[내마중 5기 126조 에밀리킴] 2주차 과제 (동대문 vs 평촌 비교평가)

안녕하세요. 에밀리킴입니다.

저의 수도권 앞마당이자 급지가 비슷한

서울 동대문과 안양시 동안구(평촌)을 비교해보고자 합니다.

Part 1. 지역 입지 비교

[동대문구]

[안양시 동안구]

동대문구의 주요 입지 가치는 "교통"이며,

평촌은 "학군"입니다.

(1) 교통

동대문구는 청량리역 기준으로

강남 27분 / 시청 18분 / 여의도 39분 소요되며,

평촌은 평촌역 기준으로

강남 33분 / 시청 42분 / 여의도 43분이 소요됩니다.

-> 확실히 교통 측면에서 동대문구가 강남 뿐만 아니라

다른 주요 업무지구(특히 도심)의 접근성이 우수함을 알 수 있습니다.

(2) 학군

동대문구는 90% 넘는 중학교가 없는 반면,

평촌은 경기 최대 학군지답게

화려한 중학교 학업성취도율을 보여주고 있습니다.

-> 평촌의 확실한 가치는 "학군"이며,

학군지 중심의 단지들 선호도가 높음

반면, 동대문구에 공부잘하는 학교는 없지만

청량리 신규택지 지역과 장안동 학원가 인근에

과밀 학급수의 초등학교가 있음

-> 평촌처럼 학군지 관점으로 학군을 바라보는 것이 아니라,

'여기서 아이들을 키울만한가?' 혹은

'지역 내에서 엄마들이 선호하는 학교는 어디인가?'로

접근해야 할 것 같다.

(3) 환경

2개 지역 모두 백화점, 마트, 대형병원을 갖추고 있어

생활하기에 편리하다.

또한, 두 지역 모두 24, 25년도에

대규모 공급이 예정되어 있어 환경 개선이 예상된다.

다만, 차이점은 평촌은 1기 신도시로서

이미 반듯한 택지로 구성되어 있고,

24년도 적정 공급량의 3배 이상 신규 입주가 있지만

중심지가 아닌 생활권에 들어와서

천지개벽 수준의 환경 개선은 아닐 것으로 예상된다.

반면, 동대문구는 정~말 오래된 빌라들이 많고

이문 휘경 뉴타운이 25년도 완성되면

큰 파장을 일으키는 환경 변화가 예상된다.

(적정 공급량의 5배 이상 신규 입주 예정)

-> 동대문구를 임장하며 느낀 것인데

택지 지구와 비 택지 지구의 차이가 상당히 크다.

그만큼 신규 택지에 대한 선호도가 굉장히 클 것으로 기대됨

Part 2. 랜드마크 비교

두 지역의 위상을 확인하고자

시세 리딩 단지들을 비교해보았습니다.

[동대문구]

래미안크레시티 ('13, 2397세대)

가격: 25평, 매 10.7 / 전 5.7 (매전차 5억)

교통: 청량리역 도보 15분, 강남역 50분(왕십리 2호선 1번 환승)

환경: 롯데백화점, 롯데마트,

래미안미드카운티&래미안위브 등 신규 택지 밀집

학군: 전농초(21명 / 1,052명), 동대문중(63.8%)

vs

[안양시 동안구]

평촌더샵센트럴시티 ('16, 1459세대)

가격: 24평, 매 9.2 / 전 5.8 (매전차 3.4억)

교통: 평촌역 도보 15분, 강남역 48분(사당역 2호선 1번 환승)

환경: 이마트

학군: 부림초(25명, 919명), 부안중(78.8%, 특목고 11.7%)

언뜻 보기에 입지 요소는

크게 차이나지 않는 것처럼 보이는데요!

심지어 전세가도 비슷한 수준입니다.

과연 그 결과는??

18년도까지는 가격이 똑같이 가는 듯 보이나

본격적인 상승장이 시작되자 래미안크레시티가

마구 치고 올라갑니다.

각 전고점을 살펴보면

래미안크레시티는 13.5억 (21년 10월) (현재 -21% 하락)

평촌더샵은 11억 (21년 6월) 입니다. (현재 -16% 하락)

래미안크레시티의 그래프 모양을 보시면

21년도 고점을 찍고 23년도 초에 전저점을 찍고

살짝 상승하다가 다시 꺾이는 모양을 보이고 있습니다.

즉, 하락장에도 거래가 계속 되고 있죠.

반면, 평촌더샵은 23년 11월 이후로 거래가 되지 않고 있습니다.

전고점과 거래/가격 변화 양상 비교를 통하여

래미안크레시티(동대문구)의 위상이 평촌더샵(안양시 동안구)보다

높음을 예상할 수 있습니다.

Part 3. 투자금 3억 단지 비교

다음으로는 투자금 3억이 드는 두 단지를 비교해보겠습니다.

[동대문구]

전농SK ('00, 1830세대)

가격: 24평 계단식 방3화1, 매7.0/전4.0(매전차 3.0)

교통: 강남역 41분, 청량리역/답십리역 25분

학군: 전동초(20명, 657명), 전농중(80%, 2.2%)

VS

[안양시 동안구]

비산삼성래미안 ('03, 3806세대)

가격: 32평 계단식 방3화2, 매7.0/전 4.2(매전차 2.8)

교통: 강남역 50분, 안양역/범계역 30분 이상

학군: 샘모루초(25명, 795명), 안양부흥중(86%, 4.7%)

두 단지 모두 투자금이 3억 정도 드는데요!

과연 결과는??

전농SK의 전고점은 8.9억(21년 10월) (-21%)

비산삼성래미안의 전고점은 9.5억 (21년 10월) (-26%)

비산삼성래미안의 전고점이 0.6억 가량 높으며,

하락률도 더 큰 것을 알 수 있습니다.

그런데 투자금이 더 적게 들고,

하락폭이 큰 비산삼성래미안을 선택할 것인지에 대해서는

왠지 확신이 가지 않습니다.

2018년까지는 비산삼성래미안이 항상 우위에 있었으나

상승장이 오자 전농SK가 가파르게 치고 나가는 것을 볼 수 있습니다.

이전에는 연식이 좋아 더 우위에 있었다면,

이제 남은 것은 땅의 가치인데

과연 비산동이 전농동을 앞설 것인지에 대해서는 잘 모르겠습니다!

교통 호재와 뉴타운 호재가 있어 입지 개선이 기대되는

동대문을 선택하지 않을까 싶습니다.

Part 4. 느낀점

아직 수도권 앞마당이 많지 않은데

급지가 비슷한 두 지역을 비교해보니

각 지역의 특징과 현재 가격 현황을 알 수 있었습니다.

이전에는 전고점과 하락률만 참고를 했다면,

어서 앞마당을 늘려 다른 단지들과 비교 평가를 하면서

가격감을 익혀야겠습니다!

왜 앞마당과 아파트를 많이 알면

더 좋은 선택을 할 수밖에 없는지 몸소 느꼈습니다.

2주차도 고생 많으셨습니다♡

남은 1주차도 화이팅이에요!