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지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요. 치로롱입니다.☺️
폭풍처럼 또 한주가 지나가고 드디어 1주차 강의를 완강하게 되었습니다.
이번엔 지기 첫 재수강인데 재수강인데도 불구하고 다시 듣고 적용해야할 점이 정말 많더라구요~
제가 놓쳤던 부분들이 특히나 더 잘 와 닿아서 정말 재수강하길 잘했다 생각 중입니다.
이번엔 제주바다님께서 지기 1강의 문을 열어주셨는데 이번에도 너무 많은 것을 배웠습니다.
📍지방 투자도 수도권만큼 차익 볼 수 있다?
5월부터 광역시를 돌아다니면서 느낀점은 생각보다 투자금이 많이 들어간다는 점이었습니다.
투자금이 적게 들어가는 것들은 외곽에 있거나 입지가 좋지 않고 연식도 좋지 않은 것들이 대부분이고,
그나마 입지가 좋은 것들은 구축이어도 1억 이상은 들어가는 것 같습니다.
지금 이 시기에 1억 이상의 투자금으로 지방 투자를 하는게 맞을까?
수도권도 입지 조금 떨어지는 것은 1억대면 투자 가능하던데.. 지방을 보는게 맞나?
하는 의구심이 계속 들었습니다.
그러나 자모님께서 강의를 통해 지방투자 시,
수익금이 수도권 투자만큼이나 높은 시세차익을 발생 시킬 수 있는 것을 데이터를 통해 알려주셔서 광역시도 충분히 수도권만큼 많이 오를 것이구나 싶었습니다.
광역시는 준 수도권이다!
라고 알려주셨는데, 지방할 바에야 돈 더 모아서 수도권 하는게 좋지 않나? 하는 생각을 많이 정리할 수 있었습니다.
📍수도권 보다 빠르게 투자금 회수 하고 싶다면?
서울/수도권의 사이클은 보통 15년, 지방 사이클은 5-7년 주기로 서울 수도권에 비해 거의 2~3배 정도 사이클이 짧은 편입니다.
그렇기에 빠르게 투자금을 회수하고 싶다면 지방 투자를 통해 투자금을 불리는 것도 좋은 방법인 것 같습니다.
저는 수도권과 지방 사이클 주기가 다르고 지방이 훨씬 빠르다는 것을 분명 배웠는데도 불구하고
지방보다 당연 수도권이 더 좋다는 인식으로 인해서 지방 투자를 계속 망설이게 되었는 데
지방의 장점은 빠르게 투자금을 불릴 수 있다는 점을 다시 한 번 알 수 있어서
지방투자가 수도권에 비해 어떤 이점을 갖는 지 확실히 깨우칠 수 있었습니다.
📍수도권 투자보다 더 어려운 지방 투자! 왜 일까?
서울수도권 앞마당을 만든 후 지방 앞마당을 만들어 보신 분들은 더욱 더 잘 아시다싶이
지방은 수도권보다 훨씬 더 파악하기 어렵다는 것을 너무나도 잘 아실 겁니다.
왜냐면..!! 제주바다님이 말씀해주신 것처럼
지방은 수도권에 비해 '개별성'이 뚜렷하기 때문입니다.
서울수도권은 교통+직장이라는 요소가 가장 중요하기에 입지 평가를 하다가 헷갈린다면 강남으로의 접근성만 중점으로 보아도 중박 이상의 입지 평가가 가능합니다. 사실상 서울수도권은 강남!으로 교통 하나로 다 정리된다해도 무관할 정도죠.
그렇지만 지방은 지역별로 선호하는 것이 모두 다 다릅니다!
어떤 지역은 환경을 선호 하고 어떤 지역은 직주근접을 선호 하고 어떤 지역은 학군을 선호합니다.
심지어 직주근접을 선호 하는 지역은 역세권이 의미 있는 지역이라 역세권 쪽 가격이 굉장히 높은 편입니다.
이렇게 지방 도시 및 구, 심지어 동 별로 선호하는 것이 모두 다 다르기에 그 지역 사람들이 좋아하는 개별성 즉,
선호도 파악이 매우매우 중요합니다.
그렇기에 지방별로 모두 다 다른 선호도를 가지고 있고 서울수도권처럼 획일적인 기준이 없기에 지방이 더욱 더 어려운 것 같습니다.
다만 지역마다 다 다른 선호도를 가지고 있어서 이를 파악하는 것이 재밌기도 한 것 같습니다 :)
그리고 지방 투자를 공부하면 수도권 투자 공부는 정말 쉬워진다는 데 +_+
수도권 투자를 위해서도 지방 투자 공부 열심히 해야겠습니다.
