One action

💡 이 책을 읽고, 내 삶을 바꾸기 위해 실천하고 싶은 단 한가지 행동. ’적용할 점(벤치마킹)’들 중에서도 가장 실천으로 옮기고 싶은 단 한가지를 적어봅니다.

복기를 통한 훌륭한 시스템을 만들어 나가자.

느낀 점, 생각해본 것들

💡 책을 다 읽고 갈무리하면서 느낀점과 생각해본 것들을 적어봅니다.

부동산에 대해 전반적인 지식을 아우르는 책이다.

내가 기존에 알고 있는 내용들을 한번 더 복습하고 확인해 볼 수 있었고,

더 깊거나 넓게 알게 된 것들도 있는 책이다.

책이 조금 더 두꺼워져서 렘군님의 더 많은 노하우와 지식을 배울 수 있었으면 좋겠다.

역시나 성공한 부동산 투자자들의 마인드는 참 한결같고,

부동산을 바라보고 생각하는 점들의 공통점이 많은 것 같다.

시간이 갈수록 시장을 경험하고 자산을 불려나가는 경험으로

나 또한 이후에 끝까지 살아남고 성공하여

부동산 책 혹은 에세이 등을 출간하여 사람들에게 도움을 드리고 싶다.

독서 메모

💡 인상 깊은 내용들을 발췌하며 적어봅니다. 발췌한 문장에 대해서는 아래의 예시처럼 자신의 생각 등을 짧게 적어보는 걸 권해드립니다.

26 부동산에서는 레버리지가 대부분 돈의 성격이었지만 세상에서는 돈이 아닌 시간으로 대체됐다.

27 시스템이란 일하지 않으면서도 현금흐름이 생기는 것을 가리킨다. 시스템은 한번 갖춰지면 견고하게 작동한다. 처음 만들기가 힘들지, 만들고 나면 너무나 수월하게 돌아간다.

31 결론적으로 일자리를 따라 주거용 부동산이 형성되고, 주거용 부동산을 따라 상권이 형성된다고 요약할 수 있다. 즉 모든 키를 일자리가 쥐고 있는 것이다.

65 전세 가격은 사용에 대한 가치다. 따라서 전세 가격에는 거품이 없다.

79 4년 이내 최저 가격 대비 100퍼센트 정도가 오르면 보합기를 맞이한다.

80 상승률이 50퍼센트를 넘으면 매수보다는 매도하는 쪽으로 방향을 잡고, 신규 매수는 하지 않는 편이다.

80 중요한 건 돈을 잃지 않는 것이다. 그러려면 손실을 피한다는 원칙을 지켜야 한다. 4년 동안 50퍼센트 이상 오르면 매도한다는 건 나의 기준일 뿐 절대적인 건 아니다.

82 대형 평형과 주상복합 그리고 나홀로 아파트는 공통점이 있다. 부동산 호황기가 왔을 때 가장 늦게 오른다는 점이다.

103 ‘매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때’는 바닥에 진입할 수 있는 시기다.

103 ‘매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때’는 욕심을 버리고 다음을 준비하라.

103 ‘매매가와 전세가가 정체될 때’는 기다리는 자에게 기회가 오는 구간이니 마음의 여유를 가져라.

103 대한민국의 부동산은 전체가 하나의 사이클을 보이는 게 아니고 지역마다 다르다는 것을 꼭 기억해야 한다. 이는 곧 전국으로 눈을 돌리면 내가 바닥에 진입할 수 있는 투자처는 꼭 있다는 뜻이다.

104 공급은 확정된 것과 확정되지 않은 것으로 나뉘는데, 이미 분양을 했다면 확정적인 공급이고 분양을 준비하고 있다면 공급될 것은 맞지만 아직 미확정이라 볼 수 있다. 이 중 확정된 공급을 입주물량이라 부른다.

105 분양하고 아파트가 완공되기까지 대략 2년에서 2년 6개월 정도의 시간이 소요된다. 따라서 2년 전에 분양한 내용을 조사하면 올해 입주 물량을 알 수 있다.

결론적으로 과거 2년 전부터 지금까지의 분양 정보를 알고 있으면 앞으로 2년 내 입주물량을 정확히 알 수 있는 것이다.

