내집마련중급반 2주차 강의 후기 [내집마련중급반 5기 80조 오부눈]

24.02.21

안녕하세요? 오십에 부동산에 눈을 뜬 오부눈입니다. 눈만 뜨고 흐지부지 끝내지 않기 위해 사라지는 90%가 되지 않기 위해 열심히 하고 싶습니다.

내마중 2주차 강의는 새벽보기님께서 진행하셨습니다. 주로 ‘구해줘 월부’ 방송으로만 만나다가 정규강의로 만나게 되어 더 반가웠습니다. 강의 초반에 2강은 자산적인 관점에서만 말씀하신다고 하여 더욱 기대되고 긴장되었습니다. 20년이 넘는 결혼생활 동안 전세로 산 기간은 짧고 항상 1주택자 포지션이었는데 지금 시장에서는 2주택까지 활용하면 좋다고 하셔서 또 조급해졌습니다. 저는 나이가 있어서 2~3주택까지만 해도 노후 준비가 된다고 하신 투자 코칭대로 행동하겠다고 다짐하며 강의를 들었습니다.

서울시장을 진단하면서 지금 시장 상황에서 전세가율이 얼마나 중요한지 깨달았습니다. 전세가율이 매매의 방향에 힌트를 주기 때문에 우리가 정확한 바닥을 판단할 수는 없겠지만 전세와 전세가율을 보면서 매수를 준비할 수 있다고 하셨습니다. 특히 갈아타기는 매매가에 초점을 맞춰야 하는데 갭이 줄어들기만을 기다리다 보면 매매가가 날아갈 수도 있다고 하여 매매가가 조정된 지금 시기가 갈아타기에 좋은 시기라는 것을 알 수 있었습니다.

또한 매매와 전세의 가격으로 수도권 전체의 시장 상황을 실제 매물 사례로 짚어주셔서 가고 싶은 서울뿐만 아니라 내가 살고 있는 경기도의 상황까지도 파악하는 데 도움이 되었습니다. 투자금이 비슷하다면 쌓이는 매물 수와 전고점 대비 하락 수준을 참고하여 감당가능한 상급지 갈아타기를 시도할 수 있겠다는 생각도 하였습니다.

2강에서 가장 중요한 것은 단지의 가치를 보는 기준이었습니다. 가격은 변하지만 가치는 변하는 게 아니니까 강의에서 알려주신 6가지 기준으로 단지를 볼 수 있다면 내 상황에 맞는 가장 좋은 아파트를 고를 수 있다는 믿음이 생겼습니다. 지금 실거주하고 있는 1주택자로서 상급지로 갈아타는 것도 좋고 거주 분리를 하면서 더 좋은 곳에 내 자산을 심어놓는 것도 좋지만 내 상황에서 가장 좋은 것은 실거주 집은 그대로 두고 한 채를 더 매수하여 2주택으로 가는 것인데 서울을 투자하기에는 여유자금이 좀 부족하여 여유자금을 좀 더 모을 것인지 전세를 활용할 것인지 다른 선택지도 고민을 좀 해야겠다고 생각했습니다.

서울 25개구를 군별로 구분하고 그 지역에서 가장 중요한 입지 기준과 서울은 3군의 전용 59m² 가격이 서울 평균 기준이라는 것도 알 수 있었습니다. 수업을 듣고 보니 서울 3군 정도의 지역은 감히 쳐다볼 수도 없다고 생각했는데 평형을 조금 낮추니 가능성이 보였습니다. 감당가능한 상위급지도 열심히 트레킹해야겠다고 생각했습니다. 게다가 서울뿐만 아니라 수도권의 입지 기준 및 평균가도 알려주셔서 경기도에 살고 있는 지역이 몇 군인지 서울 및 다른 수도권 지역과 비교해 볼 수 있었습니다. 살고 있는 지역의 가치와 가격을 정확히 알고 있다면 갈아타기할 때 매도 방향을 잡기 수월할 것 같습니다.

군별 대표단지를 설명하실 때마다 군별 기준 가격과 대입해 보면서 싼지 비싼지를 판단하는 것이 정말 중요하다고 하셨습니다. 여러 번 판서하시고 하도 강조하셔서 수업을 들으면서 군별 기준 가격이 저절로 외워졌습니다. 단지가 굉장히 많이 나와서 처음에는 새벽보기님이 지역별 좋은 단지를 찍어주신다고 생각했지만 강의를 들을수록 교재에 담은 단지는 재료일 뿐 단지의 가치를 설명하는 새벽보기님의 기준과 방법을 익히고 배우는 게 더 중요하다고 생각하였습니다. 그래서 그 내용을 다른 단지에도 적용할 수 있을 때 내 실력이 된다는 믿음이 생겼습니다. 또한 경기도 지역을 설명하실 때 지금 실거주하고 있는 아파트가 좋은 단지의 사례로 나와서 조금 놀랐고 기분도 좋았습니다. 갈아타기도 좋지만 좋은 단지라면 잘 지키는 것도 중요할 것 같았습니다.

강의 말미에 종잣돈별로 내집 마련을 어떻게 하는지 각 상황별로 설명해주셨는데 50대인 제 상황은 없었지만 다른 사례를 보며 내 상황에 어떻게 적용하면 좋을까를 고민하는 시간이 되었습니다. 이 강의만 들었다고 상위급지로 금방 점프할 수는 없겠지만 제 상황을 정확히 파악하고 차근차근 준비하고 행동한다면 지금 하락장에서 좋은 기회를 잡을 수 있다는 것을 다시 한번 깨달을 수 있었던 시간이었습니다. 유익한 강의를 해주신 새벽보기님께 감사드립니다.

1. 내 상황에 맞는 단지 알람 해두고 당근처럼 트레킹하기

2. 2주차 과제 완수하기