열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 106조 부선이네]

2강에서는 실전 투자에서 꼭 알고 있어야 하는 투자의 다섯가지 원칙과 여덟가지 프로세스를 배우고 사례를 통해 어떻게 적용할 수 있는지 보았다.

투자의 다섯가지 원칙 : 저 환 수 원 리

1) 저평가 : 가치(=입지)를 비교, 가격이 싼 걸 산다.

--직장(종사자수), 교통(강남 접근성), 학군(학업성취도), 환경(편의시설), 공급 -> S~C 로 등급

--모~든게 다 좋은 곳은 그냥 비싸다. 신축=/가치 (젊음은 영원하지 않다)

--비슷한 조건을 놓고 비교하면 쉬움(평수,역세권/비역세권 등등, 꼭 같은 지역이 아니어도 비교 가능)

-> 임장을 많이 다니고, 앞마당 많아지면 -> 비교할 수 있는 군/단지/지역 많아짐 -> 비교평가 쉬워짐

2) 환금성 :매도 시점에 다른 사람이 사고 싶어 할 (수요가 많은!)물건인지? 잃지 않는 투자를 해야 함

-- 수도권/지방, 입지, 신축/ 구축인지 따라 투자범위, 보유기간 달라짐

-- 일반적 수요 많은 조건 : 20-30평대, 수도권 300세대, 지방 500세대 이상, 1-3층+탑층 제외

-- 저가치 물건은 무조건 피한다 (잘 모르면 사지 말자)

3) 수익성 : 전세가율이 높은 물건, 가치 있는 것 싸게 살 수 있는 타이밍에 매수

4) 원금 보존 : 매매가-전세가 차이는 가수요 ( 하락할 가능성이 있음 )

-- 전세가율이 높은 물건 (가수요가 최소) 구매, 투자금은 조기에 회수하도록 한다 -> 재투자의 base

5) 리스크 관리 : 최악의 상황에 버틸 수 있는지, 리스크<기대수익 인 투자

-- 리스크(입주물량, 전세가) 확인, 기대수익은 결국 가치평가를 통해 예상하는 것

'수영장에 물이 빠지고 나서야 누가 벌거벗고 수영하고 있었는지 알 수 있다.' 시장이 좋든, 좋지 않든 좋은 물건을 싸게 사고 기다리면 투자에 성공할 수 있다. 운과 시기를 잘 탈수 있기를 바라지 말고 실력을 갖춘 투자자가 될 수 있었으면 한다. 하락장 에서도 모든 물건이 한 번에 오르지 않으니 조급해 할 필요 없다. 꾸준히 준비하다가 기회가 오면 잡을 실력을 기르자!

여덟가지 프로세스

1) 사전 준비 : 위치 파악( 강남까지 직선거리) / 주변 행정구역&경계/ 법정동 및 행정동 / 공급의 여지(빈땅) / 선호 거주지역(지형 & 교통망) / 지적편집도 (지역 용도 구분)- 잘 안변함 을 파악

-- 네이버 지도, 카카오 지도 등 활용

2)분위기 임장 : 큰 길 위주로 지역지리 익힘 (지도 안보고 다닐 수 있게)

-- 아파트, 시설, 상권 위치 파악, 도시와 사람을 관찰

-- 생활권을 지도보고 먼저 구분, 생활권 별 선호도를 파악

3) 지역 조사 (사전 임장보고서 ①입지 ②시세 조사-> 시간이 지나도 계속 참고가능 )

-- ①입지

직장+교통+학군+환경+공급+호재 등급 매기기

인구/세대/세대당 인구수, 시군구 별 GDP (시별로 비교)

행정동별 연령별 인구분포

-- ②시세

시구별 시세 (매매, 전세)-> 동별 시세 (매매,전세) -> 동별 위상 (평단가 동별로 정리) -> 단지별 시세

4) 단지 상세 임장 : 사전조사 내용, 시세표/시세지도 (울타리 생각해서 루트짜기..)

5) 후보물건선정

입지가 좋은+환금성이 좋은 물건 -> 저평가 (절대적 + 상대적) -> 수익성, 원금보존 판단 -> 매물 임장 후보 선정 ( 동별, 단지별로 정리 후 간택된 것만 매물 임장)

6) 매물 임장

전화임장 & 부동산 예약 : 가능한 친절, 정확한 부동산 선별

-> 매물 정보 확인 (바로 바로 답변 가능한지?) + 사전조사 내용 물어보기 (취조x) + 최소 2~3 곳 전화 임장 -> 부동산 (단지 1-2개, 매물 3-5개/ 부동산 하나당), 꼭 봐야하는 물건은 예약해놓고, 방문 하루전날 전화

부동산 방문 및 정리

부동산 방문 : 하자 있으면 부동산 사장님과 꼭 같이 보기 -> 매물 기록 -> 정리 및 복기

7) 임보 완성

--1등 뽑기 : 카테고리 마다(평수,방 갯수), 단지에서, 지역 내에서, 내 앞마당 중에 1등 뭔지

8) 투자 결정

-- 임장 갔다와서 바로 투자하는 것 아님. 비교평가의 BASE를 만들어서 자료를 수집하는 것.

-> 한달에 1-2번 시세트레킹 하면서 투자기회 보기 ( 좋은 타이밍 오면 5~8번 반복하며 결정)

투자의 원칙 만으로는 막막하게 그려졌던 과정을 조금 더 상세하게 알 수 있었다. 지식을 전달 받는 입장에서 이러한 프로세스를 실천하기 쉽게 그려준 분들께 감사한 마음도 들고, 단지 지식을 아는 것 뿐 아니라 실천을 통해서 익숙하게 만들어야겠다.

투자를 이어나가려면?

최소 노력으로 최대 성과내는 방법이라고 부제가 붙어있었지만 사실 최소한의 노력이라는 말이 어울리지 않는 절차라는 생각을 했다. 부자가 되는 습관을 만들어내기 위해 스스로 좋은 환경에 두고, 지치지 않고 꾸준히 실천해 나가고 싶다. 정확하게 알고 있는 것은 아니지만, 세상에 있는 수 많은 부자들이 말하는 것에는 일관적인 것들이 있는 것 같다. 목표를 설정하고 성공하는 습관을 만들어내는 것이 그 중 첫번째 인 것 같다. 스스로 순간의 의지력만을 믿지 않고, 성공할 수 밖에 없는 환경, 습관에 나를 올려두어야겠다.