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열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
유진아빠님 열반스쿨 중급반 강의 후기
제목부터 궁금증을 자아냈습니다. 이런 강의는 처음 듣는 것이거든요.
-- 투자의 원칙과 실전투자 프로세스 --
목차
1. 투자의 원칙
2. 실전투자 프로세스
3. 투자의 원칙과 프로세스를 적용한 투자사례
4. 최소 노력으로 최대 성과 내는 법
** 저는 이 중에서 1, 4번 항목이 가장 재미있었습니다. 2, 3번 항목은 다른 강의에서도 비슷한 내용이기 때문에 특히 흥미를 자아내지는 않았습니다.
그 중에서도 가장 흥미진진(투자공부가 흥미진진하다면...)하게 보았던 것은 1번 투자의 원칙이었습니다. '저화수원리'를 설명하는 부분입니다. 처음에 그림을 보면서는 저평가 등등 그런 내용을 설명하려나 보다 했지요.
서두에 '자신과 알고 있던 사람 중에서도 원칙을 끝까지 지킨 사람이 살아남았다. 시장이 어려워졌을 때 도박을 했는지 원칙을 지켰는지 알 수 있다'는 말을 꺼냈는데 음~~, 그렇군 했습니다.
'저환수원리'라고 외울 것, 본질적 원리를 정확히 이해하는 것이 중요하고, 시장 상황이 변해도 투자 원칙은 변하지 않는다.
이후 투자의 원칙에 대해 각각 설명하고 있습니다.
1) 저평가 : 두가지로 봐야 한다. 가치를 비교하고 가격이 싼 것을 산다. 부동산 공부는 가치를 알아가는 과정(가격을 알고, 가치를 알아감? 제대로 들었나?)이다. -월부에서 익숙한 '입지가치등급정리표'가 나오고, 지도와 그래프를 보면서 둘(덜 좋은 입지 30평대와 좋은 입지 20평대) 중에 누가 더 좋은 것인지 말해보라고 했습니다.
-- '저평가'라는 말은 월부에서 너무 많이 들어서 '그래, 싼 것을 사는 거지'하고 알고 있습니다. 하지만 막상 구체적인 물건을 가지고 어떤 것이 좋은 것인지 비교해보라고 하면 머리가 멍해지는 거지요. 다른 강의에서도 이런저런 저평가의 기준에 대해 들은 적이 있습니다. 하지만 개별 사례에 적용해보려고 하면 잘 되지 않더군요.
-- 유진아빠의 강의가 흥미로웠던 점은 들으면 마치 계란을 세우는 것처럼 단순하지만, 실제 사례에도 적용하기가 대단히 쉬울 것(물론 쉽다는 말과는 다릅니다.) 같다는 느낌이 들어서 입니다.
-- 조건이 다른 경우 비교하기는 상당히 어렵다. 하지만 대부분의 조건을 맞추어 놓고 그런 속에서 둘을 비교하라면 '비교적' 쉽게(비교적입니다) 초보자도 판단할 수 있다. 일산의 A아파트와 분당의 B아파트를 놓고 비교하라면 아무 생각이 나지 않는다. 지금까지 저평가 강의를 들으면서 당시는 마치 이해한 듯 했지만 돌아서면 머리속이 까매지는 경험을 했는데 바로 그런 것이었다. 하지만 일산과 분당의 아파트 중에서 조건이 거의 흡사한 것을 찾아 놓고 비교해보라고 하면 '비교적' 쉽게 할 수 있다.
-- 이런 말을 들으니 왜 앞마당을 늘려야 하는지에 대해서도 쉽게 설명할 수 있을 듯 하다. 앞마당이 늘어야 자신이 비교할 수 있는 대상이 늘어나기 때문이다. 같은 마당내에서는 비교하기가 어렵기 때문에 예를 들어 고양시만 가지고 보면 그냥 알쏭달쏭하기만 하다. 내가 혼란스러운 것도 이 과정을 벗어나지 못했기 때문이 아닌가 싶다.