📍그 지역은 10년동안 가격이 왜 안 올랐데? 앞으로도 그런거 아냐?
지방 투자 공부하시는 분들은 여기가 어딘 지 대충 눈치를 채셨을텐데요,
저는 이 지역을 지난 달에 앞마당으로 만들기도 정말 괜찮은 투자 매물을 임장 한 적이 있어서 이 지역에 대한 수익률을 고민해본 적이 있습니다.
그때 든 고민은 이 지역은 10년 동안 가격이 횡보 했고 전국이 폭등장이었을 때 전국 시세 따라 가격이 올랐던 걸로 보이는데,
앞으로도 계속 오를 여지가 있을까? 또 10년 동안 횡보 하는 거 아냐?
라는 생각을 계속적으로 했었습니다.
에이 그럼 여기는 애초부터 투자 지역이 아닌거네.
라도 단정 짓기도 했습니다...
그런데 이 지역, 왜 10년 동안 가격이 안 올랐을까요?
바로 근처 위성도시에서 10년 간 정부 주도 계획으로 공급이 엄청 터졌기 때문입니다!
영향을 서로 많이 주고 받는 위성도시에서 공급이 매우 많았기에 가격이 오를 수가 없었던 것이었습니다.
이런 사실을 강의를 통해 알고나서 제가 얼마나 큰 선입견을 갖고 있었는 지, 얼마나 무지했는 지 깨닫게 되었습니다ㅠ
그리고 어떤 상황에 대해 판단할 때 예전에 그랬으니 앞으로도 이럴거야 라고 생각하는 것이 아니라,
예전에는 왜 이런 상황이 왔을까?라는 질문을 던지고 내 스스로 답을 찾아야겠다
다짐하기도 했습니다.
또한 공급은 정말 열심히 세세하게 파악 해야겠다 싶었습니다.
앞으로는 이 지역의 위성도시에 대규모 공급은 없을 예정이라 가격 눌림목 현상을 향후 3년간 없을 것으로 보입니다.
그렇다면 이 지역에 투자해도 괜찮을 것으로 판단이 됩니다!
📍앞으로 시세가 더 많이 뛸 곳 찾는 법?
혹시 단지평가 할 때 기계적으로 백화점이 근처에 있는 지 없는 지 파악하고 기입하고 끝! 해버린 경험... 다들 있지 않을까 싶은데요.
제가 바로 그런 타입이었습니다.
단지 옆에 중학교 괜찮은거 있고 백화점이나 마트 있네~ 단지분석 장표 끝~
애써 찾아 놓은 백화점이나 학군은 제대로 안 봄~
전고점 뭐가 제일 높은 지 단지 별로 보고 전고점 높은게 대충 1등 끝~
요렇게.. 단지 분석을 했는데 이러면 안 되더라고요ㅠ
백화점에 가까이 있을 수록 부자동네이고 상승장에서 더 많은 가격이 올라간다는 사실!
제주바다님이 보여주신 백화점 근처 단지의 수익률을 보고 눈이 번쩍 뜨였습니다.
백화점이라는 입지가 주는 수익률이 생각보다 어마어마 했습니다.
그리고 백화점에 가까운 것도 중요하지만 어떤 백화점인지도 매우 중요했습니다.
예를 들어 에르메스까지 취급하는 백화점이 더 좋고, 그 다음은 루이비똥까지 취급 백화점, 제일 안 좋은 것은 명품이 거의 없는 아울렛형 백화점 등 백화점의 취급 점포도 다 봐야한다는 것이죠.
좋은 거 파는 백화점 하나가 근처에 있다는 것만으로도 내 수익금 1~2억 이상 올려주니 앞으로 매우 유의미하게 봐야겠습니다!
📍높은 수익률을 안겨줄 투자 기회를 주는 곳은 어디?
높은 수익률을 내기 위해서는 일단 투자금이 적게 들고 투자금 대비 전고점이 높게 올라가야하는 조건이 있습니다.
이런 곳은 바로 어디일 까요?
바로 앞으로 좋아질 곳!인 지역입니다.
요즘 많은 광역시에서 원도심 개발을 활발하게 추진하고 있는 것 같습니다.
서울도 오래된 부도심 개발을 활발히 추진하는 것을 보면 전국적으로 오래된 곳을 재건하는 데에 많은 예산을 투입하는 것 같습니다.
이렇게 도시개발계획에서 오래된 곳을 집중 개발한다고 계획이 잡혀 있다면!
바로 그곳이 우리에게 싼 투자금 대비 앞으로 향후 10년 후 높은 수익률을 안겨줄 지역입니다.
