신축 도생 갈아타기..! 지혜를 모아주세요..! 🥹

안녕하세요.!!

내마중 수강 후 이제 막 1년된 신축 도생(도시형생활주택)을 매도후 갈아타기를 준비중에 있습니다.

비슷한 그래프를 찾아서 갈아타기를 말씀해 주셨는데 신축이라 매매, 호가 가 없는 상태입니다... 🥲

또한 주변에 비슷한 컨디션의 도생 1개를 제외하고는 없는 상황입니다.

다른 기준이될 만한 요소가 있을지 고민이 됩니다.

고견 부탁드립니다.

월부 선배, 선생님들 지혜를 모아주세요..!

현재 소유중인 도생에 대한 정보와 스스로 질문과 답을 던져보며 정리한 내용을 공유드립니다.

Q1. 소유 중인 도생 정보

*보유중인 도생에서 바라본 여의도 뷰

도생 : 여의도 이튼 브라운(도시형 생활 주택)

세대수 : 216 세대

준공일 : 2022년 12월 23일

[장점]

1. 신축, 로얄층, 가장 큰 평수(2룸과 거실이 넓음)

2. 입지 신길역(1, 5호선) 도보 2~3분 / 영등포 타임스퀘어, 신세계, 여의도 더현대 인프라 도보로 이용 가능.

3. 여의도, 샛강, 살짝 한강뷰 (영구 조망권)

4. 임차인 선호 풀옵션

ㅤ ※ 스타일러, 시스템에어컨, 전열교환기, 공기 청정기, 냉장/세탁/건조기, 무인 택배, 지하 6층 자주식 주차 등

ㅤ ※ 수요 타겟 : 1인 ~ 2인 여의도, 을지로 직장인 & 신혼 부부

[단점]

1. 학군(초, 학원가) 부족

2. 적은 세대수(도생 특징 : 300세대 미만의 공동주택)

3. 거래 왜곡 가능성(동일 세대수는 18 세대)

4. 상승장에서 상대적으로 늦게 올라가지 않을까?에 대한 고민.

Q2. 보유중인 도생 매도 후 갈아타기 괜찮을까?

위의 장단점 비교 후, 자산 증식의 방향으로는 도생 매도 후 종잣돈을 합쳐 아파트로 갈아타는게 맞다고 생각.

Q3. 일정 및 시나리오

ㅤ 1. 최대한 비슷한 컨디션의 주변 도생 가격 조사(년식, 평형, 세대수, 입지)

ㅤ ㅤ ※ 여의도 리미티오148 (가장 비슷한 준공 및 비슷한 평수)

ㅤ ㅤㅤ - 최근 23년 11월 실거래가 20층 : 6.63억 / 5층 : 6.23억

ㅤ ㅤㅤ - 알아본 바로는 분양가 보다 1~2천 수익보고 매도된 것으로 보여집니다.

ㅤ 2. 주변 실거래가 + 매수자의 입장에서 합리적인 매도 가격 고민

ㅤ ㅤ ※ 역지사지

ㅤ 3. 서울 2(?), 3, 4군 고점 대비 하락률 -25%, 전세가율 60% 이상의 아파트를 찾고 시세 트래킹

ㅤ ㅤ ※ 앞마당이 영등포구에 한정적이기 때문에 1달 1앞마당 만들기

ㅤ ㅤㅤ - 3급지 : 영등포구, 동작구, 종로구, 중구

ㅤ ㅤㅤ - 4급지 : 관악구, 강서구, 서대문구, 성북구, 동대문구

ㅤ ㅤ※ 시간상 2급지의 경우 엑셀로 정리 & 트레킹을 통해 투자 가능 갭에 들어오면 때 임장 가기!


ㅤ 4. 매도 호가 등록

ㅤ ㅤ※ 우선 전세 임차인분 매수 의사 여쭤보기

ㅤ ㅤ※ 많은 중개사분들에게 뿌리는게 맞는지는 모르겠지만, 최대한 많이 뿌리기


ㅤ 5. 후보 단지군 3~4개 추린 후 중개사분들 가격 제안

ㅤ ㅤ ※ 네이버 전세 호가와 실거래 전세가 중 낮은 금액으로 갭 계산

ㅤ ㅤ ※ 종잣돈으로 투자 가능한 아파트 리스트 만들기

ㅤ ㅤ ※ 마음속으로 아파트 순위를 정해 놓기(동시 매물이 나왔을 경우 대비)

ㅤ ㅤ ※ 저는 00가격이면 계약할 마음이 있어요 무슨 말씀이신지 아시죠?(새벽보기님 웃음 레퍼런스 참고)


ㅤ 6. 갈아타기 (먼저 매도 -> 매수)

ㅤㅤ ※ 도생 매수자가 먼저 나타나면 땡큐(정말.. 땡큐가 맞나..? 현금 확보 후 여유를 가지고 기다려보자!)

ㅤ ㅤ ※ 반대로 후보군 아파트 급매가 나왔는데 도생 매도가 안되는 상황이라면..? (아.. 혼돈의 카오스..🫠)

ㅤ ㅤ ※ 가능하다면 최대한 같은 날 매도(오전)와 매수(오후) 계약 진행 = 계약이 잘못되었을 시 가계약금 안전핀


ㅤ 7. 갈아타기 이후

ㅤㅤ ※ 열심히 나의 가치 높이기 + 수익 파이프라인 다각화

ㅤㅤ ※ 갈아타기 후 종잣돈을 꾸준히 모으며 말씀해 주신 것처럼 1호기 전세금 상승분 + 종잣돈으로 2호기 준비


ㅤ 미혼 / 나는 솔로 (2년 간 결혼 예정 없어 보임..🥹)

ㅤ 종잣돈 현금 : 1.8억

ㅤ 도생 매도후 잔금 : 1.7억 (분양가 6억 - 전세금 4.3억)

ㅤㅤ ※ 6.1~6.2억에 매도 시 추가 +@

ㅤ 총 종잣돈 : 3.5억 ~ @

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ㅤ 대출 가능 금액 : 3억 (현재 부모님집에 들어와 거주중)

고견이 있으시다면 가감없이 부탁드립니다.

감사합니다.!!