107 분양 업체는 부동산 수요가 증가하는 시기를 틈타 집중적으로 분양을 한다. 반면 부동산 경기가 나쁘고 수요가 없을 땐 몸을 웅크리고 분양을 하지 않는다. 경기가 좋을 땐 높은 가격으로 분양할 수 있는 반면, 수요가 없을 땐 저렴하게 분양을 해도 미분양이 날 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 시기별로 공급이 많을 땐 너무 많고 적을 땐 너무 적은 현상이 반복된다. 그 주기가 부동산 사이클과 맞아떨어진다. 한번 공급이 많아지면 쭉 많고 한번 줄어들기 시작하면 쭉 적다. 이러한 관성의 법칙 때문에 공급이 많고 부족한 시기가 반복적으로 발생하는 것이다.

109 따라서 인허가 실적이 적으면 최소 2년 후부터 공급이 부족해지고, 인허가 실적이 과다하면 2년 후부터 입주물량이 증가한다.

109 주변 지역의 공급을 함께 살펴야 한다. 시계 방향으로 동서남북을 모두 살펴라.

110 공급은 톱다운 방식으로 진행하는 게 좋다. 서울을 본다면, 서울 전체의 공급이 부족한 해가 언제인지 살피는 것부터 시작한다. 부족이라는 판단이 들면 세부적으로 구 단위를 살펴본다.

공급은 숲을 먼저 보고 나무를 봐야 한다.

113 미분양이 언제부터 얼마나 증가 또는 감소했는지를 분석해 매수.매도 타이밍을 잡을 수 있다.

115 소화 능력은 인구에 비례한다. 인구 대비 적당한 미분양 수는 어느 정도일까? 인구의 0.01퍼센트 정도. 하지만 서울은 단 한 번도 미분양 수가 9,000을 넘긴 적이 없다. 그만큼 수요가 풍부한 곳

경기도의 적정 미분양 수는 11,744세대이고 인천은 2,767세대다.

116 미분양이 급격히 증가했다가 특정 시기가 되면 급속도로 줄어드는 시기가 있다. 바로 그 순간을 감지 할 수 있어야 한다. 신기하게도 미분양은 조금씩 사라지는 게 아니라 막힌 게 뚫리듯 뻥 하고 뚫리는 경향이 있는데, 바로 이때가 황금 타이밍이다.

119 청약경쟁률은 심리가 살아나는지 살펴보는 가장 객관적인 지표이면서도 부동산 타이밍을 잡는 좋은 선행지표라 할 수 있다.

121 변곡점, 즉 낙착가율이 갑자기 높아지거나 낮아지는 지점을 찾아내는 것이 포인트다. 낙찰가율이 낮아지다가 최저점을 찍고 올라가는 해가 좋은 타이밍이다. 경쟁률 지표도 동일하게 활용할 수 있다.

132 지속적으로 수익을 낼 수 있는 유일한 길은 좋은 투자처를 찾는 것이 아니라 좋은 투자 방법을 찾는 것이다. 물고기 한 마리가 아니라 물고기 잡는 방법에 투자하는 것이다. 내가 부동산 투자를 하면서 더는 불안해 하지 않게 된 시점은 높은 투자 수익률을 올렸을 때가 아니다. ‘나에게도 좋은 투자처를 찾을 수 있는 안목이 생겼구나’ 하고 느꼈을 때였다.

135 주말에 쉬는 것보다 현장에 가는 것을 더 즐길 정도가 되어야 한다. 그래야만 내가 원하는 정보를 현장에서 어떻게 살펴야 하는지 연습이 된다.

135 손품을 통해 현장에서 허비하는 시간을 최대한 줄여야 한다.

135 내가 원하는 정보를 얻기 위해서는 협상이 필요하다. 부동산중개소 소장님과 대화를 나누고 매도자 또는 이해관계자와 협상하는 일도 피할 수 없다. 가격을 깎아야 할 때도 있고, 깎아줘야 할 때도 있다. 하자가 발생하거나 협조를 구해야 할 때도 있다. 모든 일이 그렇겠지만, 부동산 투자에서는 협상 능력이 꼭 필요하다.

136 지금 사면 반드시 오른다는 보장이 없다. 가격이 떨어질 수도 있다. 그럼에도 자신의 분석을 믿고 투자를 감행해야 한다. 아무리 조사를 완벽하게 하더라도 1퍼센트는 항상 부족하기 마련이다. 용기가 필요한 일이며, 무식한 용기에 따른 책임은 온전히 자신의 몫이다.

