열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 36기 무니짱]

<1-1>

◎깨

1. 투자금 1억이하 : 수도권, 지방 → 1년 종잣돈 5천이하 → 지방 소액투자가 낫다.
2. 1억정도면 수도권 투자 가능하나 입지 애매하고, 1.5억은되야 그나마 괜찮음. 왜 중소도시를 추천하는지 몰랐는데 1억까지주고 지방광역시 투자하기 애매해서 차라리 5천정도로 중소도시 투자하고 투자금정도까지 매매차익금 생각하고 3년정도 뒤에 매도해서 자본 늘려가서 수도권 투자하는거구나
3. 수도권은 장기보유하는거고 수익금이 더 크고, 지방소액은 투자금 모자르니까 여러채 투자하며 경험 늘리고 매도수익금으로 서울 중심지로 가는 자금 만드는 과정인거다.

◎적

1. 다음 지방임장 지역 : 대전>부산>울산>청주>창원>전주
2. 지방 인구수 우선순위에 따라 임장하기 : 광역시>80만이상>50만이상

ㅇ지방 투자 지역 선정하는 기준

1.전세가율 높은 곳 : 평균 전세가율 70%이상인가 → 당장 투자할때

2.입주물량 적은 곳 : 현재 입주물량이 적정한가, 향후 2년간 입주물량이 수요범위 (2배)이내인가 → 역전세 대비 위해서임

3.인구수 많은 곳 : 20만 이상의 인구 규모를 가진 지역인가

※3가지 반드시 확인 후 지역선정할 것

<1-2>

◎깨

1. 지방광역시니까 중소도시보다 당연히 더 안전하고 투자하기 좋다 생각했었다. 수익도 중요하지만 투자금이 한정적이기에 중요한건 투자금대비 수익률이다. 큰 투자금들여 하나사고 언제오를지 모른채로 묶이는 것보다 소액으로 여러개 사서 단기에 파는것도 전략이다. 가격이 저렴하고 전세가율이 잘 받쳐주고 입주물량이 적다면 중소도시여도 사도 좋을 것 같다.

◎적

1. 필수임장지 : 5대광역시 + 5대 중소도시 (부산, 대구, 대전, 광주, 울산, 창원, 청주, 천안, 전주, 김해)
2. 앞마당만들기 > 매주 시세확인 > (좋은 가격있다면 확인 후) 바로 매임 > 빠른 의사결정(투자원칙)

<1-3>

◎깨

※투자를 ‘지금’해야 ‘유의미’함. 그래야 갖고 있어야 오를 때 수익을 볼 수 있음. 1억이 없어서 수도권 투자 못하고 지방투자해야해서 아쉬운게 아님. 각자의 상황에 맞게 투자하면 된다.

◎적

1. 수도권 투자 : 90년대 후반~, 2000~2010년대 아파트 위주로 전세가 잘 받쳐주고 저렴한 아파트로 찾아볼 것 (재건축 컨트롤 피하기위해)
2. 수도권 아파트 2가지 비교

-절대적 가격 : 전고점 대비 하락 20~30% → 투자금 넣고 전고점까지 오르면 약 100%수익률 예상

-동일 생활권에서 비교평가(실질적 입치가치 확인)

: 해당 지역 구 1등 아파트 입지 선호요소 특징 확인 > 현재 전고점 대비하락률 더 큰 아파트 매수(하락할때 사서 전고점까지 다시 오르길 기대)

<1-4>

◎깨

1. 순서 수도권→지방, 지방→수도권 투자든지간에 내가할 수 있는 상황에서 저렴한것을 투자해놓으면 과정에서 방향은 달라도 몇년뒤 시세차익 총합은 비슷할 수 있음
2. 지방이냐, 수도권이냐가 답이 아니고 그안에서 무엇을 사두는지가 중요하다.
3. 당연히 수도권투자 위주가 돈을 더 버는것이라고 생각했는데 물론 수도권만 투자하면 더 많이벌겠지만 투자금이 많이 들고 몇년에 한번씩 투자할 수 있으므로 오래걸림.
4. 지방투자위줄 하고 수도권투자를 그 후에 해도 과정은 달라도 몇년뒤에 시세차익을 비슷하게 얻을 수 있구나. 지방투자 여러개로 언제 돈벌고 얼마나 벌겠어? 라는 생각이 조금 바꼈다.

◎적

1. 수도권임장 처음+지방거주 : 주요 업무지구 (분임만이라도 먼저)
2. 수도권임장 우선순위 : 평균이상입지 외곽에서 시작해서 핵심지역으로 (1시간 범위내에서 중심지로)