그렇기 때문에 제주바다님은 재건 사업이 되는 곳을 무조건 봐서 직접 눈으로 담고 오라고 하기도 했고
지금은 안 좋은 지역이지만 앞으로 좋아질 곳이기에 투자처로 유심히 봐두는 것이 매우 좋다 하셨습니다.
저는 아직 확신이 없어서 이런 곳을 투자해도 될까? 라는 생각이 드는 부린이이지만ㅠ
경험이 많은 튜터님들 눈에는 노다지가 따로 없는 것 같습니다.
이번 앞마당 만들기에서는 반드시 앞으로 좋아질 곳도 시간내어 더 봐야겠다는 확신이 들었습니다.
앞으로 좋아질 곳에 있는 구축 단지를 먼저 투자
하는 것도 좋은 방법인 것 같습니다.
지금은 별로 여서 인기가 없는 지역도 봐야함을 알려주신 제주바다님 감사합니다!
📍지방 투자 시 최대 리스크는?
혹시 가장 큰 최대 리스크는 공부 안 된 나 자신,,이다라는 너바나님의 말씀이 떠오르셨나요?
그것도 매우 정답입니다ㅋㅋㅠㅠ
정답은 지방 투자에서 가장 눈에 불을 키고 관리해야할 영역은 공급! 입니다.
지방 전세/매매가에 가장 큰 영향을 미치는 것은 공급이라고 해도 과언이 아닐 정도로
공급이 지방에 정말 많은 영향력을 끼치는 요소 중에 하나입니다.
심지어 100만 이하의 지방 중소도시는 공급 몇천세대가 들어오면 몇개월간 매매/전세 가격이 난리가 난다고 할 정도니까요ㅠ
광역시의 경우 인구가 많기 때문에 1000세대 정도는 그래도 곧잘 소화를 한다 하는데,
그래도 공급 지도와 공급 달력을 꼭 만들어서 공급이 내 투자 물건 근처에 터지지 않는 지를 꼭 보라고 하셨습니다.
전세가 세팅을 공급 시기에 피해서 3년 이상 한다던지 미리 재계약한다던지 등 신경을 잘 써줘야하는 것 같습니다.
내년 상반기 투자가 목표인데 반드시 매월 공급을 꼭 살펴보고 제 물건을 관리 해야겠다 다짐을 하게 됐습니다.
📍앞마당 만들 때는 투자처 순서를 정해야한다!
투자처 순서를 정해야한다니 다들 어떤 부분을 말하는 지 아셨나요?
저는 분명 재수강인데도 투자처 순서를 어떻게 정하는 거지?? 싶었습니다. ㅠ
투자처 순서를 정하는 방법은 바로 지역 거주민의 각 구별 소득과 평당가를 보는 것인데요!
보통 소득과 평당가 순으로 그 지역의 입지와 위상을 정해준다고 합니다.
때문에 소득 및 평당가를 파악해서 나중에 만들어 놓은 앞마당 투자 시 어디 부터 먼저 투자하면 될지 투자 순위를 보고
투자 결정을 하고 매물을 보러 다니면 된다고 합니다.
저는 또 기계적으로 구별 순위를 세우기만 했는데 이렇게
임보 작성 시에는 무엇을 하든 투자와 연결을 시켜야하는 구나
함을 배우게 된 것 같습니다.
앞으로 장표 하나하나 최대한 투자와 연결 짓는 생각의 흐름을 가져야겠습니다!
📍BM할 점!
- 지방광역시는 준수도권과 비슷하여 수도권에 상응하는 수익을 낼 수 있다. 지방투자 적극 고려하자.
- 지방 투자는 사이클이 짧기에 빠른 투자금 회수를 원한다면 매우 좋다.
- 각 지방별로 좋아하는 선호도를 파악하자!
- 가격이 오랫동안 안 오르는 이유는 공급일 수 있다. 시세 흐름이 이해가 안 되면 왜인지를 묻고 데이터를 찾자
- 백화점은 부자동네 옆에 있다. 백화점을 기계적으로 보지 말고 큰 수익을 안겨주는 노다지로 보자
- 원도심 재건축 사업 등 지금은 안 좋지만 앞으로 좋아질 곳도 투자처로 넣자
- 지방 투자는 공급이 최대 리스크다. 리스크 관리를 위해 공급달력 유의하자
- 앞마당 만들 때는 투자 순위가 반드시 세워져 있어야한다.
훌륭한 강의를 해 주신 제주바다님 정말 감사합니다.
덕분에 더 상세한 지방 인사이트를 배울 수 있었습니다. :)
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