 25% 떨어진 가격이라면 '움푹 패인 지점'으로 보고 매수 해도 괜찮다.

=> 바닥에서 살 수 없고, 움푹 패인 어딘가에서 매수하면 되는데 지표로 보면

1) PIR 12 이하 (현재 10.7) - 충족

2) 전세가율 60% (현재 52%) - 미충족

현재 둘 중 하나는 충족한 시점. 그러나 가장 중요한 건 개별 단지의 가격이다.

# 상급지로의 이동이 가장 좋은 결과를 가져온다

상승장이 오면 막대한 자산차이를 만들어 낸다.

=> 건물 말고 땅을 본다. 안양 신축보다 염리동 구축. 성북구 신축(대장)보다 공덕동 구축.

중심으로 더 낡고 좁아진다. 철저하게 '자산으로서' 가치와 가격을 본다.