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열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요! 반포동 에르메스 입니다~
이번 2주차 강의는 유진아빠님께서 진행해주셨습니다! 😃
본인의 투자 경험을 토대로 자세하고 디테일하게 알려주셔서 정말 재미있게 강의를 수강할 수 있었습니다!
Part 1. 투자의 원칙
월부 환경에서 계속 강의를 들었다면 모를수 없는 단어! 저환수원리에 대해 설명해주셨습니다.
투자의 원칙을 지키는 것은 시장이 안좋을 때도 투자자들이 살아남게 해주는 것입니다.
따라서 자산 증식 속도가 늦더라도 반드시 투자 원칙을 지켜가면서 기준을 가지고 투자하는 것이 중요합니다.
1) 저평가
매물의 저평가를 판단하기 위해서는 가치(입지)와 현재 매물의 가격 이 2가지를 동시에 고려해야합니다.
가치(입지)는 보통 손품을 팔아 알수 있으며 직장(종사자수), 교통(강남 접근성), 학군, 환경, 공급 등을 종합하여 평가할수 있습니다.
매물의 저평가를 알기 위해서 보통 다른 지역의 매물들을 1:1로 비교하게 되는데요, 이 때 상이한 부분이 너무 많게 되면 평가가 어려움으로 최대한 비교 조건이 비슷한 매물(ex. 평수, 연식, 환경 등)들을 1:1로 비교판단해야합니다.
입지가치가 떨어지는 신축의 경우 시간이 지날수록 매력도가 떨어질수 있으므로! 과거 가격의 수준과 흐름을 장기적인 관점에서 바라볼줄 아는 시각이 필요합니다.
2) 환금성
환금성은 수요가 많은 곳에서 다수가 사고 싶어하는 물건을 샀을 때 좋아지게 됩니다.
수요가 많은 곳들은 대부분 입지가 좋은 매물들이 많습니다. 특이 이런 매물들은 구축이 되었을 때도 가치를 잃지 않게 됩니다.
또한 매도 시점에도 다른 누군가가 매수해줄 수 있는 물건에 투자해야합니다. 지방의 경우 인구수, 인구수의 변화가 중요해집니다.
환금성을 생각하기 위해서 수도권의 경우 교통과 연식, 지방의 경우 인구수와 연식을 생각해야하고, 그에 따라 장기 , 중단기 투자로 나누어 생각할 수 있습니다.
그 외에도 아파트 평수, 세대수, 층수, 거주 환경 등을 고려할수 있습니다.
3) 수익성
수익성을 늘리기 위해서는 싸게 사고! 많이 오를 매물을 사는 것입니다!
이 역시도 비교 평가를 통해 알아볼수 있습니다.
과거의 시세 트래킹을 통해 지난 10년 정도 기간 동안 매매가가 몇% 상승했는지를 보면 매물의 상승 포텐셜을 알수 있습니다.
싸게 사는 것은 전세가율과 타이밍이 중요합니다. 평균 이상의 전세가율인 매물과 전고점 대비 25% 이상 하락한 매물의 경우 적은 투자금으로 투자가 가능할 것입니다.
4) 원금보존
매물을 비싸게 사면 장시간 동안 내 자금이 묶여 고통받을 수 있습니다.
이 역시 전세가율이 평균 이상인 매물을 구입하여 투자금을 조기 회수하는 방법으로 해결할 수 있습니다.
5) 리스크 관리
전세레버리지 투자에서 가장 큰 리스크는 역전세 입니다.
이를 관리하기 위해 내가 역전세를 버틸수 있는 대출과 현금을 확인하고 반드시 그 지역의 입주물량을 확인하여야 합니다.
Part 2. 실전투자 프로세스
최선의 투자를 하기 위해서는 8가지의 실전투자 프로세스를 꼭 모두 지키는 것이 중요합니다.
1) 사전준비
이 과정은 주로 손품으로 진행됩니다.
지도(생활권, 행정권 파악), 지적편집도(땅의 용도 구분), 지형도(빈땅여부, 지형 확인)를 보고 인터넷 정보 등을 활용하여 지역의 과거와 현재 특징을 알아보는 과정입니다.
2) 분위기 임장
그 지역의 주요 시설(아파트, 백화점, 상권 등)을 기준으로 지리와 생활권을 파악하는 임장입니다. 이 임장을 통해 사람들이 좋아하는 생활권의 우선순위를 부여할수도 있습니다.
3) 지역조사
이 역시 주로 손품으로 진행되고 직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 가격, 인구 구성에 대해 여러 인터넷 사이트로 조사하는 과정입니다. 지역의 시세를 보면서 사람들의 선호순위를 파악할수도 있습니다.
4) 단지 상세 임장
그 지역의 모든 아파트를 다 방문하고 각각의 특징과 선호도, 가격을 조사하는 과정입니다.
1) ~ 4) 과정은 한번 제대로 해두면 두고두고 쓸수 있는 자료가 됩니다!
5) 후보물건 선정
저환수원리에 따라 후보를 선정하고 우선순위를 결정하여 임장할 매물의 후보를 추려냅니다.
6) 매물임장
부동산 사장님과의 예약을 통해 임장할 수 있는 매물들을 임장하고 그 중 투자 우선순위를 결정합니다.
매물 임장시 하자가 있는지 꼼꼼히 살펴보고 특징을 노트에 적어놔야합니다.
7) 임보완정
모든 임장과 지역 조사가 완료된 뒤 임장 지역 내 1등과 전체 1등 투자 매물을 선정합니다.
이후 투자를 진행하지 않았더라도 계속하여 다른 지역들과의 비교 시세트래킹을 통해 투자의 기회를 찾아야합니다.
8) 투자 결정
현재 나의 투자금으로 수익을 극대화 할수 있는 매물을 선정하여 투자를 진행합니다.
우리가 올바른 투자를 하기 위해서 환경, 끈기, 습관의 3가지를 꼭 챙겨야합니다!!
성공하는 투자자가 되기 위해 오늘도 모두 화이팅입니다!
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