-- 이를 요약하면 다음과 같다. 최대한 쉽게 판단할 수 있도록 변수를 통제하여 비교하고, 과거 가격의 수준과 흐름을 장기적 관점에서 비교하며, 그래도 비슷하면 거래 조건이 좋은 물건을 선택한다.
2) 환금성 : 수요가 많은 곳에서, 다수가 사고 싶음 물건을 산다.
입지는 시간이 지날수록 공고해지는 경향이 있다. GTX는 동탄사람이 만들어달라고 했지만, 실제로는 서울로 집중되는 것이다. 신분당선이 수원까지 뚫린다 하더라도 '저 멀리 수원을 사야하는 것이 아니라 서울을 사야한다.'
-- 이 부분에서는 그래프를 보는 또 다른 관점을 배울 수 있어서 좋았다. 그래프만 보면 모두 상승하고 있는데... 그래프가 보여주지 않는 부분이 있다. 살 사람이 없는 거.
-- 평균 이하의 입지에서, 평균 이하의 낮은 선호 단지에 대해... 1. 기준을 정한다. 2. 투자를 하지 않는다. 3. 투자를 하지 않더라도 복기는 해야 한다. 다시 말해 가치 판단이 어렵고 잘 모르겠다면 투자를 하지 않으면 되지만, 저가치라고 생각한 물건도 반드시 임장하고 공부를 해야 한다. -- 이 부분에 대해서는 나중에 다시 반복해서 설명하고 있다.
-- 구미의 아파트를 예로 들어 설명하고 있는 부분에서도 처음에는 2016년까지의 그래프를 보며 투자하기 좋은 상태였다고 한다. 그런데 그 아파프를 여러 채 구입했다면 결과는 어땠을까?
결국 매도 시점에도 다른 누군가 매수해줄 물건에 투자하는 것이 중요하다. 즉 망하지 않는 것, 지키는 것이 얼마나 중요한지 생각해야 한다.
-- 환금성 부분에서 입지와 연식에 따라 투자 범위와 보유기간을 설정하고 있는데 수도권의 경우 강남 1시간을 기준으로 두고 원칙을 정한 부분이 인상적이었다. 유진아빠님은 원칙에 어긋나는 경우 투자하지 않는다고 했기 때문에 1시간 이상 걸리는 구축의 경우 얼마나 위험한 것으로 생각하는지 알 수 있었다.
-- 환금성을 높이기 위한 노하우를 간추리자면
1) 20~30평대 아파트에 투자, 2) 수도권 300세대 이상, 지방 500 세대 이상 단지, 3) 1,2,3,탑층은 가급적 피한다. 4) 적은 투자금으로 가치 대비 더 싸게 살 수 있는 기회를 구분, 5) 미래의 매수자인 실거주자의 마음을 이해하기 위해 노력한다.
-- 각 투자원칙을 설명하는 부분에서도 말미에 해야할 일과 하지 말아야할 일을 구분해서 설명하는 것도 간단하지만 인상적이었다.
3) 수익성 : 인풋을 줄이고, 아웃풋을 늘린다. : 말은 쉬운데 막상 현장에서 적용하기는 어렵다고 한다.
-- 서울지역 6개 아파트를 예로 들면서 설명, 투자금 차이(매전차이)와 이후 수익률을 표로 보여줌. 표를 보지 않아도 알 수 있듯이 수익이 가장 큰 것은 개포, 수익률은 상계가 가장 높으며 가장 적은 돈으로 투자가 가능하다. 전세가가 올라갈수록 더 적은 금액으로 투자 가능하며, 전세가율이 높은 물건에 투자하여 수익률을 극대화할 수 있다.
-- 상계동을 기준으로 소액 투자를 하면 : 수익률이 가장 크다. 경험을 쌓아나가는 것이 중요한데 그걸 할 수 있다.
