지방투자 기초반 3강 강의 후기 [지방투자 기초반 17기 46조 꾸오]

안녕하세요~ 꾸준히 오래가는 투자자 "꾸오" 입니다.

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1주일만에 다시 돌아왔습니다!

이번 시간에는 50만 중소도시 중 유일하게 앞마당으로 만들지 못한 지역인 D,E 지역에 대한 강의를 망구99 튜터님께서 진행해주셨습니다.

이번 지역 분석에 등장하는 도시들은

작년 말부터 매월 임장지를 선정하기 전 시세 및 평단가를 조사하다보면 정말 정말 싸다고 생각했던 지역들이었던 한편,

그 당시에는 싼데는 이유가 있을꺼야

공급이 너무 많으니까,

인구 유출도 심각한 동네이니까,

수도권에서 물리적으로 거리가 먼 지역이니까,

라는 이유를 들면서 자기합리화에 지다시피하며 임장 우선 순위에서 밀렸던 지역들이었습니다.

그래서 그런지 솔직히 기대가 적었으면서,

한편으론 못가본 동네이고 동료들이 해당 지역에 투자를 한다는 심심찮은 소식에 내심 궁금하기도 한 지역이었습니다.

망구99 튜터님께서는 이 지역에 대해 어떻게 풀어나갈까?

에 대한 궁금증과 함께 강의를 듣기 시작하였습니다.

전반적인 강의에 대해 느낀 총평은 아래와 같이 정리할 수 있었습니다.

무엇보다도 2가지 인상깊었던 내용들이 있는데 해당 내용들에 대해 복기를 해보며 깨달은 것과 다음 투자 시 적용해보고 싶은 내용들을 아래에서 다루어 보고자 합니다.

공급 과잉 시장에서 투자하는 방법

내가 지켜보고 있는 저평가된 시장들은 왜 다 공급과잉 시장일까?

다들 이런 생각이 드신 적은 없으실까요?

'와~ 이 지역 싸다! 그런데... 공급이 너무 많은데?

아무래도 나는 초보 투자자니깐 잃지 않은 투자를 위해선 공급이 없는 시장에서 투자를 해야겠다!

그런데 왜 내가 싸다고 생각되는 시장들은 죄다 공급이 많지?'

저는 1호기를 투자하기 전

위와 같은 생각을 늘 했던 것 같아요.

싼 지역을 찾아보면 공급이 과잉되는 시장이었고, 전세가와 매매가의 갭이 저의 투자기준보다 애매하게 떨어지는 시장들이 많았습니다.

하필 왜 싼 시장들은 공급이 많은 걸까요?

그리고 이렇게 공급이 많은 시장에서 리스크를 줄이면서 투자를 할 수 있는 방법은 없는 것일까요?

망구99 튜터님의 D,E 지역 분석과 더불어 나눠주신 공급 물량에 대한 분석과 투자 판단 프로세스를 들어보니 앞으로 공급시장이 두렵지 않더라구요 ㅎㅎ

조금 더 나아가서 오히려 설레는 마음이 들기도 했습니다.

(공급시장들아 기다려라 내가간다!)

일반적으로, 우리가 현재 투자를 고려하는 지방 도시들은

수도권 대비 아파트 비율도 높고

빈땅도 많아

입지 독점성이 약한 특징을 갖고 있습니다.

더불어, 수도권 대비 인구도 적은 도시들이 대부분이라

수요가 더 적다는 특징도 갖고 있죠.

따라서, 수도권 시장에 비해 매매가를 구성하는 요소 중 하나인 가수요가 수도권 단지들보다 적을 수 밖에 없으며,

실질적으로 매매가에서 차지하는 실수요의 비중이 더 커지게 됩니다.

이러한 원리로 인해 매매가는 전세가와 짝을 지어 흐름을 같이하게 됩니다.

이 때, 한 지역에 공급 물량이 과도하게 들어온다면

지역 주민들은 거주하기 위해 선택할 수 있는 단지 폭이 넓어지고,

그 중에서도 새로 입주하는 아파트에 의해 기축 단지들의 전세가는 떨어지게 되어

매매가 또한, 떨어지게 되는 것이죠.

그 결과, 지방 시장에서 공급 과잉은 곧 기축 택지의 가격을 끌어내리는 역할을 하게 되며

타 지역대비 과공급 지역에서 매매가가 저평가되게 됩니다.

아마 여기까지는 다들 아실거예요.

그래서 제일 중요한 건,

어떻게 과공급 시장에서 리스크를 적게 하여 투자할 수 있는지? 에 대한 해답을 찾는 것이겟죠?

