[열중35기 1백권읽고강남24가조 최중사]'센스있게쓰자'튜터님과 함께한 매물코칭 후기

튜터님~~^^ 다정하게 부족한 초보투자자

잘 이끌어 주셔서 너무 감사했습니다^^;;;

녹음본 들어보니

정말 제가 무슨말을 했는지...^^;;;

긴장도 되고 제대로 배워야한다는 생각에

제정신이 아니었던것 같습니다.^^;;;

아무쪼록 가르쳐주신대로 잘 실천해서

잃지 않고 성장하는 투자 꼭 하겠습니다.

다시 한번 오랜 시간 코칭해주셔서 감사했고

실력으로 튜터님 직접뵐 수 있도록

더 열심히 하겠습니다.

귀한시간 내주셔서 너무 감사했습니다.

후기목표

1. 나에게 남는 후기글을 쓰자.

2. 코칭을 통해 느낀점과 적용할점을 쓰자.

3. 감사한 마음을 전달하자.

안녕하세요, 멈추지말고 천천히가자 최중사입니다.

실전투자를 통해 경험으로 성장하고자

경력도 실력도 부족하지만 임장지역을 형식적으로

마무리하지 않기 위해 배수의진을 치듯 매물코칭을

결재하고 환불하지 않겠다는 다짐과 함께 임장을

하였고 그렇게 최종 투자단지를 골라 매물코칭을

넣었습니다.

그리고 어제 코칭을 받았고 그 과정에서 느끼고

배운 것들을 정리하고자 합니다.

코칭에서 궁금했고 그리고 배웠던 것은 크게

3가지였습니다.

# 투자단지 뽑는 방법

첫 번째로 수 많은 단지들 중 투자단지를

뽑는 방법 이었습니다.

저는 전고점 대비 하락률이 높고 전세가율이

높은 단지중 가장 가치있는 단지를 골랐습니다.

물론 이방법도 맞지만 처음부터 가격만으로 줄을

세우면 가치있는 단지가 단순 수치만으로

배제될 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

우선 선호생활권에 있는 가장 가치있는 단지를

추린 후 그 다음으로 하락률과 전세가율을 보고

투자대상단지를 골라야한다는 것을 배웠습니다.

내 예산범위내에서 가장 가치있는단지에

투자하는 것이 목표이므로 하락률과 전세가율

만으로 처음부터 단지들을 배제하지 말고

우선 가치있는 단지를 먼저 고르고

설사 하락률이 낮고 투자금이 조금 넘더라도

기회를 열어두고 일단 남겨둘필요가 있다는 것을

알게 되었습니다. 그리고 그 다음으로 하락률과

투자금을 봐야 진짜 가치있는 물건을

고를 수 있음을 배웠습니다.

#저렴하다는 가격의 기준

두 번째로 현재 투자물건이 저렴하다는

기준이 무엇인지 입니다.

현 부동산 시장은 하락장으로 여러요소 중

전고점대비 그 하락폭을 기준으로 매물의

저렴여부를 판단하는데 이 기준이 부동산

시기별로 다름을 배웠습니다.

그래서 전고점 못지않게 전저점이 중요함을

배웠습니다.

상승장에서는 전저점 대비 상승률이 매우

중요한데 18~19년 지방시장의 전체적인

특징이 공급량이 많아 전반적으로 바닥

이었는데 20년에 들어와서 많은 단지들이

상승으로 돌아섰을때 그 오름폭이

다 달랐다는 특징이 있었고 이때 전저점대비

얼마나 올랐는지가 그 당시 시장에서

가치대비 저렴한 물건을 찾아내는

기준이었다는 것을 알 수 있었습니다.

이것을 현시점에 적용해보면 23년 초

큰폭의 하락 이후 그 반등폭을 통해

단지별 선호도를 가늠해볼 수 있었습니다.

그래서 하락폭과 함게 직전 저점에서 얼마나

빠르게 또 얼마나 많이 상승했는지 여부로

그리고 가치대비 많이 오르지 않은 단지를

찾아내는 것이 중요함을 배웠습니다.

가치있는 단지는 상승률 또한 빠르므로

가치대비 덜오른 물건을 찾아내는 것이

또 하나의 핵심이었습니다.

시기별로 하락률과 상승률을 잘 따져봐야

가치대비 저렴한 단지를 잘 찾아낼 수 있음을

다시 한번 느꼈습니다.

# 공급물량에 따른 접근 방법

세 번째로 지역별 공급물량에 따른 접근법입니다.

제가 코칭받은 2개의 물건은 지역이 달랐고

공급물량이 정반대의 특징을 보이는 곳이었습니다.

코칭초반에 가장 먼저 해주신 질문도 바로

공급물량이 많은 지역에 있는 단지를 뽑은

이유였습니다.

큰의미를 모르고 단지, 비교할 앞마당이었다는

이유와 지역의 위상이 높다는 이유로

선택하였으나 튜터님으로부터 공급이 많은

지역에 투자할때는 특히나 선호도가 높은

단지 위주로 먼저 봐야한다는 기준을 정하고

접근해야함을 배웠습니다.

공급이 많은 지역의 구축단지들은 신축물량에

따라 가격이 눌려 상승폭이 한계가 있으니

반드시 선호도가 확실히 있는 단지위주로

투자물건을 찾아야 함을 강조하셨습니다.

그리고 공급이 없는 지역도 마냥 오르기만

하는 것이 아님을 알았습니다.

코칭에 제출한 물건의 특징이 공급이 없음을

이유로 이미 가격적인 부분이 많이 올라있었고

그럼에도 공급이 적다는 이유로 투자하기엔

위험부담이 있다는 것이었습니다.

결국 투자물건에 대해 실거주자들이 받아줘야

하는데 이미 많이 올랐다는 인식이 강하면

매수세가 줄고 가격이 하락할 수 있다는

중요한 사항을 배울 수 있었습니다.

# 느낀 점 그리고 감사함

이번 코칭을 통해 투자경험도 중요하지만

좀더 신중하게 접근해야함을 배웠고

투자경험보다 중요한 투자공부가 더 많이

선행되야함을 느꼈습니다.

그리고 부족한 부분은 꼭 코칭을 통해

채워야 함도 배웠습니다.

코칭비용이 부족하다고 느껴질 만큼

많은 것을 배우고 느낄 수 있었던

시간이었고 어디에 집중해야하는지

배울 수 있었던 소중한 시간이었습니다.

다시 한번 정해진 시간을 훨씬 넘기며

자세하고 중요한 코칭해주신 튜터님께

감사하다는 말씀드립니다.

감사합니다.