** 중요한 점은 개포를 사면 수익은 크지만, 그 돈으로 상계를 11개 사면 수익은 더 커진다. **
-- 입지에 따른 수익의 차이로 서울 구의동과 광주 봉선동을 예로 들어 : 세월이 갈수록 양자의 차이는 벌어진다. 따라서 가치 있는 물건에 투자하여 수익을 극대화하여야 한다. 단, 비쌀 때 사면 오랜 세월을 기다려야 한다. (즉 수익률이 낮아진다)
-- 이상 수익률에 대한 판단 기준을 정리하면 1) 연평균 20% 이상의 수익률(장기적으로 가격이 우상향할 수 있는가?) 2) 전세가율이 서울 60%, 경기 70%, 지방 80% 이상인가 3) 전고점 대비 25~30% 이상 하락하였는가 (현재 수도권, 지방 다 하락함) 4) 투자금 기준은 이제 의미가 없고, 내가 가진 투자금에 맞추어 투자하면 된다.
-- 더 오를 것 같은 것을 사는 게 아니라, 가치 있는 것을 쌀 때 산다.
4) 원금보존 : '투자한 원금'을 '절대 지킨다'
-- 재미있는 예를 들었는데, 2차대전 당시 살아돌아온 비행기를 조사할 때 엔진보다 동판에 총알구멍이 많았다고 한다. 엔진에 맞은 비행기는 돌아올 수 없었으므로... 투자해서 망한 사람들은 판을 떠났기 때문에 그들의 이야기는 들리지 않는다. 즉, 버티면 된다고 말하는 사람들은 시장에서 살아남은 사람들이다. 말을 들을 때 새겨고 조심해야 하는 부분이 있다.
-- 버티면 돼 : 꼭지에서 꼭지까지 20년... 과연 버틸 수 있을까?
-- 원금 보존의 예로 개포동과 구로동의 예를 들며, 개포동 매매가는 업청나게 올랐지만, 전세가는 22년까지 투자금을 따라잡지 못해 원금이 아직 잠겨있는 상태. 구로동의 경우 전세가가 치고 올라와 몇 년사이에 투자대금을 회수하게 됨. 따라서 개포를 산 사람보다 현금흐름이 좋아짐.
-- 앞에서 설명한 서울 6개 단지를 비교하며 원금 보존에 걸리는 시간을 예시, 현수익률은 모두 무한대임. 이럴 때 질문 하나 '어떤 것을 사야 하나?' 답은 모두 다 사야한다. 즉 투자금액으 감당할 수 있다면 우상향하는 상태에서는 모두 투자해야할 물건이라는 의미.
5) 리스크 관리 : 리스크는 감당 가능하고 (회피하는 것이 아님), 리스크 대비 기대수익이 더 큰 물건에 투자를 한다.
-- 안양시 동안구를 예로 들며 17년 3월의 매전차이가 최소, 19년 3월에는 전세가 1억 하락하여 역전세로 인해 투자금이 더 듬. 24년 시점에서 볼 때 19년보다 2억 상승. 19년의 리스크를 감당하지 못해 매도했다면 추가수익을 얻지 못했을 것임. 하지만 동안구는 '가치있는 지역'이므로 계속 보유하여 추가 수익을 얻음. 즉 리스크를 감당할 수 있다면 회피하는 것이 아님.
-- 최악의 경우에도 감당 가능한가? (잔금과 역전세, 상대방의 변심, 안정장치)
-- 리스크 대비 기대수익은 어떠한가? (리스크는 어느 정도인가? 기대수익을 적절히 판단할 수 있나? 기대수익을 기다릴 수 있나?)
** 잃지 않는 투자의 기본 원칙을 다시 한 번 정리하자면
1) 저평가 : 가치 비교 판단이 가능하고 가격이 저평가된 것 중에서
2) 환금성 : 높은 수요를 고려하여 투자 범위를 한정하고
3) 수익성 : 높은 수익과 수익률을 얻을 수 있는 가격이 싼 시점에
4) 원금보존 : 높은 전세가율로 원금 조기 회수 가능한 물건을
5) 리스크 관리 : 최악의 경우와 기대수익을 고려하여 투자
이후 사례와 실전투자 프로세스의 경우 다른 강의에서도 유사한 부분이 많으므로 생략.
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