망구99튜터님은 과거 유사한 상황을 찾아 분석하는 방법을 통해 앞으로 있을 과공급 장을 보수적으로 접근하는 방법을 알려주셨습니다.

특히, 공급 과잉 시장을 분석할 때

공급 물량에 따른 매매, 전세 가격 지수 뿐만 아니라

시기 별, 지역 별 공급 물량 파악하는 해석하는 방법,

지역 별 공급 물량에 따른 투자 단지의 매매, 전세 가격 영향성을 파악하는 방법

미분양 물량 및 거래량과 가격 흐름을 해석하는 방법 등

심도있게 공급 물량을 분석 및 해석해보는 것을 알려주셨습니다.

전반적으로 우리는 단순히 인구 이동을 통해 영향을 많이 주고받는 지역과의 공급 영향성과

투자 지역이 소화 가능한 물량들만을 유추해 보는 식의 단순한 공급 분석만을 진행하는 편인데

주변 지역과의 공급 영향성보다는 투자 지역 내에서의 공급 영향성을 자세히 쪼게 보는 것이 중요하다는 것을 알려주셨습니다.

이를 통해 최대 어느 정도의 매매/전세 하락 할지를 유추해볼 수 있고 이를 토대로 리스크 대응이 되는지를 판단하는 방법을 통해 최종적으로 투자가 가능한지 판단하는 것이 가능하다는 것을 알려주셨습니다.

투자가 가능하다고 판단이 된다면 (즉, 최대한 보수적으로 접근한 리스크가 대응이 된다고 예상이 된다면) 가장 기대 수익이 높은 단지부터 투자를 검토하여 저평가된 단지를 매수하길 추천해주셨습니다.

즉, 해당 부분을 통해 공급 과잉 시장은 남들이 보지 못하는 투자기회가 많은 시장임을 깨달을 수 있었고

투자로 연결시켜 보자는 생각을 하게 되었습니다.

망구99님의 분석법을 토대로 아래 BM 하였습니다.

1. 입주 캘린더 위 공급 물량 및 단지 올려보고 지도 위에 표시해보기

2. 과거 유사한 시장을 토대로 가격,거래량 파악하기

3. 공급 과잉 시장 속 투자 시 주변 공급 단지 입주 시기 ±2개월 텀 두고 전세 빼기

시세트래킹을 해야하는 이유

시세트래킹 방법과 얻을 수 있는 것들

공급 과잉 시장에서 투자를 해야되는 이유와 방법들은 알았는데,

그렇다면 공급 과잉 시기에는 투자가 항상 가능할까?

라는 생각이 들더군요.

당연히 그렇지 않다는 게 정설이구요.

공급 물량이 많다면 전세가를 말도 못하게 끌어내릴 수 있고 (D,E 지역에서 1.2 억 역전세까지 확인)

매매와 전세가의 차이가 1억 이상 발생할 수 있습니다.

그렇다면, 어떻게 투자가 가능한 시기를 판단할 수 있을까요?

바로 시세트래킹을 통해서 확인할 수 있습니다.

저는 앞마당을 만들어두어도 시세트래킹이 잘 안되어 앞마당들의 가격의 감이 잘 안잡히는 시기가 있었는데요,

그래서 시세트래킹을 어떻게 하면 습관화 하고 잘 할 수 있을까? 에 대해서 고민했던 적이 많습니다.

망구99 튜터님은 강의의 마지막 부분에

시세트래킹을 어떻게 해야하는 지

시세트래킹을 통해 투자기회 신호를 어떻게 포착해야 하는 지 알려주셧습니다.

입지단지와 기축단지에서 시세트래킹을 통해 기회를 포착할 수 있는 신호가 달랐다는 점이 상당히 흥미로웠으며,

특히, 매매개수를 통해 확인할 수 있는 정보들이 생각보다 많은 것에 놀랐습니다.

망구99 튜터님이 알려주신 시세트래킹 방법을 통해 시세를 확인해보며

투자 기회를 잡아 보아야 겠습니다.

이번 강의를 통해서 내가 찾던 투자 기회가 왜 공급 과잉 시장에서만 나타나는 지 알 수 있었으며,

해당 시장들을 흘려보내지 않고 보석을 발견할 수 있음을 알게 되었습니다 .

또한, 이러한 시장을 알아채기 위한 시세트래킹 방법을 배울 수 있었기에 앞으로 지방 도시에서의 공급 물량이 마냥 두렵지만은 않게된 것 같습니다.

좋은 강의 나눠주신 망구99님 감사합니다.

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

앞으로 이 가격 보기 어려울 거에요.

수도권 3억대! 역세권 아파트 2곳을 다녀왔습니다.

https://link.weolbu.com/3wfV0A1

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