하락장인데.. 집 사도 괜찮을까요? 더 기다릴까요?

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

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24년 새해가 벌써 두 달 이나 지났습니다.

실제 시계가 가는 것보다 우리가 체감하는 시간은 더 빨리 가는 것 같은데요. 체감 시계가 더 빨리 가는 곳이 있습니다. 바로 전세 시장이죠. 전월세를 사시는 분들은 만기가 생각보다 정말 빨리 오는구나를 느끼고 계실 겁니다. 집값이 상승하든 하락하든 전세를 사시는 분들은 늘 만기가 다가오면 걱정이 앞설 거라 생각합니다.

한 번 더 연장해?

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VS

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이번에 그냥 사자!

오늘은 이 고민에 대한 시크릿브라더의 답을 드리려고 합니다. 오늘 포스팅도 도움이 되었으면 좋겠네요.

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1. 결국 오를지 내릴지에 베팅하는 싸움

전월세를 살다가 집을 매수하려는 사람이든 계속해서 전월세에 거주하기를 원하는 사람이든 결국은 집값이 오를지 떨어질지에 대한 베팅을 하는 것입니다. 집을 사는 사람은 앞으로 집값이 오를 것에 베팅을 하는 것이고, 계속 전월세에 사는 사람은 앞으로 집값이 오르지 않는 것에 베팅하는 것이죠.

기간을 언제로 잡느냐에 따라 다르지만 집값은 장기 우상향할 확률이 높습니다. 예시 지역으로 익산을 가져온 것은 익산처럼 사람들이 잘 모르고 인구수가 적은 지역들도 장기로 보면 우상향함을 보여드리는 것입니다. (물론 인구가 소멸되고 있는 안동과 같은 도시는 15년 동안 4% 상승 수준일 수도 있기 때문에 어느 도시를 선택하는지가 매우 중요하지만요)

집값은 물가나 통화량처럼 직선의 그래프로 올라가는 것이 아닙니다. 상승과 하락을 반복하며 장기 우상향하는 그래프죠. 그래서 집을 살지 말지 고민할 때 [타이밍]이 중요하다는 것은 '팩트'입니다. 좋은 부동산을 사는 것도 중요하지만, 그 부동산을 언제 사느냐도 매우 중요합니다.

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서울&수도권과 지방을 구분해서 볼 필요가 있다고 생각하는데, 저는 서울&수도권처럼 수요가 탄탄한 지역은 [타이밍 < 입지]라고 생각하고, 지방은 [타이밍 > 입지]라고 생각합니다.

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그렇다고 서울&수도권에서 타이밍이 중요하지 않다는 이야기가 아니고, 지방에서 입지가 중요하지 않다는 이야기도 아닙니다. 상대적인 개념에서 중요도를 판단했을 때 그렇다는 것이죠.

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그렇다면 '타이밍'을 어떻게 계산하면 될까요?

이것만 지키면 됩니다.

하지만 이것만큼 어려운 게 없죠.

모두가 알고 있지만 누구나 행하기는 어려운 원칙입니다. 그래서 부자가 되는 사람은 늘 소수인 것이죠.

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가격이 제일 싼 시점을 맞추는 것은 불가능하다고 생각합니다. 다만 대략 지금이 어느 시점인지를 판단하는 지표들은 있습니다.

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이 지표들이 좋음 수준으로 올라오거나 전세가가 충분히 올라 매매가가 상대적으로 저렴한 수준이 되었을 때가 가격이 충분히 싸고 매수하기 좋은 타이밍인 것입니다.

저는 다양한 지표들을 보지만 위 지표들을 우선적으로 봅니다. 위 지표들이 현재의 가격이 싼지 비싼지를 나타내는 지표들이기 때문입니다. 이 지표들은 지역별로 나오고 이 지표들을 토대로 해당 지역이 현재 저평가인지 고평가인지를 대략적으로 판단할 수 있습니다.

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여기에 각 지역의 수급을 계산해서 미래 전망까지 하게 되면 집을 사야 할지 팔아야 할지에 대한 타이밍이 대략적으로 나오는 것이죠.

