[제이든J] 계약 할때 꼭 현장으로 가야 합니다.(1호기 경험담 3탄)

안녕하세요. 제이든J입니다.

이어서 1호기 3탄입니다. 3.8억으로 재협상 vs 3.83억에 체결 2가지에 대해 고민을 계속 하고 있었습니다. (모든 가격은 예시입니다.)

#3.83억에 계약 체결로 선택함.

3.8억에 재협상하는 것 vs 3.83억에 체결하는 것 두 가지 고민 중 둘 다 괜찮다는 생각을 했었습니다.

이전 타임라인

화요일 10:00 네이버로 매물 보고 예약함

수요일 09:00 매물을 직접 봄

수요일 11:00 빈쓰 튜터님 매물문의 통과 & 매물코칭 신청

수요일 15:00 제주바다님 매물코칭 통과

수요일 17:00 이든 -> 부사님 통화 진행 (협상)

목요일 13:00 부사님 -> 이든 전화옴 (3.83억까지 가능하다는 답변)

목요일 15:00 부사님 -> 이든 재촉 전화(생각해봤는지?)

목요일 17:00 이든 -> 부사님 전화(3.83억 OK)

이든 : 사장님 전세 3.0억에 맞춰진다고 하면 3.83억에 할게요 사장님. 대신에 매매 계약 진행할때 해당 전세 사항 특약으로 넣어주셔야해요.

부사님 : 전세 3.0억은 확실해. 세입자가 한다고 했어~. 특약은 안 해줄거 같긴 한데... 일단 매도인한테 3.83억에 한다고 확정 받아놓을게

이든 : 사장님 전세 특약 안 넣으면 계약 진행 못 할거 같아요. 아니면 가계약금 1백만원만 넣고 바로 내일 본계약서 진행하시죠.

부사님 : 그럼 차라리 가계약금 적게 넣고 내일 매매, 전세 본계약 바로 진행하는 걸로 해요.

이든 : 그러면 매도인과 현제 임차인이 전세 신규계약을 새로 작성하고 제가 승계하는 걸로 하는게 맞는거죠?

부사님 : 그렇게 할게요.

가계약 특약 조율은 많이 넣고 싶었지만 모든 것을 넣지는 못 했습니다. 전세 특약이 중요했기 때문에 이것에 대한 확인이 중요했습니다.

가계약금은 1백만원으로 하고 바로 다음날 아침에 매매, 전세 동시진행을 하는 방법으로 진행했어요. 그럼에도 제가 전세금을 바로 특약에 넣을 수 는 없었습니다. 그래서 현재 거주하시는 임차인분에게 3.0억 전세금에 대해 동의하는지 문자로 확인받고 캡처를 해달라고 했습니다.

이 모든 일이 진행되는 와중에 튜터님께 확인을 받고, 감자랑토마토랑 반장님, 골드트윈 부반장님에게 확인을 받았습니다. 제가 처음 하는 것이라 어떤 특약이 정해져야 하는지를 잘 몰랐었거든요. 그리고 이 모든 것이 세팅되지 않으면 절대로 가계약금을 송금하지 말라고 배웠었습니다.

가계약금을 계속 넣으라는 부사님의 재촉에 정신이 어지러웠지만 계속해서 "어머니에게 확인 받고 연락드릴게요 사장님~" 이라는 말을 앵무새처럼 반복했습니다. 그 사이에 튜터님, 반장님, 트부님께 다시 확인을 받았습니다. (이자리를 빌어 다시 한 번 감사드립니다.)

그렇게 모든 것이 세팅되고 나서 가계약금을 송금했습니다. 본계약일은 바로 다음날 금요일 오전 11시로 잡았습니다.

복기1. 처음부터 앵커링을 심하게 써볼 껄 그랬다.

복기2. 주도적으로 나아가지 못한 것 같다.

복기3. 그럼에도 행동 했다.

하지만 한 켠에는 이 물건 날아가면 다음에 또 찾을 수 있을까 라는 무의식이 있었던 것 같기도 합니다. 앞마당이 많고 투자 가능한 물건이 많다면 덜 흔들릴 것 같습니다.

대개 성공은 더 인내하고

힘을 유지하는 협상가에게 찾아온다.

