내집마련 중급반 수강 후기 [새벽보기님_내마중4기 112조 대저택]

강의를 들으며 새벽보기님의 밝고 개구쟁이 같은 모습 뒤에 있을 인생의 깊이가 느껴졌습니다.

정말 멋있고 감사와 깊고 깊은 존경의 마음이 들었습니다.(롤모델을 찾은 느낌? 아이디도 멋있어 보이기 시작했습니다 😎)

"한 사람의 생각이나 행동이 타인에게 영향을 미쳐 긍정적인 방향으로 발전하는 것"

선한 영향력이 이런게 아닐까 생각해 보게 되었습니다.

제가 강의를 듣게된 고민과 계기는요.

탁 트이고, 녹지와 한강뷰 조망의 좋은 인테리어의 내 집에 대한 로망이 있습니다.

정말 열심히 일하고 부업도 하며 돈을 모았고, 혼자서 여기저기 분양 홍보관(모델하우스), 지주택 등을 관심있게 보러 다니며 동기부여를 받았던 것 같습니다.

2020년 5월 7일 신길역 앞에 위치한 분양가 6억의 '여의도 이튼 브라운' 도시형생활주택을 분양받았습니다.

실거주 목적으로 봤기에 자산 증식의 고려가 부족하지 않았다는 생각을 하고있습니다.

이후 코로나로 시작된 양적완화 그리고 인플레이션 이후 금리 인상, 부동산 침체, 그리고 전세사기까지...

23년 1월 준공 이후 임차인을 찾기 위해 보이는 부동산은 전부 돌아다녔던 기억이 눈에 선합니다.

날도 추웠지만 "임차인을 잔금 전 구할 수 있을까?"라는 생각이 더 매서웠던 기억으로 남아있습니다.

다행히 세대 중 가장 큰 평수, 풀옵션, 로얄층으로 임차인을 구하는데 오래 걸리진 않았지만

당시 조급했던 것 같고 그러다 보니 생각한 가격과 전세금의 괴리가 있었습니다.

잔금, 취득세(1.1%), 복비, 초기 10% 계약금을 합치면 2억을 투자하게 됩니다.

투자 공부를 할수록 2억 원의 레버리지에 대해 깊이 고민하게 되었습니다.

제대로 부동산을 공부해 보자는 생각이 들었고, 여기저기 공부하고 찾아보다 월부를 알게 되었고 내마중 강의를 듣게 되었습니다.

새벽보기님과 너나위님의 강의를 수강하고나니

"역시 듣길 잘했지, 나는 할 수 있다, 이제부터 시작이다."라는 자신감과 함께

24년 또 하나의 도전, 성장의 시간으로 보낼 수 있게되어 감사함과 설렘이 생겼습니다.

갈아타기의 고민,

수강 후 스스로 질문과 답을 던져보며 정리해 보았습니다.

Q1. 소유 중인 도생 객관적으로 바라보기

여의도 이튼 브라운(도시형 생활 주택)

세대수 : 216 세대

준공일 : 2022년 12월 23일

[장점]

1. 신축, 로얄층, 가장 큰 평수(2룸과 거실이 넓음)

2. 입지 신길역(1, 5호선) 도보 2~3분 / 영등포 타임스퀘어, 신세계, 여의도 더현대 인프라 도보로 이용 가능.

3. 여의도, 샛강, 살짝 한강뷰 (영구 조망권)

4. 임차인 선호 풀옵션

ㅤ ※ 스타일러, 시스템에어컨, 전열교환기, 공기 청정기, 냉장/세탁/건조기, 무인 택배, 지하 6층 자주식 주차 등

ㅤ ※ 수요 타겟 : 1인 ~ 2인 여의도, 을지로 고소득 직장인 & 신혼 부부

[단점]

1. 학군(초, 학원가) 부족

2. 적은 세대수(도생 특징 : 300세대 미만의 공동주택)

3. 거래 왜곡 가능성(동일 세대수는 18 세대)

4. 상승장에서 상대적으로 늦게 올라가지 않을까?에 대한 고민.

Q2. 보유중인 도생 매도 후 갈아타기 괜찮을까?

위의 장단점 비교 후, 자산 증식의 방향으로는 도생 매도 후 종잣돈을 합쳐 아파트로 갈아타는게 맞다고 생각.

Q3. 일정은 어떻게 잡을까?