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현재 집값을 봤을 때 서울 기준으로 집값이 싼 타이밍은 아닙니다. 그렇기에 급하게 집을 매수할 시기는 아니죠. 다만 서울&수도권은 전세 매물이 씨가 말라가고 있습니다. 얼마나 급격하게 오를지는 모르겠지만 전세가가 오를 확률은 매우 높아 보이고 현재도 전세가는 계속해서 올라가고 있습니다.

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최근 전세가의 움직임은 정말 심상치 않고 재계약 시점이 6개월 이상 남았다면 아마 지금 가격보다 몇 천은 더 높은 수준에서 거래가 될 확률이 높습니다. 하지만 이런 시기에도 과거 11~13년 구간은 매매가가 정체되어 있었습니다. 미래도 과거와 같을지 다른 양상으로 펼쳐질지는 아무도 모르지만 이제는 선택해야 할 시점이 온 것은 분명해 보입니다.

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2. 타이밍을 맞출 수 있다는 것은 자신감일까? 자만심일까?

중요한 것은 내가 최적의 타이밍을 맞출 수 있다는 자신감은 독이 될 수 있다는 것입니다. 워런 버핏도 찰리 멍거도 그들의 할아버지가 와도 정확히 타이밍을 계속해서 맞출 수 있는 사람은 없습니다.

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때문에 가장 좋은 타이밍에 선택을 한다고 생각하기보다는 본인의 만기 날짜에 맞춰 타이밍을 맞추는 게 좋아 보입니다.

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이 글을 보시는 분들은 평생 전세로만 살기를 원치 않는 분들일 확률이 높습니다. '언젠가' 집을 살 생각이 있고 의지가 있는 분들이라는 가정 하에 말씀드리겠습니다.

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[서울 기준으로 말씀드리겠습니다. 지역별로 타이밍은 다 다릅니다]

# 계약갱신청구권 사용이 가능하다

만약 계약갱신청구권 사용이 가능하다면 저라면 계약갱신 청구권이 끝나는 2년 후 시점을 매수 타이밍으로 잡을 것 같습니다. 향후 전세가는 계속 올라갈 확률이 높지만 계약갱신청구권을 쓸 수 있다면 5% 이내에서 재계약할 수 있기 때문에 부담감이 덜합니다.

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그리고 현재 매매가격이 싼 가격은 아니라고 판단하기 때문에 2년 후 가격이 지금보다 급등할 확률은 낮다는 것에 베팅을 하는 것입니다(물론 이 베팅이 틀린 선택일 수도 있지만요)

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2년 동안 열심히 돈을 모아서 2년 후에 내 집 마련을 한다는 생각으로 접근한다면 괜찮은 타이밍을 잡을 수 있다고 판단이 됩니다

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# 계약갱신청구권 사용이 불가능하다

두 가지 선택지가 있습니다.

하나는 지금 빨리 전셋집을 구해서 2년~4년까지 전세로 더 거주를 하는 것입니다. 현재 전세가는 조금 오르긴 했지만 아직 부담스러운 수준은 아니기에 지금 새로운 계약을 체결해서 계갱권까지 쓴다면 4년까지 비교적 안정적인 자금으로 전세 거주를 할 수 있다는 장점이 있습니다.

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두 번째는 지금 바로 매수를 하는 것입니다.

가고 싶은 곳이 명확하고 그곳에 갈 수 있는 자금적 여력이 있다면 저는 두 번째 방법을 더 추천드립니다.

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서울이 입주물량의 영향을 상대적으로 적게 받기는 하지만 25년 이후에는 물량이 많이 줄어듭니다. 전세가는 계속 올라갈 확률이 높고 올라간 전세가가 매매가를 밀어올릴 확률이 높습니다. 언제부터 매매가가 반등할지 모른다는 것이죠. 앞서 계속해서 강조했지만 내가 타이밍을 맞출 수 있다는 자만심을 내려놓고 시장 앞에서 겸손해야 하기에 내가 살 수 있는 여력이 있다면 가장 입지 좋은 곳에 지금이라도 들어가는 게 괜찮은 선택이라고 생각합니다.