139 신도시는 100만 평 이상이라고 정의되어 있다. 이 정도의 대규모 개발이라면 사람이 살아가는 데 필요한 모든 주거시설이 들어올 수 있다. 도심의 오래된 관공서가 이전하고, 병원이나 백화점 등의 상업시설 그리고 인공 자연환경까지도 만들 수 있다. 모두 규모가 되어야만 갖출 수 있는 시설들이다.

140 과거를 복기하면 정말 많은 사실을 새로이 알게 된다. 바둑 기사들이 왜 매번 새 바둑을 두기보다 복기에 그렇게 집중하는지 생각해보라.

141 공동주택→상업시설→주차장→의료시설→주유소→업무시설→근린생활시설→복합용지,종교,유치원→이주자택지(주택) 순으로 공급, 핵심은 공동주택과 상업시설 필지가 가장 먼저 공급됐다는 것이다.

141 먼저 아파트를 짓고 입주가 되면 그제야 상가 건물이 올라온다. 유동인구가 있어야 상권이 형성되고, 상권이 형성되어야 보다 많은 주택이 공급된다.

151 신도시는 10년 동안 만들어지는 곳이다. 최초의 가격으로 그 도시를 판단하면 안 된다. 초반에 분양한 아파트의 분양가가 4억 원이었다고 가정하면 그 아파트의 가치는 최소 1.5배, 즉 6억 원 이상이다.

152 신도시 투자 기준

1. 사업 규모가 어떠한가? 2) 신도시를 만드는 주체는 누구인가? 3)인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가? 4)일자리가 함께 들어오는가?

153 아파트가 20개 이상 들어오면 신도시의 사업면적을 갖는 것은 물론이거니와 그중에서도 큰 편에 속한다. 다른 것을 보지 않아도 높은 점수를 줄 수 있다. 아파트가 20개 이상 들어오면 적당히 큰 규모의 상업지구가 들어선다. 백화점, 아울렛, 마트 정도가 들어올 수 있는 수준이 된다. 도청이나 법원 등의 고급 일자리가 들어오는 경우도 많다.

154 신도시 건설은 예산 확보가 무엇보다 중요하다. 그래서 지자체보다는 LH에서 주관하는 것이 보다 안전하다. 돈이 되는 사업은 LH에서 진행하고 그렇지 않은 사업은 지자체에서 알아서 맡기는 경우도 많다. LH는 사리 판단이 매우 뛰어난 종합건설사다. 그러니 신도시가 들어서면 사업주체가 누구인지 꼭 확인하라.

168 아파트별로 과거의 평균 전세가율과 현재의 전세가율을 비교해야 한다. 과거 평균 전세가율과 현재 전세가율을 비교해 지금의 전세가율이 과거 평균보다 현저히 높아졌을 때, 그때가 매수 적기라는 얘기다.

181 가수요는 매매수요에만 있는 개념으로 시기에 따라 변동이 심하다. 가수요는 실수요에 비하면 그리 크지 않기 때문에 집을 사려고 하는 실수요의 크기가 더 중요하다. 가격이 오르기 위해서는 매매수요의 실수요가 많아져야 한다. 매매수요의 실수요자가 많아지려면 임차수요의 실수요자가 이동해줘야 한다. 결국 집값이 오르는 키는 임차수요자들이 쥐고 있는 것이다. 반대로 집값이 내리는 키는 매매수요가 임차수요로 이동하는 것이므로 자가로 거주 중인 실수요자가 쥐고 있다.

193 미분양은 과거 자료일 뿐 미래 자료가 아니다. 미분양은 예측 할 수 없으니 매월 모니터링하여 추이를 살펴보자. 결론적으로 최근 2년 동안 인허가 실적이 적으면서 미분양물량이 소진되고 있다면 좋은 시기이고 그 반대라면 안 좋은 시기다.

240 제2종 일반주거지역으로 건폐율 60퍼센트, 용적률 250퍼센트가 적용된다.

263 가격이 아닌 비율로 비교하는 습관을 들여야 한다. 입지 대비 상승률이 낮은 아파트가 있으면 그게 저평가 아파트이고, 같은 아파트 내에서도 평형 대비 상승률이 낮은 아파트가 있으면 그게 저평가 평형이다.