★매도한 금액보다 더 싸게 매수를 하면 된다! 할 수있다! 가능하다!★

ㅤ 1. 최대한 비슷한 컨디션의 주변 도생 가격 조사

ㅤ ㅤ ※ 여의도 리미티오148 (가장 비슷한 준공 및 비슷한 평수)

ㅤ ㅤㅤ - 최근 23년 11월 실거래가 20층 : 6.63억 / 5층 : 6.23억

ㅤ ㅤ ※ 좀 더 찾아보기

ㅤ 2. 주변 실거래가 + 매수자의 입장에서 합리적인 매도 가격 고민

ㅤ ㅤ ※ 역지사지

ㅤ 3. 서울 2(?), 3, 4군 고점 대비 하락률 -25%, 전세가율 60% 이상의 아파트를 찾고 시세 트래킹

ㅤ ㅤ ※ 앞마당이 영등포구에 한정적이기 때문에 1달 1앞마당 만들기

ㅤ ㅤㅤ - 3급지 : 영등포구, 동작구, 종로구, 중구

ㅤ ㅤㅤ - 4급지 : 관악구, 강서구, 서대문구, 성북구, 동대문구

ㅤ ㅤ※ 시간상 2급지의 경우 엑셀로 정리 & 트레킹을 통해 투자 가능 갭에 들어오면 때 임장 가기!

ㅤ 4. 매도 호가 등록

ㅤ ㅤ※ 우선 전세 임차인분 매수 의사 여쭤보기

ㅤ ㅤ※ 많은 중개사분들에게 뿌리는게 맞는지는 모르겠지만, 최대한 많이 뿌리기

ㅤ 5. 후보 단지군 3~4개 추린 후 중개사분들 가격 제안

ㅤ ㅤ ※ 네이버 전세 호가와 실거래 전세가 중 낮은 금액으로 갭 계산

ㅤ ㅤ ※ 종잣돈으로 투자 가능한 아파트 리스트 만들기

ㅤ ㅤ ※ 마음속으로 아파트 순위를 정해 놓기(동시 매물이 나왔을 경우 대비)

ㅤ ㅤ ※ 저는 00가격이면 계약할 마음이 있어요 무슨 말씀이신지 아시죠?(새벽보기님 웃음 레퍼런스 참고)

ㅤ 6. 갈아타기 (먼저 매도 -> 매수)

ㅤㅤ ※ 도생 매수자가 먼저 나타나면 땡큐(정말.. 땡큐가 맞나..? 현금 확보 후 여유를 가지고 기다려보자!)

ㅤ ㅤ ※ 반대로 후보군 아파트 급매가 나왔는데 도생 매도가 안되는 상황이라면..? (아.. 혼돈의 카오스..🫠)

ㅤ ㅤ ※ 가능하다면 최대한 같은 날 매도(오전)와 매수(오후) 계약 진행 = 계약이 잘못되었을 시 가계약금 안전핀

ㅤ 7. 갈아타기 이후

ㅤㅤ ※ 열심히 나의 가치 높이기 + 수익 파이프라인 다각화

ㅤㅤ ※ 갈아타기 후 종잣돈을 꾸준히 모으며 말씀해 주신 것처럼 1호기 전세금 상승분 + 종잣돈으로 2호기 준비

ㅤ 미혼 / 나는 솔로 (2년 간 결혼 예정 없어 보임..🥹)

ㅤ 종잣돈 현금 : 1.8억

ㅤ 도생 매도 금액 : 1.7억 (분양가 6억 - 전세금 4.3억)

ㅤ 총 종잣돈 : 3.5억

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ㅤ 대출 가능 금액 : 3억 (현재 부모님집에 들어와 거주중)

Q4. 마인드 셋

2024년 갈아타기를 목표로 잡고있습니다.

조급할 필요도 없지만 그렇다고 느슨할 필요도 없다고 생각합니다.

ㅤ 1. "과거의 내가 오늘의 나이고, 오늘의 내가 미래의 나"

ㅤ 2. 100일 동안 하루에 목표 100번 쓰기, 작은 성공 습관화 하기

ㅤ 3. 결과로 부터 생각하고 행동하기 > "무엇을" 다음에 "어떻게"

ㅤ 4. 비범한 결과를 얻고자 하는데 평범한 생각이 머리를 가득 채우면 고개를들어 앞서간 분들을 보았습니다.

이제 막 내마중 수강을 완료한 부동산 새내기입니다.

아직 많이 부족하지만 귀한 고견이 있으시다면 가감없이 부탁드립니다! ( _ _ )

오늘 하루도 감사합니다.

우리 112조 그리고 내마중 4기 화이팅!!!!!!!!!!!!! 🔥 _ 🔥 👍