[열중35기 12조 뚜뚜지30] 열중반 1강 후기 : 전국 시장 훑어보고 나만의 로드맵 정하기



하락장이 3년째 이어지는 요즘.

부동산 시장의 온도는 시시각각 변하고 있다.

23년 여름까지만 해도

가격들이 반등하면서

이제 하락장이 지나가는 건 아닌가-

하는 기대들이 솔솔 풍겼는데

23년 가을과 겨울을 지나며

언제그랬냐는 듯 다시 잠잠하다.

그런데

지역마다 분위기는 더욱 다른 듯하다.

중급반 1강에서도

방랑미쉘님 이 점에 대해 지적한다.

현재 시장상황에서는

수도권과 지방 모두 대체적으로

전세가가 오르는 추세이긴하나

여전히 수도권은 투자금이 많이 들고,

지방은 일부 지역에서

리스크가 적으면서도 소액투자의 기회가

찾아오는 곳이 있다는 점이다.

다시 한 번,

지방투자와 수도권투자의

특징과 편익/비용에 대한

개념을 정리할 수 있었다.

그래서 나에게 적합한 투자를

정리해보았다.

<현재 나의 상황>

1. 1년간 모으는 종잣돈 5천이하
2. 당장 현금화 가능한 투자금 1억이하
3. 머지않아 임신/출산으로 인한 육아휴직
4. 단기적 급여감소 및 저축액 감소
5. 2채보유-투자금 약 1.5억
6. 서울앞마당 1개(실력없음)

<뚜뚜지의 로드맵>

* 지방투자 현 2채 포함 총 4~5채 매수

* 일부 매도 과정을 거쳐 수도권 투자로 갈아타기

* 투자금 1.5억 이상

* 3~4급지 우선적으로 고려하기

<지방투자>

지방 중소도시 및 광역시의

평당 매매가/전세가를

표로 정리하여

24평, 32평 투자금 평균가를 보여주셨다.

당장 투자를 진행하고자 한다면

투자금액이 가능한 곳중에서

인구규모가 큰 곳부터,

공급물량이 상대적으로 관리가능한 곳으로

골라서 가보는 것도 괜찮겠다는 생각이 들었다.

여전히 50만 쪼꼬미 중소도시들은

입주도 많은 까닭에

리스크 관리는 까다롭지만

저렴한 가격으로 기회를 주고있었다.

하지만

도시가 작으면 작을수록

공급물량은 투자자에게

더욱 큰 리스크가 될 수 있기 때문에

이 점을 철저히 제거한 후

투자를 진행해야한다.

방랑미쉘님은 이를 위해서

1. 현재 입주량 1.5배 이내-전세세팅

2. 2년후입주량 -역전세리스크

3. 3년내입주량-매도시점 예측

이렇게 세 부분으로 나누어

구체적으로 생각해보기를

강조해 주셨다!

1,2번은 임장보고서를 쓸 때

함께 생각해보곤 했었는데

총입주량과 함께 매도시점 예측은

진지하게 해본 적이 없어서

적용해봐야 할 것 같다.

<뚜뚜지 적용할 점>

임장보고서 작성시 공급파트에서

3년 내 총입주량을 보며 매도시점도

생각해보기

<수도권투자>

현재 시점에서 수도권투자는

최소 1.5억 정도의 (내기준) 많은 투자금이 들어간다.

그정도의 투자금을 넣더라도

선호도가 상대적으로 떨어지는 곳에

투자를 해야하는 상황.

나는 좀 더 기다렸다가

비슷한 금액에 더 좋은 급지를

투자하기를 바라고 있다

ㅋㅋㅋ

지방투자 열심히 해서

돈 벌어놔야지~~

수도권 시장의 특징은

'흐름을 함께 탄다는 점'이다.

지방의 경우에

지역마다 서로 다른 흐름을 보이기 마련인데

수도권은 좋은 곳이 먼저 오르면

파도가 치듯이 그다음 좋은 곳.. 그다음..

이렇게 상승장의 효과가

펼쳐지는 것을 느낄 수 있었다.

그렇기에

반드시 수도권 지역과 단지들의

입지순서를 알아야만

그 흐름을 읽고 어떤 지역을 먼저

투자할지 의사결정이 가능해짐을

배울 수 있었다.

<뚜뚜지 적용할 점>

경기보다 서울임장 우선하기

서울임장보고서 틀 만들기

비교평가 감 익히기

00년초반 단지들 전세가율 째려보기

<투자자의 자세>

또한 지방 및 수도권의

실전 투자 사례를

전세가율, 입주물량, 비교평가의

과정에 따라

어떻게 투자를 하게 되었는지를

설명해주셨다.

특히 행동과 마음가짐의 부분을

강조해주셨는데,

행동(임장)+마음가짐(좋은 기회를 만드는 중)

행동(시세확인)+마음가짐(반드시 찾는다는 끈기)

행동(매물확인)+마음가짐(행동력은 필수)

행동(빠른 의사결정)+마음가짐(투자원칙에 대한 확신)

4가지 행동과 마음가짐으로

앞으로의 n호기 신입사원 채용에

힘써야겠다는 생각을 했다.

하락장, 보합장에서 투자공부를

시작한 나는,

급하게 물건을 고를 필요가 없고

충분히 공부하고 비교해서

싸고 좋은 물건을 살 수 있는

운이 좋은 사람이다.

그러므로

지금, 행동하며

불현듯 찾아오는

힘듦의 순간들은

어차피 지나가는 것임을 알기에,

과정 속에서 배우고 행복한

투자생활을 할 것이다.

할 수 있다!!