열반스쿨 중급반 1강 강의후기 [열중35기 1채사고 1채사고 이러다 부자되조 반듯]

안녕하세요 열반중급35기 반듯입니다.

방랑미쉘님께서 나에게 맞는 투자 전략을 판단할 수 있는 기준을 핵심만 요약하여 딱 제시해주셔서

'다음에 어느 지역에 어느 아파트를 보면 되겠구나' 바로 생각이 정리가 되었습니다.

수강 후 내가 남길 2가지는 #투자 지역 선정 #투자 아파트 선정 하는 방법에 대해 배우는 게 목표고,

강의는 총 4 파트로 구성되었습니다.

Part 1. 지방에서 잃지 않는 투자하는 방법

Part 2. 수도권에서 더 버는 투자하는 방법

Part 3. 지방 + 수도권 투자 로드맵

Part 4. 투자자로 성장하는 방법

주요 내용을 요약 정리하고 나에게 적용할 내용을 위주로 정리해보도록 하겠습니다.

intro. 나에게 맞는 투자 전략 짜기

1) 지방과 수도권 투자의 비교

2) 나에게 맞는 투자 전략

★나에게 필요한 전략

내가 되고자 하는 투자자의 정체성 확립

투자종잣돈과 연저축액을 고려하여 수도권 or 지방 투자 방향 설정 ==> 지방소액투자를 통해 경험을 많이 쌓는다!

1. 지방에서 잃지 않는 투자하는 방법

1) 투자 지역 선정

① 전세가율: 실수요 가치가 높고, 가수요 변동 폭이 적다. 투자금이 적게 든다.

② 입주물량: 리스크 관리 용이. (지방의 리스크: 역전세 --> 매매가도 끌어 내릴 수 있다 --> 매도가 어렵다)

* 현재 물량이 많은 곳은 현재 전세세팅 여부 예측 가능하다. 3년내 입주물량은 예측하기가 어려워서 더 큰 리스크로 다가올 수 있다

③ 인구수: 인구수가 곧 지역의 위상을 결정. 수요가 많아서 거래가 활발하고 매도가 안정적임

*3개월 내 투자할 계획 : 전세가율(투자금) > 입주물량 > 인구수

3개월 후 투자할 계획 : 인구수 > 입주물량 > 전세가율(투자금)

2) 투자 아파트 선정하기

입지우선순위: 학군+환경>직장+교통

연식: B급 신축>A급 구축

지역내 1등입지 / 가성비입지(실거주수요) / 좋아질입지(신규택지) 3개로 구분

지방에서는 입지보다 연식이 더 큰 비중을 차지한다.

중소도시에서는 입지보다 연식 영향이 크다. 동떨어진 외곽이 아니라면 이왕이면 신축. (외곽은 매도가 어렵다.)

광역시는 중소도시보다는 입지의 영향을 조금 더 받는다. 소액 투자금이라면 수익률 확보 가능.

3) 지방투자에 필요한 행동과 마음가짐

★나에게 필요한 행동

한 달에 한 곳 만들기. 100% 완성되지 않더라도 다음 달에는 다른 곳으로 넘어가기. 갔다 온 곳은 보인다.

전세가율이 높으면서 향후 입주물량 수준이 적정하고 인구수가 일정규모 이상인 지역을 선정하여 앞마당 만들기

2. 수도권에서 더 버는 투자하는 방법

1) 지역 선정

①전세가율(투자금 규모)

- 서울(24평) 투자금: S급 입지 5억~10억 , A~B급 3~5억 , C~D급 2~3억 ==> 최소 2억 이상

- 수도권(24평) 투자금: 평균 1억~2억

②입지독점성(강남1시간 이내)

- 주요 업무지구: 강남 도심 여의도 상암 마곡 구로 판교

- (강남1시간) 광명 안양 수지 성남 하남

- (업무지구1시간) 별내 구리 광주 영통 장안 의왕 군포 시흥 부평 부천 계양 김포 일산 행신 화정 의정부

* 1년 내 수도권 투자: 평균 이상 입지 강남접근성1시간이내 전세가율60% 투자금 1.5억 이내 입주물량 적정 수준

1년 후 수도권 투자: 입지독점성 1시간이내 전세가율50% 투자금 2.5억 이내, 입주물량 적정수요

2) 아파트 선정

①저평가 여부 : 전고점 대비 20~30% 하락한 싼 가격 (절대적 저평가)

②입지우선순위: 직장+교통>학군>환경 (상대적 저평가)

③연식: A급구축 > B급신축

- 같은 지역 내에서 랜드마크 단지와 가격 흐름을 비교해본다. 랜드마크가 전세가 매매가가 회복하고 있다면, 내가 보는 단지도 따라갈 가능성이 있어서 투자기회를 잡을 수 있다

- 지역마다 선호도를 결정하는 입지요소는 다르다.

랜드마크 아파트를 찾는다. --> 가격에 영향을 주는 입지 요소를 찾는다. --> 그 입지요소별로 순위를 매기고 가격을 붙여서 비교해본다.

ex) 권선구 랜드마크 호반써밋아파트는 교통보다는 택지거주환경 요소가 크게 적용됨, 영통구 랜드마크 힐스테이트영통은 교통접근성+거주환경이 가격결정에 영향을 준다. 각 생활권에서 같은 요소를 가진 단지에서 투자기회를 잡을 수 있다.

- 연식: 강남1시간 이내 입지는 30년 이내(95년 이후 입주) 단지까지는 상승장에서 가격 상승할 수 있다.

*그러나 30년이상 구축은 관리가 어렵기 때문에 2000년대 초반 단지를 먼저 보는 것이 더 나을 수도 있다.

3) 실전투자사례 (투자의사결정과정)

①지역선정: 다른 생활권과 비교했을 때 상승 흐름이 아직 오지 않았기에 덜 오른 곳으로 판단. (상위급지는 이미 상승함)

②단지선정: 생활권 내 랜드마크 단지가 교통의 입지가치가 있기 때문에 비슷한 입지요소(교통)가 있는 단지를 선정함. --> 입지에 따른 가격 차이가 없었다(상대적 저평가) --> 입지가치요소(교통)이 가장 좋은 단지 선정

*기존 앞마당과 비교. 1기신도시 단지들과 비교하여 강남접근성과 투자금 비교하여 저렴한 금액으로 투자할 수 있는 1등 지역으로 판단

③물건선정:탑층이라도 중층 대비 3000만원 이상 저렴하다면 탑층도 매수 고려해볼 수 있다.

4) 수도권 투자를 위해 해야할 일

★나에게 필요한 행동

한 달에 한 곳씩 임장하면서 수도권 전체 그림을 머릿속에 익히기

수도권 평균 이상 지역 중 외곽지역부터 --> 중심지역으로

주요 업무지구의 위상 느끼기 + 1기 신도시 단지임장

투자에 대한 확신 가지기: 지금 가치 있는 것을 싸게 사면 반드시 오른다. 돈을 버는 것을 넘어 자산을 만들어 준다.