[내마중4기 52조 하루82] 내마중 2강 후기

강의 시간이 제법 길었던 2강.

강의 시간 만큼이나 방대한 내용에 열심히 듣는다고 들었음에도

완강 후 내용이 제대로 정리가 되지 않는 것 같다.

반복해서 보고 또 봐야 강의 내용을 소화해 낼 수 있을 것 같다.

2강에서는 현재 시장 상황을 이해하고

서울과 경기의 단지들을 놓고

어떤 기준으로 단지의 가격을 판단하고 단지의 가치를 측정하는지에 대해

새벽보기님이 사고하는 과정을 배울 수 있는 시간이었다.

> 현재 시장에 대해 이해하자

지금 시장은 하락장이 진행되고 있는 시기로

이 하락장이 언제 끝이 나고 상승이 시작될지 모르지만

우리가 과거 기록들을 토대로 조심스레 예측할 수 있는 것은

지금 시장은 2011 시장과 굉장히 닮아 있고

지금의 하락장이 우리가 생각했던 것보다 조금 더 길 수도 있다는 점이다.

하락장 초입에 매매가보다 전세가가 더 많이 하락하여

매매가가 하락하였음에도 매전갭이 많이 벌어진 상황인 것 같다

긴 하락장에서 매전갭이 달라붙을 때까지 마냥 기다리기 보다

매전갭이 조금 더 들더라도

괜찮은 지역의 괜찮은 단지를 괜찮은 가격에 매수하고

이후 전세금 상승분으로 현금흐름이 발생하면 전세금과 저축액으로

지금보다 조금은 상승한 매매가이겠지만 매전갭을 조금 더 줄여서

시스템을 구축해 가는 전략도 좋을 것 같다.

> 내집마련 단지 비교할 때 도움 되는 기준들 알자

1 서울아파트 가격 감 잡기

새벽보기님이 강의 중간 중간 서울 2군에서 5군까지의 평균 가격을 짚어주셔서

각 군의 가격에 대해 어느 정도 감을 익힐 수 있었다. 초신축 등 튀는 단지를 제외하고

평균적인 단지라면 이 평균가를 기준으로 싼지 비싼지를 1차적으로 따져보면 좋겠다

처음 투자 공부 시작할 때 이건 너무 비싼 거 아닌가 라는 생각을 했었는데

이제는 그냥 가격을 받아들인다.

2 1군, 2군 의미

연식, 평형 등에 따라 3군 4군의 단지 가치의 변동이 있지만

1군과 2군은 그 자체만으로 절대적인 가치를 지닌 것 같다.

아파트가 아닌 땅을 산다는 마음으로 저 멀리 외곽보다 못난 단지라도

예산이 된다면 1,2군으로 접근해봐야 할 것 같다.

3. 수요를 끌어들이는 강점 알기

대부분의 조건을 갖춘 1,2군 이외의 지역은

그 지역의 강점(선호도 결정하는 요인)이 무엇인지 명확히 알고 있어야

더 좋은 선택을 할 수 있을 것 같다(무조건 교통은 아니라는 거!!)

4. 현재 가치와 미래 가치

지역과 단지를 볼 때 현재의 가치 뿐만 아니라 미래의 가치도 내다볼 줄 알아야 겠다.

지금보다 더 발전될 가능성이 큰 곳들을 눈 여겨 보면 좋을 것 같다.

5 새것을 좋아한다.

신축에 대한 사람들의 열망이 생각보다 큰 것 같다.

외곽 신축에 혹하면 안 되겠지만 비슷한 입지라면 평형이 더 작더라도

연식을 기준으로 생각하면 좋을 것 같고

구축과 신축의 적정 가격 차이(00%)글 고려해보면 좋을 것 같다

6 모두의 취향이 수요를 받쳐준다

번잡하고 먼지 나고 분주한 곳!!얼핏 들으면 피해야 할 지역 같지만

이런 곳이 사람들이 많이 몰리는 지역이고 사람들이 많이 몰리는 곳이

전세든 매매든 수요를 받쳐주는 좋은 곳인 것 같다.

> 아는 지역을 많이 오래 알아가자

강의를 들으며

이 단지가 지금 싼지 비싼지 새벽보기님처럼 바로 바로 판단할 수 있으려면

아는 지역을 넓히고 시장의 흐름에 따라 그 지역의 시세가 어떻게 변하는지

현장에서 오랜 시간 지켜봐야 될 것 같다는 생각을 했다.

BM.

1 연간 임장 계획 세우기

2 올해 안에 거주분리 내집마련 확언하기

(일어난 직후, 잠자기 직전)

3 너무 조급하게 생각하지 말고 꾸준히 하기