열기 오프닝 수강 후기 [반포동 에르메스]

안녕하세요! 반포동 에르메스 입니다~

이번달은 열반스쿨 기초반을 수강하게 되었습니다~~

일정상 열중을 먼저 듣게 되어 이제야 열기를 듣게 되었습니다!

많은 분들이 최고의 강의라고 극찬하셔서 정말 기대가 됩니다.

오늘은 오프닝 강의를 수강하고 후기를 남기고자 합니다~

1.내집마련 vs 투자

많은 분들이 고민하고 있는 내집 마련과 1호기 투자 선택 기준에 대해 설명해주셨습니다.

내집 마련의 장점은 거주 안정성이 높아진다는 점입니다. 아무래도 월세, 전세는 1~2년 마다 이사를 다녀야할 수도 있고 전월세가 올라가는 경우 부담이 생길수 있습니다. 또한 자녀가 있는 가족들은 주기적으로 이삿짐을 싸는 것 역시 쉽지 않죠 ㅜㅜ

하지만 단점은 투자에 비해 자산 증식 속도가 느려질 수 있다는 점입니다. 본인이 투자에 시간을 쏟기 보다 노동소득 혹은 사업소득이 월등히 높은 분들의 경우는 이 방법이 맞을 수도 있습니다.

투자를 우선으로 하는 경우 자산을 불려나갈수 있다는 장점이 있습니다. 현재 흐름이 부족하여 내집 마련이 어려운 경우 소액투자 부터 시작할수 있다는 장점이 있습니다! (대부분 내집마련 시 대출을 받아 진행하기 때문입니다)

본인의 상황을 정확하게 파악하고 각자의 성향을 잘 알아 선택을 하는 것이 중요하다고 생각합니다.

2.똘똘한 한채 vs 시스템 투자

똘똘한 한채의 경우 가치성장투자에 해당하게 됩니다.

이는 임차인이 한 명이기에 전세 맞추는 등의 관리가 용이하고, 내가 가진 종잣돈 중 최고의 매물을 선택하는 것이기에 가장 좋은 매물을 선택할 가능성이 높아집니다. 또한 투자공부할 시간이 부족한 분들에게 적합한 접근 방법입니다. 하지만 역전세가 날 경우 난관에 봉착할 수 있습니다.

시스템 투자의 경우 Low Risk Middle Return입니다.

소액으로 여러채 투자가 가능하여 경험치도 상승하게 됩니다. 또한 여러 권역의 매물에 투자할 경우 리스크가 분산 될 수 있습니다 (권역마다 사이클이 다르기 때문입니다) 전세 상승금의 현금흐름도 발생 할 수 있으며, 양도시 과세표준이 달라 양도세 면에서도 유리하게 됩니다. 다만 3채가 넘어가면 취득세 부분 까지 고려하여 이득인지는 계산해봐야합니다.

3.1주택자의 선택지

저는 아직 무주택자라 이러한 선택지를 갖지는 못하지만...ㅎㅎㅎ 다른 분들의 고민을 들으면서 배울 수 있는 점들이 있었습니다.

1) 대출 상환액, 지출액 등을 모두 제하고도 연간 저축액이 2000-3000만원 이상 되는 경우 현재 주택을 유지하고 후에 투자를 할 수 있습니다. 섣불리 현재 살고 있는 집을 처분하여 큰 돈이 생기게 되면 오히려 실수할 확률이 높아지게 됩니다.

2) 현재와 같은 시장에서는 상급지로 갈아타기가 가능합니다. 다만 시장이 나쁠 때는 내 집을 우선 매도 하고 갈아탈 집을 매수해야합니다.

3) 현재 깔고 있는 돈을 재배치 하는 방법도 있습니다. 하지만 이는 투자 실력이 우선 된 후에 실행하는 것이 바람직합니다.

4.서울 투자 vs 지방 투자

저도 항상 고민인 부분인데요, 주우이님께서 이 부분에 대해 설명을 해주셨습니다.

1) 지역별로 사이클이 다르다!

서울에 경우 보통 상승장이 강남권에서 시작하여 서서히 온기가 퍼지는 형태로 진행됩니다.

그리하여 그 온기가 인천, 경기도 외곽 지역까지 이르기 까지는 시간이 오래 걸립니다.

특히 분양의 경우 분양부터 입주까지도 3년 이상이 걸리기에 이 온기가 경기도 외곽 까지 이어지기에는 더더욱 오랜 시간이 걸리게 됩니다.

따라서 수도권은 이러한 공급의 긴 사이클로 인해 상승/하락장의 주기가 비교적 길게 이어집니다.

하지만 같은 권역의 지방은 사이클이 수도권에 비해 사이클 주기가 짧은 경향이 있습니다.

2) 매매와 전세가 차이

수도권의 경우 전세가율의 변동폭이 굉장히 큽니다. (50~80%)

하지만 지방의 경우 가수요가 비교적 적어 전세가 매매에 영향을 크게 줍니다. 그리고 인해 사이클이 짧고 전세가율이 비교적 크고 변동폭은 작습니다. (70~80%)

3) 위기에서 기회를 찾아라

대구에서 공급폭탄이 일어나 매매와 전세가가 모두 하락하였으나 현재 점점 회복세를 보이고 있습니다.

하락장의 위기는 준비된 자에게는 기회가 될 것입니다.

오프닝만 들었음에도 본강의가 너무 기대됩니다.

저는 개인적으로 투자할 준비되지 않으면 종잣돈을 묶어 두는 것이 좋다는 점이 기억에 가장 남았습니다.

제대로된 투자를 하기 위해서는 강의와 독서 임장 등을 통해여 나의 인사이트를 넓히는 것이 선행되어야 할 것입니다.

이번달도 열심히 달려보겠습니다!!