3주차 강의 후기 [서기 10기 78조 오부눈]

안녕하세요? 오십에 부동산에 눈을 뜬 오부눈입니다. 눈만 뜨고 흐지부지 끝내지 않기 위해, 사라지는 90%가 되지 않기 위해 열심히 하고 싶습니다.

서기 10기 3주차 강의는 제주바다님 강의였습니다. 서기반 강의를 처음 하시는 제주바다님은 동북권의 어느 부분을 강조하시는지 궁금하여 재수강한 이유가 컸기 때문에 강의가 무척 기대되었습니다. 동북권인 지금 임장지에 대해 다시 한번 자세히 알게 되어 유익했고 생각지도 못했던 단지도 기회를 줄 수 있다는 것을 알게 되어 단지를 바라보는 시각을 정형화하지 말고 폭넓게 봐야겠다고 생각한 강의였습니다.

동북권에 앞마당 두 개가 있고 지금 임장하는 구까지 강의에 나오는 4개의 구 중 3개 구는 임보를 부족하게 썼더라도 알고 있는 지역이라 생소하지 않고 반가웠습니다. 자연스럽게 다음 임장지는 가보지 않은 구로 해야겠다고 생각했습니다. 지금 임장지도 그렇고 동북권은 언덕이 참 심한데 강의에서 가보지 않은 구도 언덕이 심하다고 하니 참으로 기대(?)가 되었습니다. 너무 더워지기 전에 임장해야겠습니다.

동북권은 2, 4, 5급지가 있는 지역인데 5급지는 일단 후 순위로 남겨두고 2, 4급지에서 기회를 잡을 수 있을지 기대가 되었습니다. 지금 임장지가 2급지라 가격이 만만치 않고 언덕도 심한데 그럼에도 투자할 수 있었으면 좋겠다고 생각했습니다. 입지 요소를 기준을 중심으로 입지에 대한 사실 판단을 하고 그것을 투자에 적용하는 방법을 깔끔하게 정리해 주셔서 이 내용은 반드시 숙지해야겠다고 생각했습니다. 동북권은 대학교나 병원이 참 많은 편입니다. 임보를 쓰면서 직장을 분석할 때 대학교나 병원을 일자리로 생각해본 적이 없었습니다. 제주바다님께서는 소득이 높은 교수님이나 의사들은 먼 곳에서 출퇴근하지 않고 일자리와 가까운 곳에 산다고 하셔서 대학교나 병원 부근의 단지들도 눈여겨봐야겠다고 생각했습니다.

동북권의 4개 구는 가치성장투자와 소액투자를 모두 잡을 수 있는 곳으로 2급지 2곳과 4급지 2곳을 분석해주셨습니다. 분임을 하고도 어렵게만 느껴지는 생활권을 나누는 법과 입지 기준인 직장부터 공급까지 그 지역의 특색에 맞게 분석하는 방법을 알려주셨습니다. 또한 각 지역을 분석하고 난 후 지도에 올려진 단지와 가격을 보며 그에 알맞은 투자전략과 투자순위를 알려주시고 투자 우선순위 아파트와 어느 생활권이 좋은 입지이고 덜 좋은 입지인지 그것까지 아낌없이 알려주셨습니다. 특히 생활권과 가격을 축으로 표에 해당하는 단지들을 넣고 투자 범위를 색깔로 구분해주셔서 가치성장투자를 할지 소액투자를 할지 한눈에 볼 수 있어서 교재에 나온 단지들은 다 트레킹해봐야겠다고 생각했습니다.

임장지에서 언덕이 심한 데다가 세대수까지 적은 단지는 임장 루트에도 넣지 않았는데 신축이라는 이유로 기회를 줄 수 있다고 말씀하셔서 놀랐습니다. 물론 서울 사람들이 신축을 싫어하는 건 아니지만 지하철이 가깝지 않고 언덕은 너무 심하고 200세대가 간신히 넘는 단지도 좋아할까? 생각했었는데 지금 임장지는 어느 동이나 지하철이 안 들어간 곳이 없어서 교통보다 우선시해야 하는 것들이 있다는 것을 다시금 깨달았습니다. 서울은 교통이라는 절대가치가 있어서 지방보다는 쉽다지만 서울은 무조건 교통, 지방은 무조건 신축 이렇게 간단하게 생각하면 안 될 것 같습니다. 어느 강사님이나 항상 강조하시는 것이 같은 투자금이면 더 좋은 거를 보라고 하신 말씀이 무슨 뜻인지 다시 한번 곰곰이 생각해볼 수 있었습니다.

기준이 되는 입지 요소는 같아도 구마다 더 우선순위로 봐야 하는 입지 요소는 다 달랐습니다. 교통이 가장 우선시 되는 구가 있는 반면 어느 곳은 학군을 먼저 봐야 하고 또 다른 곳은 신축이 의미가 있는 등 쉬운 것 같으면서도 어려웠습니다. 이번 강의를 안 들었으면 큰일 날 뻔했습니다. 항상 가진 돈을 생각하면서 1등을 뽑을 때도 가격과 전세가율만 봤었는데 전체적인 입지 평가가 먼저이고 기준을 토대로 줄을 세워보면서 판단하는 것이 더 중요하다는 것도 배울 수 있었습니다, 아는 곳이 점점 많아지면 이런 내용들을 좀 더 쉽게 이해할 수 있을 것 같아서 부지런히 서울의 앞마당을 늘려야겠다고 생각했습니다.

지난해 투자코칭을 받을 때 이미 오십 줄에 들어선 저는 한두 채만 있어도 노후 준비를 할 수 있다고 하셨습니다. 그 한 채 혹은 두 채 하기가 강의를 들을수록 어려운 것 같습니다. 그럼에도 불구하고 서울에 꼭 한 채라도 등기칠 수 있도록, 1년 넘게 해온 이 시간들이 헛되지 않도록 스스로 실력을 만들 수 있도록 노력하겠습니다.

좋은 강의로 인사이트를 나누어주신 제주바다님께 감사드립니다.

BM

1. 시세트레킹 단지 찾기

2. 임보 완성하기