협상의 기술1 중

#가계약금 넣고 바로 다음날 계약하러 내려가다.

목요일 20:00 가계약금 송금

금요일 11:00 본계약(매매, 전세 동시진행)

부사님은 "부동산 전자계약"으로 진행할 것이기 때문에 제가 내려올 필요가 없다고 하셨습니다. 하지만 저는 첫 계약이기 때문에 꼭 현장방문을 해야 한다고 생각했습니다. 그리고 이전 글들을 보면서 1시간 미리 가서 계약 사항들에 대해 검토하고 수정 할 수 있었기 때문입니다.

계약의 진행은 다음과 같이 진행될 예정이었습니다.

매도인 <-> 이든 : 매매 본 계약

매도인 <-> 임차인 : 전세 신규계약(매수인 전세 승계를 위함)

매도인은 방문하지 않았고 전자계약으로 저와 계약을 진행했습니다. 그리고 임차인은 바로 집 앞이기 때문에 현장에 방문을 하셨습니다. 그렇게 첫번째, 매매 계약은 순조롭게 이루어졌습니다.

이어서 매도인과 임차인이 전세계약을 "부동산 전자계약"으로 진행 하려고 했습니다. 그런데 여기서 문제가 발생했습니다.

"부동산 전자계약"으로는 하루에 2건 동시진행이 불가능 했습니다.

부사님도 당황하시면서, 매매 계약을 2건 하는게 아니라 매매1건, 전세 1건 진행 하는 것인데 문제가 될 줄은 몰랐던 것이었습니다. 그래서 국토부쪽 담당자에게 전화해서 물어보니 그렇게는 진행이 불가능 하다는 답변이 돌아왔습니다.

결국 매수인(이든)과 임차인이 서로 서면으로 계약을 진행하기로 했습니다.(부사님 말 믿고 현장에 안 왔으면 큰일날 뻔 했습니다.)

전세 계약을 하기 전에 임차인 분이 3.0억에 동의를 했음에도 불구하고 바로 직전에 조금 깎아주시면 안 되겠냐는 말을 해주셨습니다. 이때 제가 조금 당황했습니다. 매매 계약 했을 때, 전세 특약을 넣지 않았기 때문에 그 10분의 찰나에 이렇게 네고가 들어오는구나 땀이 삐질 났었습니다. 다행히 저의 모습과 부사님의 커버(이 투자금이라서 진행한 것이기에 임차인분도 이사 나가지 않을 수 있었다.)로 인해 기존의 3.0억 전세금으로 계약 진행을 할 수 있었습니다.

매매, 전세 동시진행에 대한 case들은 아래의 칼럼을 참고하였습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10488793

매매 과정중 전세 동시진행, 전세계약은 누구와 하나요? [플라티나]

#계약이 모두 끝나고 나서, 등기 전까지

이제 남은 일정은 다음주 목요일에 바로 잔금을 치는 것 이었습니다. 등기서류를 준비해서 등기이전만 하면 되는 일만 남았습니다. 그리고 임차인 분께서 전세대출을 받으시고 전세금 2천만원 증액분을 제가 받는 일이 남아있습니다.

아직 등기를 완전히 이전 하지 않았고, 전세금 증액 2천만원을 받지 않았기에 당시에는 제가 1호기 했다는 실감이 나지 않았습니다.

1호기를 처음 하는 것이기 때문에 언제 어디서 문제가 생길지 모를 일이 일어날지도 몰랐기 때문입니다.

법무사 선임 - 저와 계약한 부사님이 아는 법무사가 있으셨습니다. 제가 요즘 시세 22만원 정도로 알고 있다고 하니 그 금액에 맞는 법무사님을 소개시켜주셨습니다. (일 잘하시는 부사님은 착착 알아서 준비해주시더라구요)

다음에는 마지막으로 등기까지 치고 나서 1호기를 하며 부족했던 점 등 되돌아 보는 복기를 해보겠습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10618197

[제이든J] 같은 물건, 다른 가격(1호기 경험담 1탄)

https://cafe.naver.com/wecando7/10643632

[제이든J] 완벽한 선택은 없다. (1호기 경험담 2탄)