열반스쿨 중급반 2주차 강의 후기 [열반스쿨 중급반 30기 52조 나다온]

[강의를 듣고 달라지고 싶은 것]

1. 전세 레버리지 투자에 대한 개념 및 매수 후 절차에 대해 정확하게 배워 현장에서 활용할 수 있도록 한다.
2. 투자를 지속할 수 있는 방법에 대해 배워 오래 꾸준히 시장에 남아있는 투자자가 된다.

[부동산 현장에서 바로 써먹는 실전 노하우 요약]

Part 1. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

# 1등 만드는 방법  

저평가 여부는 물건에 대한 고민이지만 가격이 적합한지 여부는 나한테 맞는 투자처인지에 대한 고민이다.

1등 뽑기는 "나"한테 적합한 물건을 뽑아 결론을 내는 과정인 것이다.

투자는 매수가 끝이 아니라 매수 이후 임대(가격, 기간, 공실 리스크 관리)까지 완료하는 일련의 과정이다.

적정 전세가는 내가 감당할 수 있는 투자가 맞는지를 가늠하게 해주는 기준이 된다.

# 적정 전세가를 설정하는 세가지 ㄷㅈ, ㅅㅎㄱ, ㄱㄱ

1단계 : ㄷㅈ 안에서 호가와 실거래가를 바탕으로 평형별 비교를 하면서 적정가 찾기

-> 하위평형은 경쟁력 있는지 확인을 위한 비교, 상위평형은 경젹력이 없는지 확인을 위한 비교이다.

2단계 : ㅅㅎㄱ 내에서 전세가격과 매물 수를 확인하고 가격흐름을 같이 하는 ㄷㅈ를 비교한다.

3단계 : 현재와 이후 ㄱㄱ물량의 위치, 규모, 시기를 확인한다.

지방의 소액투자의 경우는 높은 전세가율이 임차인에게는 부담이므로 전세금반환보증 가입을 하게 되며,

전세금 반환보증 범위 내에서 전세를 세팅하도록 해야 한다!

• 전세금 반환보증 (HUG 전세보증금 반환보증)

> 수도권 7억 그 외 지역 5억 이하 주택 대상

> 전세계약기간의 1/2경과전까지 신청 가능

> 보증한도는 주택가격*X담보인정비율(90%)

주택가격*=1순위 KB시세 매매일반평균가(1층은 하한가 기준),

2순위 공시가격 140%(시세조회가 안될 경우 승인시점 공시가격)

임차인 우위시장에서 전세보증금이 전세금반환보증보험가입가입금액을 초과할 시에는 가입 가능한 금액으로 전세계약서를 재작성하기로 한다는 문구를 추가하도록 한다.

# 임대기간 설정 고려사항 세가지 ㄱㄱ, ㅅㅇ, ㅍㅌㅍㄹㅇ

임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라진다.(투자금 회수 지연, 재투자 기회상실의 risk)

입주 2년차 도래 시 발생할 수 있는 상황의 장단점을 함께 고려한다.

투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 알고 시기(성수기)에 맞추어 임대기간을 설정하는 것이 유리하다.

주택 수가 늘어날수록 포트폴리오가 중요하다

• 임대만료일은 투자자가 조절할 수 있는 영역이므로 세가지 고려사항을 반드시 지킨다.
• 임차인에 따른 대응전략

> 전세낀 물건 : 현재 전세시세와 비교하여 계약 당시 대응을 달리해야 함

> 법인 : 법인의 장단점을 파악하고 리스크를 대비하여야 함

Part 2. 사는 즉시 수익률 높이는 협상법

# 협상

가격을 협상할 수 있는 물건 ㅇㅊㅇㅇㅅ, ㅅㄲㅁㄱ, ㅂㅇㅇㅍㅌ ㅇㅈ, ㅈㄱㅍㅇ, ㅂㄱ ㅅㅎㅌ

상황을 활용할 수 있는 물건 : ㅈㅇㅈㅅ, ㄱㅈㅇㅊㅇㄱㅇ, ㅁㄱㄱ ㄱ ㅈㅅㄲ ㅁㄱ, ㄱㅅ, ㅇㅊㅇㄷㄱ

• 협상도 중요하지만 시장의 분위기를 잘 판단하고 상황을 활용하는 유연함도 필요하다.
• 묵시적갱신의 경우 자동으로 이전 조건과 동일하게 연장되므로 갱신청구권을 사용할 수 있다.(법을 잘 알아야 한다!)
• 
  

Part 3. 투자 단계별 유의사항

# 등기부등본에서 반드시 확인해야 하는 5가지

- ㅅㅇㅈ, ㄱㅇㄹ/ㄱㅊㅂ,ㄱㄷㄱ(갑구)

-ㄱㅈㄷㄱ(을구)

-ㅇㄹㅇㅅ, ㅍㅇㅈ(각 페이지 하단)

• 근저당이 있는 집은? 잔금때 근저당말소특약 기재가 필요하다.
• 대출상환 후에는 반드시 상환영수증을 꼭 확인한다.
• 계약금+중도금 <= 근저당금액(리스크 최소화)

# 매매계약서 작성 시 주의사항

매수 결정 전 등기부등본을 통해 권리상 하자를 반드시 체크한다.

매매에서 생길 수 있는 문제는 특약으로 대비하도록 한다.(불리한 내용 없는지, 서로 동의했는지, 이견 없는 지 확인)

계약은 법률행위이므로 끌려가듯이 작성해서는 절대 안된다!

# 임대계약서 작성 시 주의사항

보증금, 계약금, 잔금, 잔금일자를 꼭 확인한다.(특히 재계약일 때 일자 오류 있는지 확인)

임대에서 생길 수 있는 문제는 특약으로 대비하도록 한다.

임대보증금을 반환하는 대상이 달라지는 경우

• 근질권 설정 : 임대차 보증금 중 근질권설정액은 은행으로 반환하여야 한다.
• 법률고민 : 대한법률구조공단이나 법률상담 플랫폼 이용하여 정확하게 알고 처리한다!

Part 4. 임대 리스크 줄이는 법 

# 5가지

임대에 영향을 미치는 요소를 면밀히 파악하여 시기에 적합한 물건을 선택한다.

높은 전세금은 risk가 될 수 있다.

시기별, 지역별 분산투자를 통해 risk를 줄인다.

스스로 확신이 있어야 물건을 지킬 수 있다.

쌀 때 싸게 사는 게 가장 중요하다.

Part 5. 초보 투자자가 투자를 지속하는 방법

# 시스템

할 수 밖에 없는 시스템 안에서 불편하지만 도망가지 않고 지속한다.

(익숙해지는 시간이 오고 익숙해지면 잘하는 시간이 온다.)

[느낀 점]

2주차 강의는 그 전에 들어보지 못했던 임대에 대한 내용이었습니다.

실전 내용이라 꼼꼼하게 들으려고 노력했지만 생소한 내용이 많았습니다.😭

그럼에도 눈높이에 맞추어 명쾌하게 강의해주신 양파링님 덕분에 거부감을 가지지 않고 이해할 수 있었습니다.

복습하며 후기를 정리하면서 정확하게 알지 못했던 부분들은 별도로 다시 정리를 해야겠다고 생각했고,

임대 시에 언제든 교재를 펼쳐보고 찾아보자라는 다짐을 하게 해준 강의였습니다.👍

[BM]

잘 모르는 내용은 다시 찾아 보완하여 정확하게 알자.

익숙해질 때까지 해보자.