수도권 비교평가 직관적으로 하는 법 [적적한투자]

안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

주변에서 가장 많이 들려오는 얘기는

"수도권이 다시 기회가 오고 있다."

"빨리 앞마당을 넓혀서 기회가 왔을 때 잡아야 한다"

등등 수도권에 대한 관심이 뜨거워지고 있습니다.

하지만 수도권은 엄청나게 큰 하나의 권역의

생활권으로 형성되어져 있습니다. (서울 + 경기 + 인천)

생활권 규모가 워낙 크다 보니,

현재 나의 앞마당에서 뽑은 1등 단지/매물이

수도권 전체에서 봤을 때는

진짜 저평가 된 물건이 맞는 것일지?

지금 앞마당이 부족한데

좀 더 빠르게 확인할 수 있는 방법은 없는 것일지?

지역을 넓게 알아가면

비교평가가 가능해 진다고 하는데

아직 모르겠어서 답답합니다!!

저 또한, 수도권이라는 권역의 크기에

압도되어서 어떻게 저평가 확신을

가질 수 있을지 막막했었습니다

그래서 오늘은 수도권의 저평가 여부를

좀 더 빠르게 확인할 수 있는

직관적인 방법에 대해서

정리해 보려고 합니다!

직장, 교통, 학군, 환경이라는

입지 평가 요소를 배운 저희 월부인들!

그렇다면, 수도권 입지 요소 중

가장 중요한 것은 무엇일까요?

모든 입지 요소가 중요하지만

자체 일자리를 갖추고 있지 않는 지역이라면

업무지구로 접근을 도와주는

'교통'입지 요소가 가장 중요하다고 생각됩니다.

특히 경기권에서는 서울 3대 업무지구로

출퇴근 하는 수요가 굉장히 많은 만큼

그 영향성이 더 커진다고 생각됩니다.

보통 수도권에서는 사람들이 집을 구할 때,

직장 주변에서 지하철 노선을 따라 나오면서

예산 안에 들어오는 단지를 찾아보는 경향이 있으므로..

이러한 사고 방식을 참고하여

저평가 여부를 판단하는 것에 적용해 볼 수 있습니다!

아래는 수도권의 많은 지하철 노선들 중에서

경기권에서 서울 업무지구 접근성을 도와주는

노선들 중 일부 예시를 가져온 것입니다.

현재 내가 저평가 여부가 궁금한 단지의

주변으로 지하철 노선이 지나간다면,

해당 노선 위에서

업무지구 접근성이 좋은 곳은 상급지로

업무지구 접근성이 나쁜 곳은 하급지로

(다른 입지 요소가 있기 떄문에

절대적이지는 않음을 참고해주세요!)

많은 입주 물량이 예정되어져 있는

동안구 호계동의 신축 단지의 가격은

적정한 수준일까요??

최근 입주한 '평촌센텀퍼스트' 단지를

예시로 적용해 보겠습니다!

앞서 얘기 드린 지하철 노선에 따른

비교 평가 방법을 적용하기에 앞서

지역 내 비교 평가부터 해볼 필요가 있습니다!

이 때, 다른 입지 비교 평가 요소가

섞일 경우에는 판단이 어려워지므로

우선, 평형과 연식을 비슷하게 고정시켜줍니다!

예시에서는 연식은 10년 내 신축

평형은 20평형대를 기준으로 적용하였습니다.

네이버 부동산에서 단지를 찾을 때

이런 기준으로 필터를 걸어 놓으시면

비교 평가 후보 단지를 찾기 훨씬 수월하답니다!

인근에 위치한 평촌 어바인 퍼스트와

가격대가 큰 차이를 보이지는 않지만,

호계동이 아닌 평촌의 중심부에 위치한

신축인 평촌더샵센트럴 시티와는 현재

매매가 약 2억 정도의 가격차이를,

전세가 약 1억 정도의 가격차이를

보여주고 있습니다.

연식이 비슷한 인접 단지인

현재 가격의 적정성을 검토해보며

해당 단지의 적정성을 검토해보면

좋다고 생각됩니다.

과거 대비 어느정도 가격차이를

계속 해서 보여왔는지,

향후 입지 개선으로 더 좋아진다면

가격 차이가 좁혀질 수 있지는

않을지 감을 잡아보면 좋습니다.

앞서 지역 내에서 비교해 보았을 때,

좋은 단지가 비싸고,

덜 좋은 단지가 좀 더 싼 것 같은

애매한 결과를 보며 스스로

확신이 없을 경우가 많았었습니다.

이럴 경우에 좀 더 넓게 비교 평가를

해보고 싶다는 생각을 가지지만

아직 앞마당이 아닌 지역이라

비교 평가가 될까에 대해

과거의 저는 고민이 많았는데요

이를 위해 앞서 얘기 드렸던

생활권 내 지하철 노선을 따라서

네이버 부동산을 가지고 움직여 보며

비교 평가 후보단지들을 찾아보면 좋습니다.

상급지를 통해 비교해 보았을 때,

현재 평촌 신축 단지들의 가격 수준이

서울 이수, 경기 과천에 있는 단지들에 비해서

절반 수준의 가격대를 보이고 있다는

감을 잡아가시는 것이 좋다고 생각됩니다.

또한, 하급지 방향으로도 비교평가

후보군을 뽑아내어서 비교해보면,

안산의 중앙역과 초지역 일대에 위치한

신축 단지들과 가격대가 크게 차이가

나지 않는 것을 알 수 있습니다.

해당 단지들을 간단히 찾아보면,

신안산선 개통을 앞두고 있다는 것을

알 수 있으면서, 호재가 반영된 가격임을

알 수 있습니다.

그렇다면, 이런 호재를 반영하였더라도

동안구 호계동에 입주하고 있는 신축 단지들과

단원구의 신축 단지들과 비교하였을 때

가격 수준이 적절한지,

좀 더 감을 명확하게 잡아 볼 수 있다고 생각됩니다.

수준으로 연식/평형이 유사하며

지역 내에서와 상급지/하급지와 비교를 해보면서

가격대가 싼지 비싼지 감을 잡아가는 것은

앞마당이 부족한 상황에서 유용하게

사용할 수 있는 방법이라고 생각됩니다!

물론 이러한 방법은 앞마당이 부족할 경우

넓게 비교 평가를 해볼 수 있는

직관적이고 감을 잡기 위한 방법일 뿐이며

좀 더 확신을 가지기 위해서는

비교 평가의 대상이 되는

상급지 / 비슷한 급지 / 하급지를

앞마당으로 만들어 가는 과정이

반드시 필요하다고 생각됩니다!

또한, 앞마당을 만들어 나가시며

직장과 교통 요소뿐 아니라,

학군적 요소(인접한 지역의 학원가 이용 등) 과

환경적 요소 (쾌적한 신축 택지 형성 여부 등)을

복합적으로 고려해 보시면서

꼼꼼한 비교평가를 해보면

더욱 더 확신을 가지실 수 있다고 생각됩니다!