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물론 여기서 조건은 이미 급반등한 지역은 제외하고, 아직 하락폭이 20% 이상 빠져있는 곳들을 우선적으로 봐야 한다는 것입니다. 입지가 좋은 곳은 반등했을 확률이 높고 반등을 아직 못한 곳은 입지가 떨어질 확률이 높기 때문에 이 중간점을 잘 찾는 게 중요합니다.

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이걸 위해 부동산 공부를 해야 하는 것이죠.

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3. 메타인지가 먼저!

많은 전문가들이 내가 살 수 있는 집값의 바로미터를 자산이 아닌 [저축률]로 잡습니다.

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대부부분의 사람이 대출을 받아 집을 매수하기 때문에 우리 집의 소득에서 얼마가 원리금으로 나가느냐가 가장 중요한 것이죠. 가족원이 몇 명이냐에 따라 다르긴 하지만 기본적으로 50% 정도의 저축을 해야 노후 준비가 어느 정도 되고 있다고 말합니다.

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예를 들어 부부 합산 월 소득(세후) 700만 원을 번다면 최소 350만 원 이상은 저축해야 한다는 뜻입니다. 나머지 350만 원으로 이자, 관리비, 생활비 등을 모두 해결해야 하는 것이죠. 물론 원금은 저축의 개념에 포함될 수 있기에 원리금에서 원금 부분은 저축으로 빼도 됩니다. 여기에 내가 현재 가진 자산을 합쳐서 내가 살 수 있는 집값이 나옵니다.

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예를 들어 내가 가진 자산이 3억이 있습니다.

그리고 월 소득 700만 원을 버는 신혼부부입니다. 그리고 관리비와 생활비 등등 200만 원을 씁니다. 그럼 남는 금액은 150만 원입니다. 이자로 최대 지출할 수 있는 비용이 150만 원이라는 것은 약 4.5억까지는 대출이 가능하다는 이야기입니다.

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물론 제가 저축률을 50% 잡았기 때문에 이 금액이 나오는 것이지 실제 신혼부부라면 저축률이 70% 이상은 되어야 나중에 미래가 밝습니다. 지금도 50%밖에 못 모으면 나중에 애 태어나고 애들이 크면 훨씬 저축률이 떨어지기 때문입니다.

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그럼 내가 살 수 있는 집 가격이 나옵니다.

제가 생각했을 때는 다른 소득이 없고 향후 소득이 지금과 비슷할 확률이 높다면 7.5억이 맥시멈입니다.

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그런데 대부분의 사람이 자산이 3억 있고 월 소득이 700만 원이면 9~10억 짜리 집에 살려고 합니다. 그게 자기들의 수준에 맞는다고 생각하기 때문입니다.

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메타인지가 중요한 이유입니다.

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물론 9~10억 짜리 집 매수할 수 있습니다.

주담대도 받고, 사내 대출도 받고, 신용대출도 받고 하면 가능합니다. 그리고 저축 안 하면 원리금 상환도 가능합니다. 대부분 이렇게 생각하기에 무리하게 영끌해서 매수를 하는 것이죠

맞습니다. 충분히 가능한 시나리오고 이렇게 자산을 증식한 사람 또한 많습니다. 정답은 없는 문제죠. 저 또한 부동산을 전혀 모르는 시기 매수한 서울 집을 풀영끌해서 샀고 결과적으로는 돈을 벌었습니다. 영끌했기에 강제저축 효과도 있었죠.

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여기서도 메타인지가 중요합니다.

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우리 부부의 삶에서 가장 중요한 가치가 무엇인가

우리 부부의 미래를 어떻게 준비할 것인가

앞으로 우리 부부의 소득은 유지되거나 증가할 것인가

혹시 아이가 태어나서 육아휴직을 쓴다면

집 1채로 노후 준비가 가능할까

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많은 생각들을 부부가 공유하고 결정을 해야 합니다.

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내 집 마련이란 정말 정답이 없는 문제입니다.

어렵죠. 어려운 게 당연한 겁니다.

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하지만 어느 정도 가이드맵이 나와있는 만큼

제가 위에 들린 프로세스대로 하나씩 대입을 해보시면 의사결정에 도움이 되지 않을까 생각합니다.

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오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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[월부 X 시크릿브라더 2번째 강의]